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解決済みの質問

【借地権】の登記について教えてください。

相続で身内間にて底地・借地権(4:6)に分けて私が借地権を相続しました。

1.被相続人は、底地・借地に分けたつもりでしたが、書類など一切ありません。

2.税理士の判断により相続人それぞれが底地・借地権(4:6)に対して相続税を納めました。

3.底地を持っている親戚には地代として固定資産税と同等の額しか払っていません。
(底地を持ってる方はOKと言ってくれてますが、借地権が消滅すると言う事もあるんですか?)

4.底地を相続した親戚と話し合った結果、こちらの借地権を100%認めて頂きました。
(底地を持ってる方が亡くなった場合、私に相続させる(他に相続人がいないので)と言っていました。)


現在その底地に私名義の建物が建っています。
土地の登記簿には私の名前は一切ありません。

(1)この場合、土地の登記簿にも私の名前を登記した方がいいのでしょうか?

(2)登記する事によって税金などその他なにかメリット・デメリットはありますか?

初心者ですので、分かりやすいご回答して頂けると助かります。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-10-09 14:22:32

QNo.1702128

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

>相続で身内間にて底地・借地権(4:6)に分けて私が借地権を相続しました。
身内でも、二親等以内(両親・親子・兄弟)の使用貸借では、借地借家法の適用がありません。
でも、家屋の所有権が登記してあるので、底地の売却などには借地権は対抗できます。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BB%C8%CD%D1%C2%DF%BC%DA

>1.被相続人は、底地・借地に分けたつもりでしたが、書類など一切ありません。
共有持分として4:6という区分ではないのでしょうか。
普通の借地権割合というのは地域によって決まっていて地価の何割(7割とか8割とか)
というもので、役所の路線価地図などにも書かれています。

>2.税理士の判断により相続人それぞれが底地・借地権(4:6)に対して相続税を納めました。
これは、4:6の共有というのをほとんど同等意味合いですね。というか区別がつきません。

>3.底地を持っている親戚には地代として固定資産税と同等の額しか払っていません。
>(底地を持ってる方はOKと言ってくれてますが、借地権が消滅すると言う事もあるんですか?)
さきほど申し上げたように、親兄弟なら使用貸借ということで地代が安すぎる場合でも認定課税は
ないです。
できれば借地契約書を交わしておくべきで、さらには建物を登記することで第三者に対抗できます。

>4.底地を相続した親戚と話し合った結果、こちらの借地権を100%認めて頂きました。
>(底地を持ってる方が亡くなった場合、私に相続させる(他に相続人がいないので)と言っていました。)
問題は、地域の借地権割合が6割かどうかです。
それと、既存建物を質問者さまがあわせて相続しているのでしょうが、借地権契約をした場合
基本的に新法になるので、底地権者の了解や立替などで旧法にくらべて不利な部分がでて
きます。


>現在その底地に私名義の建物が建っています。
登記された建物が建っていること自体、借地権の証明みたいなものです。

>土地の登記簿には私の名前は一切ありません。
そういうものです

>(1)この場合、土地の登記簿にも私の名前を登記した方がいいのでしょうか?
その場合、借地権とは言わずに、地上権ということになります。
借地権は債権ですが、地上権は物件です。債権は底地権者(債務者)の承諾抜きに
譲渡できませんが、地上権になれば勝手に譲渡できます。

>(2)登記する事によって税金などその他なにかメリット・デメリットはありますか?
上記のメリットくらいのものですかねぇ
あまり地上権を登記させる底地権者はいません。

というか、この相続あとでかなりもめます。というのは、旧法による契約か新法に
よる契約かということ、借地期間 立替などさまざまな条件がかわります。
詳しくはとてもこの紙面ではいいつくせません。
専門書を参照願います。
『明解Q&A新借地借家法』  三省堂 榎本武光ほか著

相続は、基本的には被相続人の権利発生までさかのぼりますが
被相続人名義の土地に使用貸借(無償賃貸の意)で質問者さまが現在の建物
をお建てになって、その後相続が発生したとしたら、相続人はご兄弟だと思われ
ます。
ご兄弟が底地をお持ちになっていて、相場より安い地代で貸しているとしたら
その後の相続や譲渡の際もめないように御注意ください。

←経験者とは、祖母の土地の上に母の建てた借家があって今なおいとこともめているという意味で「トラブル経験者」という意味です。

投稿日時 - 2005-10-11 18:44:41

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回答(4)

ANo.4

賃借権の登記が可能かという点と建物登記によって第三者に対抗できるという点については
下記をごらんください

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko11.html

投稿日時 - 2005-10-11 18:48:33

ANo.2

その土地について地上権、賃借権などの登記をする事でより安心かとは思いますが、現在その土地にあなた名義の建物が建っているという状態(あなた名義の建物が登記されている状態)であれば、一般的には第三者に対してもあなたが借地権を有するという対抗力はありますので、特にそのままでも問題は無いと思います。

登記すれば登録免許税がかかる、というだけで特に他のメリットデメリットは思いつきません。

投稿日時 - 2005-10-11 11:35:51

ANo.1

登記簿に記載がない限り善良な第3者に権利を主張できません。登記をしておいたほうが安心です。

投稿日時 - 2005-10-09 20:52:16

お礼

そうなんですか。有難うございます。

地主(底地権者)と借地権者(私)の間で権利割合が合意してる場合、自由に登記する事は可能なのでしょうか?
(どこかに許可を得たり、その他に税務署等に申請する必要はあるんでしょうか?)

投稿日時 - 2005-10-09 22:04:21

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