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解決済みの質問

買い換え借金の方法はあるでしょうか

住み替えたいマンションを見つけました。が、手元資金がありません。
なぜなら、現在のローンを繰り上げ返済するために最近ありったけ返済
してしまったからです。おかげで残債は170万円になりました。
次のようなプランを計画しています。

1.現在住んでいるマンションを賃貸で貸して家賃収入を新居のローン返済
 にあてる。近所の不動産屋に相談したところ、幸い広さ等条件が良いので
 14万円/月ぐらいの家賃収入になるとのことです。
2.80歳までのローンを組むと20万円/月の返済なので、家賃収入+
 6万円の返済ですむ(新旧住居のの修繕積立金・管理費等含む)。

ここまでは良かったのですが、初期費用として、購入時諸費用200万円+
現在のマンションを貸し出すためのリフォーム費用200万円ぐらい?
引っ越し費用諸々で100万円+残債の返済金170万円等々700万円程
の初期費用が必要になりそうです。

先に述べたように繰り上げ返済のため思いっきり資金をはき出した直後なの
で現金はあまりありません。新規の住宅ローンの他に700万円の資金を
借りられるものでしょうか。良い方法がありましたらご教授頂きたく投稿
いたしました。それとも資金を貯めるまであきらめるべきでしょうか。

年収1000万円程度、子供は同居ですが来年から就職するためようやく
楽になると思っていた矢先ですが、こんな事態になって悩んでしまいました。

現在のマンションを売ってしまえと言うご意見もあるでしょうが、
(売っても2500万円程度でしょう)少し事情があって、できれば
売りたくないのです。勝手な希望ばかりですが、ご専門の方で良い方法
をご教授いただければと思います。
あ、ちなみに新規に購入したいマンションは4500万円ぐらいです。

投稿日時 - 2005-09-14 23:59:59

QNo.1649967

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

現在お持ちの不動産で事業をなさるのですから、国民金融公庫からでも

融資を受けることも出来ます。大事な事は返済計画の正当性、信憑性を

重点に実行の審査が為されます。ですから確実に返済計画、返済原資を

認識してもらう為にご相談成された不動産会社に賃貸住宅の契約書を

作成してもらい添付して申し込みされると融資の実行がされ易いです。

一つ注意することは、国民金融公庫から融資を受ける際に無担保融資

で申し込みして下さい。評価額およそ2500万円の不動産を持ち、

残債が170万円ですと審査点数がよくなりますし700万円の資金調達

でしたら無担保で可能な額ですから。

(追記事項)賃貸契約は5年以上の期間締結しといて下さい。

投稿日時 - 2005-09-15 00:23:50

お礼

そうですか、事業家(大家さん)として考えればいいのですね。
これまでサラリーマンの宮仕えでありましたので、感覚を
失っておりましたが、投資と回収のバランスを金融機関に
納得してもらえばどうにでもなると理解いたしました。
ご教授ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-09-16 00:09:53

ANo.1

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回答(5)

ANo.5

こんばんは。
買い増しする前提での方法の回答です。
それがいいかどうかは他の方のご意見をもとにご自身でご判断下さい。
買い増しなので、残債の返済金の借り入れはできません。
ダブルローンを組むことになります。
1.既存の住宅ローン170万円(返さない)
2.新築マンション本体での4500万円100%ローン
3.新築マンションでの諸費用ローン(引越し費用等も含められます)上限300万円程度が一般的
これが借り入れ可能かどうかは、
新規購入するマンション業者の提携金融機関の商品にもよるので業者に確認しましょう。
問題はリフォーム費用ですが、現在水廻りに不具合がなければ50万円程度で充分でしょう(将来の負担は別)。
これも上記3との絡みで処理できないか業者に確認しましょう。

投稿日時 - 2005-09-19 22:50:30

お礼

皆様、アドバイスをいただきっぱなしで、長期間放置したままで申し訳ありません。以下のように決断し、実行中でありますことをご報告して御礼に換えさせていただきたいと存じます。
結論としては、現住マンションを賃貸に出し、新築マンションを購入することに決定し、既に頭金等支払い、仮契約もすませました。条件、プランは以下の通りです。

1.既存ローンは全額繰り上げ返済します。新規ローンを借り受ける前に全額返済し、現住居の抵当権を抹消した証を提示することが、新規ローンの条件です。
2.手元資金が無いので、住宅ローンと同時に諸費用ローンを250万円ほど借ります。
3.現住居を貸し出すのですが、大家になるのは初体験ですのでこれあらどうなるか不安。当然、貸し出すに当たってリフォームが必要。約70万円程度と推定している。
4.5,000万円近いローンを組むわけですが、現住居の家賃収入を加えても返済額は現在よりも若干増加する。
5.幸い、来年から子供2名とも就職するため教育費、養育費等の負担が無くなる。夫婦2名の生活費のみとなる。ただし、予想される両親の介護や葬儀、子供の結婚等の費用は将来見込まれる。
5.定年延長も見込まれる。(希望的観測)
6.収支をシミュレーションすると繰り上げ返済を含んで60歳までに、3,000万円程度を返済可能と推定。その後は、現住居の売却+退職金等で残債を処理の予定。
7.ようやく子育てが終わろうという瞬間に、新たなローン生活でよいのかという疑問??。に対して、住環境の向上、これまで仕事本位で家内や家族を省みなかったことへの償い、老後生活の便利さ等を優先しました。
8.現在、新規ローンの審査も通り、これから本契約の段階です。ほんとに返済できるのだろうかという不安もありますが、これで行くと決断しました。

皆様の大変有用なアドバイスに感謝いたします。私も後進の方々に自信の経験や結果を号報告できるようにがんばります。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-10-12 23:20:52

ANo.4

×お手持ちのマンションの価値が250万
というのは、ちょっと弱い。

〇お手持ちのマンションの価値が2500万
というのは、ちょっと弱い。

書き間違えです 失礼しました_| ̄|○

投稿日時 - 2005-09-15 13:57:01

ANo.3

同年代とお見受けいたします。

経験から私見を申し述べさせていただきます。
あくまで御参考程度にお考えくださいませ

>住み替えたいマンションを見つけました。が、手元資金がありません。

買い替えなら簡単な話なんですがねぇ。売りたくないのですか・・・。
持っていて本当に大丈夫なんでしょうかね。

>なぜなら、現在のローンを繰り上げ返済するために最近ありったけ返済
>してしまったからです。おかげで残債は170万円になりました。
残債が少ないのは強みですが、お手持ちのマンションの価値が250万
というのは、ちょっと弱い。

その不動産を担保に銀行から融資をうけたらいいでしょう。
まず賃貸のためのリフォームローンで700万円くらい貸してくれます。

>次のようなプランを計画しています。

>1.現在住んでいるマンションを賃貸で貸して家賃収入を新居のローン返済
> にあてる。近所の不動産屋に相談したところ、幸い広さ等条件が良いので
> 14万円/月ぐらいの家賃収入になるとのことです。

おそらく、そのマンションの管理費・修繕積立金が2万円/月かかります。
固定資産税が12万円/年くらい。

お住まいのマンションが20坪とします。
月坪7千円の家賃です。
いま売却されたとして 2500万円 125万円/坪という話になります。

お住まいのマンションが25坪とします。
月坪5.6千円の家賃です。
いま売却されたとして 2500万円 100万円/坪という話になります。

年間収入168万円 ですから2500万円の価格の不動産とすれば
利回りは6.72%
経費を控除したら 収入 134万円   5.36%

まぁ売るより持っていて貸したほうがいいという計算にはなります。
ただし、これからの賃貸市場、企業の社宅がなくなったり福利厚生費
削減のなかで空室リスクが高く将来の賃料相場の下落も懸念されて
います。

>2.80歳までのローンを組むと20万円/月の返済なので、家賃収入+
>6万円の返済ですむ(新旧住居のの修繕積立金・管理費等含む)。

今50歳として30年ローンで4500万円のローンを組むわけですね。
新築だといやでも90%融資ですから、選択肢は中古マンションになります
ね。
360回 2.8% 4500万 なら ローン返済 18.49万円/月です。
年収1000万で退職金での繰り上げ返済を 視野にいれたら決して
無理な話ではないですね。
不謹慎な話で申し訳ないですが、あと10年以内にはご両親から
の遺産相続などありそうな気がします。


>ここまでは良かったのですが、初期費用として、購入時諸費用200万円+
>現在のマンションを貸し出すためのリフォーム費用200万円ぐらい?
>引っ越し費用諸々で100万円+残債の返済金170万円等々700万円程
>の初期費用が必要になりそうです。

というか、新築物件なら頭金で450万円必要ですね。

>先に述べたように繰り上げ返済のため思いっきり資金をはき出した
>直後なので現金はあまりありません。

住み替えを予定したら
(1)まず、現状資産の時価を査定 2500万円とわかる
(2)残債割れしている部分だけ繰り上げ返済する
(3)手元にキャッシュを置いたまま、買い替え

これが普通です。
質問者さまのケースでは、資産2330万円を温存して
新たに4500万円のローンを組もうとしています。
一見、資産の利回り上有利な考えに見えますが、これまでの
キャピタルロス、今後のキャピタルロスを考えると本当によい話なのか
疑問です。
仮に、物件を松戸駅、徒歩7分25坪築9年と考えます。
今後10年経過した時点で、売却価格は1800万円程度だと思われます。
10年の収入は1340万円、資産の減少 700万円 実質利益 640万円
さらに長期修繕計画で追徴金や売却の際の手数料リフォームなどが
200万円程度でるわけで、10年後に売却したら実質利益 440万円です。
逆に30年持ち続けていて収入4020万円ですが、家賃のねさがり内装修繕
など考慮すれば3000万くらいと見るべきです。

逆に今2500万円で売ればローンは2000万円で
月々8万2千円の支払いですみます。
10年後の残高 1500万円で
残債を退職金ではらえばローンが消えて、そのほうが健全な気がします。

ちなみに4500万円のローンは10年後の残債は
3385万円
この時点で、賃貸のマンションを売って、1800万円退職金から1500万円
で残債を返済した場合 実質利益440万円ですが
当初旧マンションを抵当に借りた700万円の弁済もしないと物件が売れないことになります。

基本的に金利の利払いを嫌って繰り上げをしてきたのなら
ここへきて逆に4500万円の借金の利払いを30年するのは
蓄財の哲学が終始一貫してない気がします。
資金ショートしないならいいのですが、当初資金の700万円も借りて
手元にのこるのは
年間134万円かせぐ、時価評価2500万円もマンション

700万円+4500万円の借金 計5200万円
これの年間返済額は 256万円です

結果的に 支払いは 122万円/年

だったら、2000万円の借金かかえて
 年に98万のローン返すだけのほうが楽ではないですか?

>新規の住宅ローンの他に700万円の資金を
>借りられるものでしょうか。良い方法がありましたらご教授頂きたく投稿
>いたしました。それとも資金を貯めるまであきらめるべきでしょうか。

借りれば、それの支払いも計算にいれなければ勘定があわないのです。
諦めるなら、今の物件売りましょう。どうせ値下がり必至ですから。


>年収1000万円程度、子供は同居ですが来年から就職するためようやく
>楽になると思っていた矢先ですが、こんな事態になって悩んでしまいました。

お疲れさまでした。都心のコンパクトな新築を買うには、買い替えをおすすめします。
都心部を買っておいて、老後はそれを賃貸に出して、自分は田舎暮らしというのも
なかなか乙なもんですよ。

>現在のマンションを売ってしまえと言うご意見もあるでしょうが、
>(売っても2500万円程度でしょう)少し事情があって、できれば
>売りたくないのです。
金融電卓でも使って残債の額、今後の金利変動など考慮されて
詳しく計算なさってください。
実は私も住み替えで同じ検討をしました。それも2度も。
結局、複雑なことをするよりローンの総額を減らすという結論に至り
損を出して売却しました。
最初の年の税金がタダになって気持ちよかったですよ。


>勝手な希望ばかりですが、ご専門の方で良い方法
>をご教授いただければと思います。

金を借りる手立てはやまほどありますが、損得を緻密に
計算されるにはご自身の御事情を加味すべきでしょう。

>あ、ちなみに新規に購入したいマンションは4500万円ぐらいです。
中古ですよね。

投稿日時 - 2005-09-15 13:48:30

お礼

お~、大変詳細な解説をいただきまして、また、良くポイントを
押さえていただき誠にありがたく恐縮に思います。
ご教授いただいたような、経済観念には全く疎い(あまり考えたこともない)
人生を送って参りました。ひたすら最先端の技術のみを追い求めて参り
ましたが、ふと気がつくとご指摘のようにいい年になっており。定年も
指折り数えられる年齢となり。老後の生活なども考えるようになって
しまいました。
損益の計算は不得意ですが、ご教授のように今回チャレンジしたいと
思います。計算、計画の結果また質問させてください。ありがとう
ございました。

投稿日時 - 2005-09-16 01:06:31

ANo.2

家賃収入を計算に入れているようですが
以外と保険もきかないような突然の出費があるみたいですし
いつまでも14万円/月とはいかないものですよ
80歳までのローンを組むとって、今のこの景気では
なかなか組んでもらえないんじゃないですかね

いる程度収入はあるみたいですから
今回はあきらめて資金を貯めた方がいいですよ

投稿日時 - 2005-09-15 02:07:57

お礼

ありがとうございます。私の心配もそこにあります。
大家としての経験がないのでかなり不安があります。
80歳までのローンは組んでもらえそうですが、そんな年齢まで
収入を確保できる見通しはないので、どこかの時点で繰り上げ返済
せざるを得ないと考えます。もう少し、見通しを立ててから考えて
見た方が良いかもしれません。アドバイスありがとうございます。

投稿日時 - 2005-09-16 00:17:53

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