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解決済みの質問

(融資について)銀行員・金融関連・不動産関係等の方にご質問です。

はじめて、このコンテンツを使用します。よろしくお願い申し上げます。早速ですが、東京三菱銀行・UFJ銀行合併に伴い、現在のメインバンクを(信用金庫)から
東京三菱・UFJか三井住友銀行(都市銀)に変更しようと思っておりますが、どこの金融機関にしようか正直迷っております。どこが良いでしょうか??(砕けすぎた質問ですみません)またなぜその金融機関なのかをご回答を頂けたら幸いです。東京三菱銀行・UFJ銀行の場合、合併すれば、単純には一つの『行』となるわけですが、融資をうける際、合併前でも、東京三菱銀行からの融資を受けた方が良いでしょうか??その他、融資を受ける際の注意点・アドバイス等あれば何卒よろしくお願致します。
■融資の使用目的は不動産投資、借入額は億以上です。
返済期間は15年~25年を検討中。(担保、利回りクリアの前提として)参考材料が少なくてすみません。。。
今後変動金利、固定金利どちらがよいでしょうか??不動産投資の場合、私はこれからは固定の方がかたいようなきがしますが?!いかがでしょうか??

投稿日時 - 2005-04-04 07:36:25

QNo.1310233

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

某銀行の法人営業担当です。
(1)銀行のカラー(現在の状況)
SMBC:対応早い。ただし、油断していると向こうのペースになってしまいます。また、昔から引き際は鮮やかと言われています。
BTM:UFJ,SMBCと比較して審査厳しいが、いざという時には最も頼りになると思います。(邦銀で最も体力あるが故にドーンと構えています)
UFJ:SMBCと似ていますが、中部地区は(旧)東海銀行の名残あるので、SMBC程合理化は徹底してません。ただし、最も金融庁に注目されていますので、一旦債務者区分を「要注意先」以下と判定した場合は、強力な交渉が待ち受けています。

なお、BTM×UFJは正直申し上げて統合してみないとわかならいと思います。巷では「野武士」と「公家」と正反対言われています。

(2)不動産購入資金
少し偉そうなことを申し上げますが、おそらくどこの都銀でも、15年が限界に近いと思います。15年超はよほどのことがない限り難しいと思います。ただし、コベナンツ(財務制限条項等の特約)付融資だと、15年超の可能性はあると思います。
また、超長期のお借入でしたら、個人的には、固定金利をお勧めいたします。これ以上の(超)長期金利低下の可能性は極めて低く、上昇の方が確立高いと思いますので。ただし、(後から)円金利スワップで、そのお借入れの一部を固定金利化することも可能です。例えば、100百万円TIBORベース(変動)、100百万円円金利スワップ(固定化)の併存といった感じです。

投稿日時 - 2005-04-04 23:41:13

お礼

ご回答有難うございます。なかなかこういう事を各行員の方などに聞きましても、第三者の見解からではないので、hanamaru15100様のご回答、非常に参考になりました。また上記の回答から検討すると都銀では、東京三菱が私には適切ではないかと思いました。現在、担保等も十分にあり、まずは『信用』という交渉材料を築き、より有利なかたちでお話しをすすめていこうと思います。しかし、都銀といえども過去に例がある様に、雨が降っている時には傘をかさないではないですが、都銀(メイン)信用金庫等(サブ)のお付き合いもしていこうと思っております。お礼の中で大変恐縮ですが、もう一点ご質問です。担保等十分でも、個人・法人では融資・金利などに差はありますでしょうか?現在、私は法人ではありませんが、安定的な収入・資産もあります。いかがでしょうか??また早速、本日都市銀、一行とのお話し合いがありますので、ご回答を参考にし良い相談が出来ればと思います。この度はお忙しい中、ご回答頂き誠に有難うございました。またこのコンテンツで何度かお世話になることもあるかと思いますが、その際には
宜しくお願い申し上げます。

投稿日時 - 2005-04-05 04:18:46

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回答(2)

再度登場です。
ご丁寧なお礼ありがとうございます。

法人と個人の融資条件の差でしたね。私は、個人融資は専門分野ではありませんので、少し意見が偏っているかと思いますが、その点はあらかじめご容赦下さい。

(1)個人
■ローン商品(定型型)
超長期、固定金利も可能。返済条件は元利均等が多い。担保は対象物件に第1順位で設定。場合によっては、保証人不要もあり。金利水準は、10年以内(銀行によっては7年)なら法人より高くなる可能性あるものの、それ以上の超長期であれば、一般的には法人ではあまりないため比較すること自体が困難であるが、金利優遇キャンペーンなどを活用すれば、法人より同水準もしくは低くなる可能性あり。
■いわゆるプロパー融資(オーダーメイド型)
ローン商品および法人のプロパー融資と比較すると、相当な制約あり。融資自体が困難。理由は、その方が完済を待たずして、万一亡くなられた場合の相続問題がある為。個人向けプロパー融資の場合、法定相続人全員に連帯保証を原則求められる。それを拒絶した場合は、さらに審査が厳しくなる。もし相続人が相続放棄し、銀行が担保物件を処分して回収することになった場合(処分せずに回収できるケースもあるが)、現時点で担保価値十分であっても、値下がり等により、全額回収できないリスクや、対象物件が賃貸物件であれば、借主との問題で処分すらなかなかできないリスクなど、銀行のリスクが大きくなる為。さらに、相続人は現時点では確定できないので、法定相続人全員から連帯保証を頂いても、銀行にとってはあくまでも補完的なものでしかない。また、固定金利もまず不可能。プロパーの固定金利融資は、原則繰上返済できないのに、上記のようにその方が亡くなられた場合等、繰上返済可能性あることが当初から想定される為。
(2)法人
原則プロパー融資。期間、金利水準、固定もしくは変動金利、返済条件、担保・保証など全てにおいて融通が利く。期間10年以内(銀行によっては7年)であれば、個人より安くなる可能性あり。ただし、期間については、ローン商品のように超長期(10年超)は、需要自体が少なく、金利高くなるかつ審査厳しくなる傾向あり。

投稿日時 - 2005-04-05 23:23:59

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