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解決済みの質問

離婚後の住宅ローン名義人の変更

離婚に際して、夫からの財産分与としてマンション購入予定です。お互いに合意済みです。

住宅ローンとマンションの名義人は、夫婦共有にしています。

住宅ローンの名義人を離婚後、夫は私名義だけにしたいと言っています。

ローンの原資は、夫から毎月支払われる慰謝料(公正証書にしてあります)で十分です。
私も就職が決まり、収入を得ることができます。

離婚後、私名義に変更しても、不利な点はないでしょうか?
また、夫が私名義にしたいという理由がわかりませんし、教えてくれません。

以前にも相談しましたが、状況が変わりましたので、どなたかアドヴァイスをお願いいたします。

投稿日時 - 2005-04-20 08:51:08

QNo.1341344

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

不動産の購入自体がこれからの話ですか。。。。

>ローンの審査の段階です。
これは連帯債務での借り入れ審査ということでしょうか。

>私のデメリットですが、就職できることが決まったので、
既に勤務しているわけではないのですね。
であれば連帯債務->妻単独名義は当面無理です。
どの銀行でもそうですが勤続年数は原則3年以上なければ融資しません。
つまりご質問者単独では現状ではまず落ちます。
もっとも公務員とかいわゆる大企業であればご質問者の過去の職歴などもあわせて審査して通る可能性はありますが。

>不動産会社を通さずに、直接交渉することはできるのでしょうか?
物件を購入・融資が実行された後は不動産屋は関係なくなります。直接銀行との話になります。

>まだ先の話なのですが、前もって銀行に話しておいた方が良いのでしょうか?
話すと今回の連帯債務の借り入れ自体も拒否されるでしょう。

まだ不動産を購入していないのであれば、初めから登記上もローンもご質問者単独名義にするのが本来の購入の仕方であり、現状それが出来ないということは、たとえ夫が関与した購入を迂回しても違いがあるわけではありません。

投稿日時 - 2005-04-20 11:25:41

補足

不動産会社の話によると、頭金を私が払うので、連帯債務になれるそうです。

前もって、銀行に話すことは止めておきます。
ローン名義人は夫だけにしておいた方が良いと、以前公正証書を作成した公証人の方に言われました。

>まだ不動産を購入していないのであれば、初めから登記上もローンもご質問者単独名義にするのが本来の購入の仕方・・・。

それは当然のことなのですが、夫婦とも賃貸マンションに住むよりも、購入した方が良いと結論づいたのです。
その際、私は収入証明書が無いので、夫が協力してくれたのです。

購入後は私も夫だけに頼らず、返済計画を考えるつもりです。

また、公正証書も書き直す必要がでてきました。

mickjey2さんは、非常に精通していらっしゃって、大変勉強になりました。感謝しております。

投稿日時 - 2005-04-20 16:03:08

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回答(7)

ANo.7

■差押さえるものが無ければ公正証書は無意味

公正証書の意味は、契約書の確実なもの・・という程度です。離婚の場合これに、裁判所に提出された場合
そのまま、決定に至ることになっても文句を言いません。という旨を記載します。

普通は、養育費や慰謝料など月々払うべきお金が滞納した場合、裁判所に持っていけば、すぐに
先夫の収入(給与もしくは自営ならば代金の収入=債権)などを差し押さえます。
しかし、これが毎月20万円とかいう額になると、彼の収入が60万円くらいならいいですが
30万円くらいしかないと、15万円程度しか差し押さえられないはずです。(詳しくは、池内ひろみさん
などの離婚HPをごらんください)
それと、一般の会社勤めならば、給与差押さえですが法人の経営者だと役員報酬を所得として差押さえ
ますが、帳簿上、役員報酬は10万円。などとしていて、住居は社宅、車は社有などとやっているケース
あるいは実際に収入はあっても隠し口座で入金がつかめない・・などという場合裁判所でも何もできません。
収入口座はここにあるから、と差押さえ先をあなたが指定しないかぎり裁判所はお役所仕事程度の探索しかしません。
親の財産は、いくらあっても相続させないと差押さえできません。
ですから、ぎゃくに今から非課税の生前贈与で、ちゃんと借金の担保をとっておく必要があります。

■分割払いは、これまでの滞納分しか差押さえできない。


それと、なにより面倒なのは、20万30万の小額の差押さえを「毎月」裁判所にいって請求する手間です。
なにしろ、あなたの債務は分割払いですから 債務不履行のあるたびに裁判所通いです。
そんなこと実際にどこまでできますか?

仮に15ヶ月支払いがなかった・・としてまとめたとしても300万円ですね。弁護士でも、こういう小額の債権
回収は仕事にしません。報酬が少ないですからね。
まず、300万円も滞納されて、あなたの生活がもつかどうか心配です。300万円の返済を差押さえもとめても
彼の預金とか、不動産とかがないと差し押さえができません。

次に、30万円ならば、その一部10万円を返済してくるケース。これが一番巧妙なやり方ですね。差押さえ
するにしても生活費の必要な分を差し引いた額はわずかでしょう。
たとえば、彼が再婚して子供を養育していたら、その養育費用までよこせとはいえません。
養育費や慰謝料の債権回収で苦労している人はやまほどいます。公正証書は誰でも作っていますよ。
それで解決なら弁護士もいらないし、離婚相談のサイトもいらない。

■ローン付のマンションなど担保にならない

金を返す約束のことを 金銭(消費貸借)債務といいます。
あなたの住宅ローンも、別れるご主人の慰謝料分割払いも 同じ金銭債務です。
しかし、住宅ローンには、抵当(つまり、担保にとった)不動産を差押さえ競売にかけたら
それなりに売れます。
しかし、慰謝料債務については、担保がない。ご主人が無一文なら、それで終わり。
あなたは、慰謝料債権(もらう権利)を使って、住宅ローン債務を引き受けようとしています。
それは、担保のない債権をあてに担保にとられた借金を背負うことです。

マンションを購入してあなた名義にすることは、一見いざとなったらそれを売って金に換えるとことが可能のように思えますが、
基本的に、ローンの残債価格以上の価値がないと
手元に金がのこりません。
新築だからといって、辺鄙な場所では10年後に価格は半分になっている可能もあります。

■あなたの債権を保証する担保をとることです

ご主人の親が資産家なら、いまのうちに、ご主人名義で3500万円まで住宅購入資金の
生前贈与をうけること。
それで、ご主人名義でキャッシュでマンションを買います。ご主人が住んでもいいですし
あなたが、借りてダンナの送金分から賃料払って住んでもいいです。
そこに、あなたが債権者、ご主人が債務主として、慰謝料総額相当の抵当権を設定します。
あるいは、今の義父さん所有のマンションに抵当権がついていなければ、そこに同額の
抵当権つけてもいいです。
いずれにしろ、払う約束の金が滞ったら、あなたは抵当権を行使して当該財産を差押さえ競売
にかけて代金を得られます。

■騙されているとは言わないまでもいいように言いくるめられてる気がします。

いまのままでは、送金途絶えたら、あなたはローン払えずに家は競売にかけられ借金だけ
は残る。ダンナは「無い金は払えない」と居直る。
それこそ得意の激怒でなんとでもなると思っています。

投稿日時 - 2005-04-21 12:49:35

お礼

ご回答ありがとうございます。

今のところ、そこまで悪くなるとは考えていません。

ですが、夫をどこまで信頼できるか、わからないので、慎重に考えます。

投稿日時 - 2005-04-21 14:29:12

ANo.6

すみません。修正したつもりが二重投稿になりました。

お許しください。

投稿日時 - 2005-04-20 17:40:04

お礼

いえいえ。
ご丁寧にありがとうございます。

投稿日時 - 2005-04-20 23:40:47

ANo.5

一番わからないのは、慰謝料の分割払いならば、期限はいつまでかという点です。

頭金がいったいいくらあったのかという点が重要です。頭金こそがここでいう財産分与の正体ですから。
仮に500万円なら、その分は資産です。

しかし、マンションの価格が3500万円とすれば、3000万円分は、負債付資産で、価値はゼロです。

本当は、マンション買ってすぐに売ったとして、10%は減価するのが今のご時世。
経費いれたら購入時に払った諸費用とあわせて、500万円は損します。

何年ローンで払いますか?
35年ローンで3000万円借りたら 月々10万円 10年後の残債は2400万円くらいです。
つまり借金がまだ2400万円残っています。
この時点でこのマンションの価値は3割下落としてみたら 2450万円
仮に売却しても、仲介手数料分だけ赤字です。おまけに頭金の500万円まで
消えてしまう。
500万円+諸費用はらって、10年マンションに住めたというだけ。

昔はマンションが値上がりしたから、ローンで買ったマンションを慰謝料がわりに
もらってもつじつまあったけど、下手をすると10年でもっと価格下落するかもしれません。

悪いことはいわないから、財産はキャッシュでもらってマンション買うなら、ご自身の力で買ってくださいませ。別れるご主人の信用だけ利用するのは、金融機関を欺く行為です。

問題なくやるなら、ご主人名義のマンションをタダでかりる契約をしたほうが賢いです。

投稿日時 - 2005-04-20 17:38:06

補足

再度、補足させてください。

>悪いことはいわないから、財産はキャッシュでもらってマンション買うなら、ご自身の力で買ってくださいませ。

財産をキャッシュでもらうというのは、私の身内からも言われました。
そこで、夫に慰謝料を減額してもいいから、現金で欲しいと話したところ、大激怒されました。
自分には貯金は無いと・・・。

自分の力で買うなら、後3年はかかるのでしょうか?

5月から働くのですが、今買うとしても、銀行はそれ以前の収入に関して、審査の考慮にはしてくれないのでしょうか?

現在住んでいるマンションは夫の父親名義です。
タダで借りる契約という手もありますね。

夫は自分に都合の悪い話になると、人間が変わります。
夫婦で解決しようと言っていたはずなのに、自分の両親に助けを求め、相談しています。
あちらは、税理士も不動産会社の親戚もいて、手ごわいです。

夫の浮気に目をつぶって、円満離婚を目指そうとしたのが無理だったのかもしれません。

マンションを買っても、自分で払ってやるってくらいの意気込みがありますが、やっぱり止めた方がいいのでしょうか?

投稿日時 - 2005-04-21 05:41:57

ANo.4

一番わからないのは、慰謝料の分割払いならば、期限はいつまでかという点です。

頭金がいったいいくらあったのかという点が重要です。頭金こそがここでいう財産分与の正体ですから。
仮に500万円なら、その分は資産です。

しかし、マンションの価格が3500万円とすれば、3000万円分は、負債付資産で、価値はゼロです。

本当は、マンション買ってすぐに売ったとして、10%は減価するのが今のご時世。
経費いれたら購入時に払った諸費用とあわせて、500万円は損します。

何年ローンで払いますか?
35年ローンで3000万円借りたら 月々10万円 10年後の残債は2400万円くらいです。
つまり借金がまだ2400万円残っています。
この時点でこのマンションの価値は3割下落としてみたら 2450万円
仮に売却しても、仲介手数料分だけ赤字です。おまけに頭金の500万円まで
消えてしまう。
500万円+諸費用はらって、10年マンションに住めたというだけ。

昔はマンションが値上がりしたから、ローンで買ったマンションを慰謝料がわりに
もらってもつじつまあったけど、下手をすると10年でもっと価格下落するかもしれません。

悪いことはいわないから、賃貸に住んで、慰謝料で家賃払ってください。
再婚すれば家もついてきます。

投稿日時 - 2005-04-20 17:33:45

お礼

慰謝料の分割払いは25年です。


>悪いことはいわないから、賃貸に住んで、慰謝料で家賃払ってください。
再婚すれば家もついてきます。

再婚するつもりはないですが、皆さん反対意見ですね。
熟考してみます。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-04-20 23:39:37

ANo.3

絶対にやめてください。
どうしてもというのなら、ご主人さんに単独でローンを組んでもらって、購入もご主人さん
単独で買います。(頭金分はあなた名義でもいいですけど)
次に、財産分与でマンションをご主人から譲りうけて所有権移転します。
そういう条件でも、まだ危険は残ります。
ローン名義は、ご主人のままにします。銀行に知れるとかなりやばいです。
ローン名義変更とは下記に述べるように一旦返済し借り替える以外に手はない
ですが、あなたがローン審査通らないかぎり無理。
再婚でもしてご主人になる人に、連帯保証人になってもらえば可能でしょう。



>離婚に際して、夫からの財産分与としてマンション購入予定です。お互いに合意済みです。

ちっとも財産分与になっていません。負債分与ですよ。これでは。

>住宅ローンとマンションの名義人は、夫婦共有にしています。
住宅ローンは債務・・つまり借金です。借金は普通債務者がご主人で、共有する場合
奥様が連帯保証人になります。借金の共有です。
マンションは財産です。財産ですから持分をきめて共有できます。

>住宅ローンの名義人を離婚後、夫は私名義だけにしたいと言っています。

ローンの名義人とは、債務者で支払い義務を負うということです。
自分は返済義務を負いたくないという意味です。
つまり、2000万円なら双方が均等に支払い義務を負っているのですがそこから
夫だけ抜けようという話です。
これは銀行が承知しない限りできません。つまりあなたに信用力がないとできません。



>ローンの原資は、夫から毎月支払われる慰謝料(公正証書にしてあります)で十分です。

冗談いっちゃいけません。ご主人が毎月送金してくる保証がどこにありますか?
公正証書の効力というのは、以前も書きましたが、毎月の送金が無い場合、裁判所が
収入を差し押さえるというだけです。それも、慰謝料の場合は養育費ほど重くはない
ので、仮に先夫さんの収入が20万しかなければ、半分も差押さえられません。
それと、海外逃亡や国内失踪、さらには自己破産した日にはどうするおつもりなのか。


>私も就職が決まり、収入を得ることができます。

>離婚後、私名義に変更しても、不利な点はないでしょうか?
先夫さんが死亡してもローンが消えません。
債務の名義を
基本的に、ローンの名義変更とは、一旦弁済して新たに借り直すという以外に方法ないです。
銀行にいって、名前書き換えてください・・では済みません。
まず、ご主人に対する融資だから通った審査が、奥様単独では通らない可能性が高い。
(1)勤務年数
(2)実績
(3)毎月支払われる慰謝料に、収入保証の価値がない。(理由は上記で述べたように)
  せめて、先夫さんに連帯保証人になってもらえと言われます。
  だめなら、最悪契約告知義務違反でその場で全額弁済を求められます。
  はっきり言って窮地に陥るのはあなたです。

ローンの借り換えだけでも普通保証料、抵当権設定費用など60万円くらいかかります。

>また、夫が私名義にしたいという理由がわかりませんし、教えてくれません。
できないです。銀行さんはご主人だから融資したのです。


>また、不動産会社にも離婚を前提に購入することは、話していません。
>夫が話す必要は無いと言うからです。

話せば銀行は8割がた融資しません。
住宅ローンとは、借主の信用と物件の価値を勘案して貸すものです。
また住宅購入という特定の目的に限って安い金利で貸すものです。

離婚することはローンの債務者が「自己居住の住宅を購入する目的で
借りたローン」の条件から逸脱するということです。最初から離婚がわかっていて
自分が住まない住宅のローンを「住宅ローン」として借りるのは告知義務違反
にあたります。即時一括弁済を求められても文句はいえません。

実は、私の妻が同じ状況にありました。
住宅ローンの残債は好くないものの物件にカードローンの根抵当がついていて
その債務者が先夫だったわけです。
養育費名目で財産分与も含めて、毎月ローンの支払い+養育費を受けて
いましたが3年目で半額に減り、5年目で10万円に減り、自己破産今年失踪しました。
妻は不足分をカードローンでひき降ろしていたので、債務の額はかなりふくらんでいました。
幸い事前に状況察知し、3年前私が代位弁済して、ローンと養育費を切り離して
おきましたから大事にいたりませんでした。
不動産は財産分与の時点で、妻名義でしたから、銀行に言って債務を一旦返済し
先夫の自己破産しても競売にかからないようにしたわけです。
住宅ローンの名義変更は借り換えという形で新たにローンを組んだと記憶しています。
これにも40万円ほど費用かかった記憶があります。

投稿日時 - 2005-04-20 17:02:22

お礼

絶対にやめてくださいというお言葉が、一般的な常識あるものなのですね。

しかし、どうしても手に入れたくて・・。
違反にあたるなど、考えてもみませんでした。

>公正証書の効力というのは~それと、海外逃亡や国内失踪、さらには自己破産した日にはどうするおつもりなのか。

そこまで、ひどい状況を想定していませんでした。
公証人にも確認しましたが、明日相談しに行く予定です。
法的に違反にあたることなのか、止めておいた方が良いのか、詳しく聞いてきます。

購入のことしか頭になかったため、どうしたら良いのか、良くわかりません。

>どうしてもというのなら、ご主人さんに単独でローンを組んでもらって、購入もご主人さん
単独で買います。(頭金分はあなた名義でもいいですけど)

そのようにしたいです。

>そういう条件でも、まだ危険は残ります。
ローン名義は、ご主人のままにします。銀行に知れるとかなりやばいです。

銀行はこういうことを許さないのですね・・・。
そこまで厳しいとは想像していませんでした・・。


>ローン名義変更とは下記に述べるように一旦返済し借り替える以外に手はないですが、あなたがローン審査通らないかぎり無理。

夫がどうしても、ローン名義を変更したいと言うなら、私の審査が通るまで、何年か待ってもらいます。
夫がそのままでいいと言うなら、そのままにしておきます。

万が一のことを良く考えていたつもりです。
公正証書があるのだし、自己破産になった場合も想定し、公証人に法的効力がどのくらいあるのか、相談したうえで、決めました。

ある程度の危険性を覚悟しての決断です。
夫の実家は資産家ですし、夫は公正証書通り、毎月の慰謝料を払ってくれると信じています。

今後、一人で生きていくために、安定したものが欲しかったのですが、危険をたくさんはらんでいる。
でも、どうしてもあきらめられません。

かなり混乱してきました。
公証人に相談し、結論を出そうと思います。

ご親切にありがとうございました。

投稿日時 - 2005-04-20 23:36:35

ANo.1

前回のご質問に対する回答にあるデメリットについてはご質問者は了承済みで、対抗策として債務名義になる公正証書を用意してある、また銀行もこの件については了承しておりご質問者単独名義の所有及びローンにしてもらえるということですね。

それでも夫がローンを妻単独名義にしたいという希望の、その理由がわからないので不安ということでしょうか。
であれば夫にとってのメリットを述べますと、
 ・共同債務ではなくなるから関係を完全に断絶できる
 ・夫が次に住宅取得をしたいと思ったとき、新規に住宅ローンを組むことが出来る
ということが上げられます。
後者は平たく言うと夫がもし新たに住宅ローンを組もうと思っても、連帯債務のローンがある限りそのローンの残高とあわせて審査対象になるため、新規のローンが組みにくいor組めないということがおきます。

ですらか夫にとっては新生活を始めるのであればこれは重要な要素となります。

ご質問者にとってのデメリットは既に前回回答にある以上のことはありません。

投稿日時 - 2005-04-20 09:34:29

お礼

再度ご回答いただきまして、ありがとうございます。

>債務名義になる公正証書を用意してある、また銀行もこの件については了承しておりご質問者単独名義の所有及びローンにしてもらえるということですね。

銀行については、この件を了承してもらえる段階には、まだなっていません。
ローンの審査の段階です。

また、不動産会社にも離婚を前提に購入することは、話していません。
夫が話す必要は無いと言うからです。

夫のメリットが大変良く理解できました。
夫に対しては、メリットを活かしてあげたいと思っています。

私のデメリットですが、就職できることが決まったので、もし夫からの慰謝料の支払いが滞っても、不安は多少和らぎました。

公正証書にしてあるので、夫からの毎月の慰謝料は、夫も言うとおり、きちんと支払ってもらえると思います。

銀行については、不動産会社の提携先なのですが、不動産会社を通さずに、直接交渉することはできるのでしょうか?
まだ先の話なのですが、前もって銀行に話しておいた方が良いのでしょうか?

投稿日時 - 2005-04-20 09:54:01

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