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解決済みの質問

マンション取得に伴う夫婦の持分割合について

 マンションの買換えに伴い、新入居先マンションの夫婦間の持分割合についてお伺いいたします。

 マンションの価格が5000万円。夫の自己資金が100万円、妻の自己資金が600万円。住宅ローンは、妻と夫(連帯債務者)の両名義での借り入れで、4300万円。ローンは、今後、夫が2400万円、妻が1900万円を返済する予定です。この場合、新マンションの持分は、夫5:妻5にして問題ないでしょうか。銀行のローン申込書には、夫と妻のローン負担割合を設定する欄がなかったのですが、新マンションで上記の持分割合を登記すればよいでしょうか(税務署との関係で、夫の債務割合が2400万、妻が1900万という設定したエビデンスをどのように残せばよいのでしょうか)。

 夫婦間での贈与の問題が発生しないために、今後の返済において、夫が自己資金で2400万円返済した証拠を確実に残しておく必要はありますか(ローンの引落口座が妻名義の銀行口座の場合、夫が自分の銀行口座から妻名義の口座に振り込むなど)。

 よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2011-12-30 14:48:57

QNo.7216754

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

当然のことながら連帯債務とは文字通り連帯して債務全額を負担するという契約になります。
住宅ローン契約書には負担割合を定義するような欄は設けません。
Aが6割・Bが4割などと決めると債権者はそれぞれにその部分までしか返済を請求できないことになります。そんな不利益となり法的な争いとなった場合のリスクを負うようなことはしません。

不動産の持分と負担割合は借りる側が自由に決めることですから、2400:1900というのが収入の割合とするのか、返済金に対する分担割合にするのかは自由です。
金融機関によってはひとつのローンに対して夫と妻の連名の返済用口座を設けると言う事例が過去問であった記憶があります。預金保険が適用されるのかなと言う点で???な内容でしたが。

どの時点での対税務署と言うことを想定しているのかによると思います。
購入後のお尋ねに対するものか、遠い将来の財産わけ(離婚による財産分与や相続時の想定)に対するものか。
それだって婚姻20年の夫婦間贈与をすれば、持分の移動も可能なわけですから流動的な話でしょう。

当面の対策として、返済口座に24:19の割合で夫と妻が入金したように適用を残せば意思は見えると思います。
ただ将来にわたってずっとその割合で返済がなされると、税務署が解釈してくれるかどうかはわかりません。

連帯債務で持分を少々ずらしても税務署で問題になる事案は余り耳にしません。
今後ローン減税の適用を受けますから、収入の少ない人の持分を多くしてあるとその分控除が生かせないことになります。
お二人がそこそこの収入があるので、合算してローンを申し込み「連帯債務者」となるわけなので、購入時の割合を5:5にしたエビデンスとしては自己資金の残高証明と収入証明ということになります。

将来の負担割合は確定ではないので最後までの証拠品は提示できませんしね。夫婦間の返済割合の合意書なんてのも陳腐な書き物に過ぎませんし。あくまで厳密にしたいなら夫が2400万、妻が1900万の2本のローンにすればいいのです。

ただ、買い替えとあるので現存のマンションの所有者と売却代金の割合は考慮に入れなくてもよいのかなという点は引っかかるものがありますが。

投稿日時 - 2011-12-31 04:13:57

お礼

ご回答、ありがとうございました。買換え用の現存マンションの持分は夫6;妻4なので、仮に4000万円で売却できた場合には、
夫が2400万、妻が1600万の譲渡所得を得たとして、これらをローンに充当予定です。

投稿日時 - 2012-01-02 01:10:32

ANo.1

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回答(3)

ANo.3

複雑に考えすぎてますよ。

マンションを買った。5,000万円だった。
そのうちの2,500万円を夫が支払い、2,500万円を妻が支払ったのですから、所有権は二分の一づつ登記すればいいわけです。
それだけの話です。

夫が2,500万円を自己資金で100万円、借金で2,400万円作ったというだけ。
妻は2,500万円を自己資金で600万円、借金で1,900万円作ったというだけ。
連帯保証は、いざ返済がされなくなったときにマンションを差押えて売るときに「持ち分50%」では買う人がいないので、連帯保証人の分を一緒に売れるようにしてるだけです。
連帯債務の金額と所有権登記の割合は、全く別物です。

2,400万円を夫が返す、1,900万円を妻が返済するのですから、贈与の問題は発生しません。
誰が払ったのかの証拠を残すという点に重点をおくなら「夫の返済は夫名義の口座から」「妻の返済は妻名義の口座から」にすることです。

投稿日時 - 2011-12-31 15:39:08

お礼

ご回答、ありがとうございました。トータルの枠組みで考えればよかったのですね。勉強になりました。

投稿日時 - 2012-01-02 01:15:28

ANo.2

旦那さんの資金(100万円頭金+2400万円借金)とあなたの資金(600万円頭金+1900万円借金)が同額なので、半々の持分登記で購入時に贈与税が掛かることはありません。連帯債務の割合については、住宅借入金等特別控除を申告する時に記載しますので形として残ることになります(24:19)。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/1557/77.pdf
http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1001b.html

なお、この割合はあとで変更することは出来ません(年末残高に対する控除率も変更出来ないので、控除を全て使えるかも分かりません)。子供が出来た等で奥さんの収入が無くなり旦那さんが代わりに返済すれば贈与税の対象となります。ただ、生活費の遣り取りもあるので、必ずしも贈与となるとも限りませんが…。それに年間110万円の贈与税控除もあるので、これを超えるローンかどうかでも変わってくるでしょう。

返済自体についてはそれぞれの口座から支出していれば証明となりますが、税務調査等がなければ調べられることも普通はありません。他に証明手段がなく贈与税が心配なら、手数料が掛かりますが振込を使うのも良いでしょう。でも、口座から普通に下ろして別口座に日を空けずに入金しても証明は出来ると思いますよ。

投稿日時 - 2011-12-31 09:24:41

お礼

ご回答、ありがとうございました。ローン控除の申請前に、現マンションの売却益+自己資金で、ローンを全額返済したいと考えています。

投稿日時 - 2012-01-02 01:13:56