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締切り済みの質問

土地の名義とローン減税について

住宅ローン減税と土地の名義について質問があります。

今、新築中で土地は先に購入し現金で支払をしました。
その際、夫の名義にしています。
資金内容は夫の貯金と妻の貯金と夫の親から550万円。
建物はローンをくみます。来年3月ころ竣工予定です。

この場合・・・

・土地のために親から贈与を受けでいますが、住宅ローン減税を受けられるのでしょうか?

・土地の名義を妻あるいは夫の親との共有名義にしないと贈与税が発生するのでしょうか?もしそうであれば、それを避ける方法はありますか?共有名義にすると司法書士手数料はどのくらいになりますか?


税金のことを深く考えずに土地を先に買ってしまったのでびくびくしてます。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2004-11-17 18:41:25

QNo.1088718

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回答(6)

ANo.6

 住宅ローン減税の対象は,建物の取得,建物と合わせて敷地を取得のためのローン残高が対象となります。
 既に土地を現金で購入されておられるようですし,そもそも,土地に関してはローンを組んでおられませんので,土地の取得費用については減税の対象ではありません。
 
 土地の持分は,それぞれの負担割合に応じて登記されるべきものです。
 夫の親からの550万円は,既に回答にあるとおり「住宅取得等の贈与を受けた場合の特例」や「住宅取得資金等に係る相続時精算制度」というのがありますから,それを活用して,夫の持分として登記されれば良いでしょう。
 土地の代金として,妻がいくら出したかがわからないのですが,110万円以上出されているのであれば,110万円を超えた額が贈与税の対象となる可能性があります。出資割合に応じた持分登記に更正した方が良いでしょう。

投稿日時 - 2004-11-18 01:30:42

お礼

ありがとうございます。持分に応じた登記にするのが良さそうですね。

投稿日時 - 2004-11-24 20:27:55

ANo.5

なんちゃってFPですが、
・建物にローンを使うならば、ローン減税は受けられます。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm

・土地の名義を夫にしても、その贈与が以下のいずれかに該当すれば贈与税はかかりません。
1、「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.htm
2、「住宅取得資金等にかかる相続時精算制度の特例http://www.nkaikei.co.jp/nyumon/zouyo1.htm

問題は、土地の贈与が住宅取得と併せて行われているかどうかですよね?
ココから先は税務署に電話して聞くとよいと思います。
匿名でも、具体的事案に基づいて色々教えてくれますよ。

投稿日時 - 2004-11-17 22:33:31

ANo.4

>建築条件付とはいえないかもしれません。
そうですね。贈与税の特例の申告時には契約書を見せることになるので、土地購入の契約書で売り主が建築業者自身、または売り主が契約書でその業者を指定していて、かつ工事請負契約締結に至らない場合は契約は白紙解除となる条項が無いと認めてくれないでしょう。

贈与税の特例適用では、「建物と共に取得する土地」である場合であれば、土地代金でも認めますが、そうでなければ認められないため、特例は使えません。(参考URL)
共に取得とは契約が一体であることが求められ、建築条件付き宅地売買契約も含まれます。もちろん建売もです。

>贈与税をさけるためには、共有名義にすればよい
それしかないようですね。
今のうちに司法書士に相談して下さい。贈与を避けるため、出資比率での登記に変更したいと言えばわかります。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.htm

投稿日時 - 2004-11-17 21:03:55

お礼

詳しくご回答いただき、ありがとうございました。相談してみます。

投稿日時 - 2004-11-17 21:17:35

ANo.3

>・土地のために親から贈与を受けでいますが、住宅ローン減税を受けられるのでしょうか?

住宅ローンは建物の建築費用に当てる予定なのですから、建物の登記では、ローンを当てる費用分だけきちんとローンの名義人にすれば、ローンの名義人が受けることが出来ます。


>・土地の名義を妻あるいは夫の親との共有名義にしないと贈与税が発生するのでしょうか?

まず夫の親から夫に対する贈与について
夫の親から夫に対しては550万ですから、これは、、、それはもう贈与されてしまったんですね。
竣工が来年3月ですか、、、ギリギリですね。
問題がいくつかあります。その土地は建築条件付とか建売とかでしょうか?
それであれば土地代金につぎ込んでもかまいませんが、そうでなければ単純に土地代金の支払に当てると住宅取得時の贈与の特例が使えません。
もう一つは特例を受けるためには今年贈与を受けた場合は来年3月15日までに「居住」していてかつ申告することが必要です。

特例が使えない場合は持分を登記しなければまずいですね。
この場合は建物の融資には土地も抵当に入れることになるから、抵当に入る前に対処しないと面倒なことになります。

妻の預金から出したというのが、単に妻名義の預金という意味ではなく、妻が蓄えたお金ということであれば、それは妻の名義の持分がなければ、110万以上は夫に対する贈与になります。
ですから妻の持分を入れるか、贈与税を支払うかということになります。

>それを避ける方法はありますか?共有名義にすると司法書士手数料はどのくらいになりますか?
共有名義にすれば避けられますね。
司法書士手数料自体は数万円ですが、登録免許税などは物件により異なりますので司法書士に確認してください。

住宅ローン減税を受けたいということであれば、資金について、土地購入、建物建築の契約書などを示すことになるため、税務署は中身をよく把握できるわけですから、贈与がなされていたかどうかは容易に知ることが出来るようになるので、きちんとした方がよいですね。

投稿日時 - 2004-11-17 19:12:01

補足

ありがとうございます。
補足ですが、住宅は土地を紹介していただいたハウスメーカーで建築します。建築条件付とはいえないかもしれません。
贈与税をさけるためには、共有名義にすればよいのでしょうか。まだ建物のローンは進んでいないため、土地に抵当権は設定されていません。

投稿日時 - 2004-11-17 19:41:59

ANo.2

まずはローン減税について...
誰のお金であれ現金での支払いならば住宅ローン減税は関係ありません。
土地に関して減税は受けられない事になると思います。

贈与税については自信ありませんが...
すでに土地を取得していますので、いまさら名義を書き換えても遅いような気がします。書き換えて二重にかかるかもしれませんので、税務所や専門家に直接聞いた方が良いと思います。
550万円ですから贈与税はかかりますね。
さらに!奥さんの貯金分がいくらか分かりませんが、そちらにも税金がかかる可能性まであります。
名義を変えると住宅ローンが借りれない可能性まで出てきますね。

投稿日時 - 2004-11-17 19:09:07

お礼

ありがとうございます。自分たちでももうちょっと勉強してみます。

投稿日時 - 2004-11-17 19:41:34

ANo.1

専門家じゃないので確かではありませんが
結論から言うと贈与税はかかりません。たしか3000万まで非課税だと思います。ローン減税も受けられます。ただひとつ注意するのは建物を共有名義(夫&妻)にすると妻の贈与税が発生するかもしれません。
全て夫名義にすると問題はないと思いますが・・・。
司法書士手数料はいろいろと金額はありますがだいたい5万円くらいだと思います。(すごい大っきい家ならもっとかかると思います。)でも来年の固定資産税は高いと思いますよ。(土地だけだから)

投稿日時 - 2004-11-17 19:05:07

お礼

ありがとうございます。自分たちでももうちょっと勉強してみます。

投稿日時 - 2004-11-17 19:40:38

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