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解決済みの質問

転勤→買い替えたいけど無理?

10年前に兵庫県に家を建てましたが、住み始めて1年で思いもかけず東京に転勤となりました。3年位で戻って来れるという話だったので空き家にしたまま家族で埼玉に賃貸アパートを借りたのですが、その後大阪の事務所が閉鎖となり、戻れなくなりました。
すぐに売ってしまえばよかったのですが、両親に引き止められ、仕方なく賃貸に出すことにしました。しかし通勤に不便な為か借り手を探すのに1年かかり、やっと決まったものの賃料は毎月のローンの支払い約20万に対して8万円弱というものでした。

一方2年前に子供の成長に合わせてアパートを出て賃貸の一戸建てに引っ越しました。今は会社が家賃15万のうち7割を負担してくれていますが、近いうちに補助がなくなります。そうなると毎月の支払いはローン20万プラス家賃15万=35万もかかることになってしまいます。(年収は1000万円位です)
今は家賃が8万入ってきますが、それもなくなると考えると恐ろしいです。しかも数年後には二人の息子は中学生なので教育費もかさむし・・。

少なくともあと20年は埼玉に住むつもりなので兵庫の家を売ってこちらに家を建てたいのですが、担保割れでローンが1500万も残る上、貯金もあまりなく親の援助も期待できないので不可能かと・・。
家を貸しているのでローンの借り換えも出来ず(現在3.36%固定・残り20年)八方塞です。

今住んでいる地域は土地を買うのに坪100万するのですが、子供のことを考えると他の地域に引っ越すことはできません。土地を借りて家を建てている方が結構多い地域なので(地代年間20万位と聞いています)、それもありかなと思っているのですが、うまく借地が見つかるかどうかもわからないし、将来色々問題がありそうな気がして悩んでいます。

同様の体験をしてクリアされた方のお話又は何かよい案があれば聞かせていただけますか?
長くてすみません!

投稿日時 - 2005-07-19 12:48:09

QNo.1523525

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

私も同じ経験をしています。
'95年に,愛知県内に一戸建てを購入し,'98年半ばに東京転勤。社宅に居ましたが,会社都合で'00年にその社宅が取り壊し。代わりの社宅のオファーもありましたが,古くなる・狭くなる・会社から遠くなる・住環境が変わるということと,更に悪いことに社宅に非常識な人が居り,妻がノイローゼ手前で,社宅に住み続けることが困難になったことから,「意を決して」近くの中古マンションを購入しました。
仕事上,また戻ることもあり得たので,賃貸に住むことも考えましたが,近隣の希望する広さの物件の相場は20万円以上(世田谷区)ですし,子供・ピアノと,賃貸では嫌がられる条件もあったため,購入に踏み切りました。
たまたま,社宅から徒歩数分の場所に気に入った物件があったのと,融資してくれる銀行があったのも,その時はラッキーと思いました。(不動産会社も,かなりプッシュしてくれました。)
試算すると,将来そこそこの値で売れれば,月々の支払は賃貸よりも安いという結果でした。(まぁ,銀行に利子という形で「家賃」を払っているようなものです。)

当時の年収はあなたの現在の年収よりも少なかったですし,ローン残高も,あなたの現状よりも多かったと思います。年齢も,既に40でした。
が,おそらく,購入物件の担保価値が高かったので,融資してもらえたのだと思います。将来の売却を考慮し,売りやすい,あるいは貸しやすい場所・物件を選んだせいかもしれません。

なお,借地の利用ですが,私は否定的です。(定期借地権しか検討しませんでしたが。)
「定期借地権」が決して安いとは思えませんし,「定期借地権」がまだ一般的でなく,流通していないため,売る際のリスクが大きいと思います。残存期間が少なくな
ればきっとその値段も下がるでしょう。したがって,所有権にこだわりました。

参考になりましたか?

投稿日時 - 2005-07-21 22:29:47

お礼

ありがとうございます。

同じ経験をされた方がいらっしゃるというだけでも心強いです。
最初に建てた時は30歳そこそこで無知だったものの、気合だけは入っていて、夢もいっぱいで、一生この家に住むぞ!と思っていました。tellmehelpmeさんもさぞ悔しい思いをされたと思います。

私の実家は引越を繰り返しているので、私には懐かしい家というものがありません。いまだに実家の電話番号も住所も覚えられない始末です(笑)
だからいずれ息子達が独立して、たとえ数年に一度でも帰ってきてホッとできる場所(家)を作ってやりたいと思っています。そうなると借家よりは持ち家かな・・と思うのですが、現実は厳しいです!

投稿日時 - 2005-07-22 16:40:13

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回答(7)

ANo.7

今後20年間の兵庫の不動産のみに関してざっくりと計算してみます。
■ケース1:このまま持ち続けた場合
 家賃収入20年分2000万円-ローン支払総額5000万円+土地の価値1500万円-20年間の税金修繕費600万円=-2100万円
■ケース2:今すぐ売却した場合
 残債3800万円-売却額2300万円-諸費用150万円=-1650万円
住みもせず収益性も悪い住居を持ち続けるのは経済的にはメリットありません。
しかし、上記2ケースの差額は450万円です。年収1000万円で20年間毎年20万円強の出費ならば持ち続けても大きく家計に響くとも思えません。オーバーローンでの買い替えは考えずに、現状のまま兵庫の家を持ち続け、埼玉では借家住まいを続けるべきではないでしょうか?

というのも、さらに多額の借金をしても、うまく返済ができるか心配だからです。兵庫のローンは繰上返済していらっしゃいませんよね?

年収1000万円で家賃補助が年間100万円以上あるのに、貯蓄も繰上もほとんど無いのはご相談を読んでの一番の問題だと思いました。確かに現在の住宅費用は年間200万円程度と大きいですが、通常よりも負債を抱えている状況にしては、危機感が少なかったのでは?と思います。通常ならば質問者様の収入ならば、教育費や老後資金積み立て、生活費、ローン支払いの他に年100万円から200万円ぐらいの住宅ローン繰上返済が出来ると思います。

今後は家計管理を改善した方が良いと思います。うまく改善できたところで、購入を再検討されてはいかがでしょうか?

投稿日時 - 2005-07-22 13:57:21

お礼

アドバイスありがとうございます。

家計管理改善、耳が痛いです。
兵庫の家を買った時は年収が手取りで650万位でした。営業マンの口車に乗せられて(?)ステップ返済を組み、大きすぎる買い物をしてしまったわけです。今更反省しても遅いのですが・・。

危機感は常にあったのですが、どこをどうすればよいのかわからなかったのです。生活は決して派手ではありません。外食は年に数回、旅行は年に一回のキャンプと帰省のみ、高価な物も買いません。ただ、教育費はちょっと高めかもしれません・・・。

やっと今の年収に到達して少しは貯金もできると思っていましたが、来月から事情があって家賃補助がなくなり、15万丸々払うことになります。しかも今は子供部屋も満足に与えられないので、借家住まいのままだとしても数年後には引越したいと思っています。ただこの辺りの家賃は3LDK~4LDKだと20万位するので、難しいのですが。

すみません、言い訳ばかりですね。

投稿日時 - 2005-07-22 16:22:12

ANo.6

再登場です。
まず,No.5で訂正。No.1回答に残債は3800万円があるのを兵庫の家の売却後の残債1500万円と勘違いしていました。私の場合は二軒目購入の際の残債は,2000万円弱であなたより少なかったです。ただ,借り入れ利率は3.9%とあなたより高いものでした。(二段階金利で,今年から確か4.2%です!)

「一軒目」の売却について・・・
今年4月に査定したら,やはり買値の半額でした。(「愛・地球博」効果で,多少の値上がりを期待していたのですが,まだ下がりつづけているようです。)
これは「一軒目」購入のために用意した頭金(貯蓄と夫婦双方の親からの援助)が全て損金になることになり,とても売る気にはなれません。
とりあえず,愛知県への転勤の可能性も0ではないので,借り手がある限り,このまま所有しつづけるつもりです。

もう一点当てが外れたのは,退職時に売却し,退職金への課税対策(確か一昨年までは損益通算できた)にしようと思っていましたのに,税制改正でそれが不可になってしまったことです。

投稿日時 - 2005-07-22 12:28:09

お礼

我が家でも夫婦の貯金と親からの援助で頭金を作りました。それが全部損になるのは本当につらいです。
親に説明するだけで涙が出そうですよね。

しかし借り手はあっても月々のローンの半分以下の賃料でしか借りてもらえないし、その他税金とか修繕費などがかかるし、二軒目のローンを借りられたとしても、総額を考えると気絶しそうです。我が家の場合は買うとすればやはり売るしかないかなと思います。

とても役に立つアドバイスありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-22 16:55:07

ANo.4

とても良い家を建てられたのでしょうに、皮肉な結果になられたこと、お気の毒様です。
兵庫県と埼玉は相当な距離ですよね。
すぐいけるわけではないでしょうから、色々不便もおありではないでしょうか。
修繕等、募集等に関しても遠方の業者にまかせっきりになりがちだと思うのですが。
業者も信頼できるところ、そうでないところと色々だと思います。
所有してるだけで税金も毎年かかってきますしね。
今お住まいの坪100万エリアというと、相当いいところですよね。
でも無理をされてまでその土地で購入されるのは、ゆくゆくお子様のためになるとは
あまり思えないのですが・・
少し離れるだけで坪単価が大分下がったり、また緑が増えたりと色々あると思いますよ。

投稿日時 - 2005-07-20 06:52:48

お礼

あまり若いうちに家を建てるのは考え物だということを学びました。今更どうしようもないのですが。

今は子供の学校の関係上、あまり動けないのです。私自身何度も転校を経験してつらい目にあっているものですから。それから私が自宅教室を開いて仕事をしている関係もあり、よその地域でゼロから始めると思うとなかなか難しくて・・。

しかし土地や家は一生のうちに何度も買えるものではないですし、一度失敗しているので今度こそ慎重に決めたいと思っています。

アドバイスありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-20 22:07:24

ANo.3

こんにちは。

我が家の場合ですが、夫の年収が、ローンを組んだ時点で、1000万弱。ローン総額は4800万です。
難なく、ローンは組めましたよ。(財形と銀行です)
(ただ、そのうちの1500万近くは、所有している不動産が売れた時点で、繰上げ返済する予定)

お子様の年齢から、我が家よりもご主人の年齢は、若いと思われますので、5000万のローンを組むことは、可能なような気がします。
(ただ、二ヶ所分のローンが可能かどうか、と言うことは、全くわかりません。あくまでも、金額の問題ですが・・・)

20年は埼玉に・・・と言うことですが、永住するつもりでないのなら、今回は、注文ではなくてもいいかも知れませんね。

我が家も、坪100万地域ですが、同じ学区でもちょっと駅から離れると、土地も建売も、随分と安くなってますよ。

我が家は転勤族で、私は、その土地その土地でパートをしてきたのですが、結構な年(笑)なのに、この土地に引っ越してきてから正社員で採用してもらえました。
それもあって、今回の家購入を決断しました。

奥様が現在働いているかは、わかりませんが、埼玉の坪100万地域(と呼ぶのも変ですがね)なら、就職先もたくさんありそうです。

奥様が働くことを念頭に置けば、年収1000万プラスアルファなので、希望を持てないこともないのでしょうかね・・・
銀行や良心的な不動産屋さんを探して相談してみると、希望が見えてくるような気がしますよ。


ちなみに、我が家は3人子供がおり、上の子はすでに私立高校。
これから教育費爆走の予定!
もちろん、親の援助は、昔も今も、子供へのお年玉程度(笑)
だんなの年も、若くはない。

それなのに・・・・建てちゃいました。

投稿日時 - 2005-07-19 18:19:37

お礼

お子さんが3人いらっしゃるんですね!我が家には小5の双子がいますが、同時に私立入学は考えたくないです(笑)

20年は埼玉にというのは、定年まではという意味で、このままいくと子供達はこちらで就職するでしょうからずっとここにいる可能性大です。

私は手芸講師という全然お金にならない仕事と、在宅でPC入力の内職をしています。苦労して資格を得た仕事なので続けたいのですが、いざとなったら辞めて働きに出る覚悟でいます。

おっしゃる通り数キロ離れただけで土地が安くなりますので、学区がない高校生になってから購入というのも考えましたが、住めない家のローンを早くなんとかしたいという気持ちが大きくて相談させていただきました。

とても参考になるお話、ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-07-19 19:07:40

ANo.2

10年前となると金利が今と比べると高かったのではないですか?
状況によってはまず借り換えを考えるのもいいのではないでしょうか?
それと?マークなのですが、現況住んでいない住宅で住宅ローンを組んでいるのですが、何らかの手続きはされましたか?
住んでいない、住まないといった場合に住宅ローンの一括返済を要求されることもありますので気を付けて下さい。

それと今のローンを残したまま、また住宅ローンを組むというのは難しいと思います。基本的に住宅ローンを2つ借りるということは非常に難しいですよ。

投稿日時 - 2005-07-19 14:30:07

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
借り換えについては、本人か家族が住んでない場合はできないと断られたのであきらめました。

住んでいない事情(転勤)についてはちゃんと説明して書類も提出してありますので、大丈夫です。
ご指摘の通り、一括返済を請求されると困りますので、少しでもわからないことがあれば聞くようにしています。

投稿日時 - 2005-07-19 14:41:17

ANo.1

年収1000万=月収80万
なので余裕でもう一軒購入可能です
銀行に相談すれば速効解決してくれると思います

銀行に不信感を感じているのであれば、多少条件が悪くなったとしても兵庫の家を売りましょう
家は資産にはなりません、
家を売ってから新しくローンを組むなり、完全に返済してから考えるなりするのが無難です

投稿日時 - 2005-07-19 13:50:33

お礼

お返事ありがとうございます。

心配なのは担保割れしていることです。
5300万円で注文住宅を建てたのですが、今や2300万円位とのこと(涙)田舎の新興住宅地はダメですね・・4300万のローンを組んで、現在3800万円残っています。貯金がないので残債をどうすることもできず、買い替えローンを利用する以外の案が浮かびません。

今住む地域(埼玉)は土地の価格が坪100万位です。仮住まいだと思っていたので交通の便の良い所を選んだからです。一戸建てを買うと4500万~5000万します。
単純計算で残債1500万円プラス新しい家のローンで合計5000万円以上のローンを組むことになりますよね。年収(すみません税込です)1000万で5000万のローンというのは、あり得るのでしょうか。
現在の支払いでもゆとりがあるわけではないので、絶対無理だと思って試算したこともないのですが。
現在のローン20万プラス家賃15万を払うより、気分的にはマシな気もしますけど、ちょっと怖いです。

投稿日時 - 2005-07-19 15:52:12

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