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解決済みの質問

土地・家屋・相続・贈与について

今、私たち夫婦が住んでいる土地は、主人の母親名義になっておりますが、家屋は主人の名義になっております。
その土地なのですが、主人には兄と姉がいまして、
不公平にならないように不動産会社を通さずに、
母親にはお金を払ってあるそうなのですが、
贈与税がもったいないということで、
母親名義のままになっております。お金をはらってあるのに、
名儀を変更するとすると、贈与税なんてものがかかるのでしょうか?
かかるとしたら、どのくらいかかるのでしょう。
教えていただけないでしょうか。

後、私たちには、子供がおりません。
なので、最悪主人が今亡くなってしまったら、
私は、家を出ていかなければいけないのでしょうか・・・
土地が母親の名義、家屋だけが主人の名義であれば、
主人の母親に相続分としていくらか払わなくてはいけないと聞いたので、貯金がそんなにない私は、主人の母親にお金を払えなければ、
出ていかなくてはいけなくなる可能性があるのではないかと不安になっております。土地の金銭の授受自体もなんの証拠もないし。。
家屋は、私も働いてローンを一緒に払っているけれど、
名義は主人のみなので、本当に心配です。

今のうちに、最悪の事を考えて、
しておけることは何かないのでしょうか。
ちなみに、役所からくる通知書にのっている評価額は以下のとおりです
土地の評価額・・・・約600万円
家屋の評価額・・・・約800万円
無知なので、変なことを書いてるかもしれませんが
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2005-11-06 19:55:48

QNo.1761759

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質問者が選んだベストアンサー

 贈与とは、無償つまりお金を払わずもらうことです。お金を払ったのなら贈与にはなりません。お金すなわち土地の代金を支払ったのなら不動産会社を通さなくても売買です。司法書士に依頼し、売買を原因として土地の所有権移転登記をしてください。その際、確認書でも証明書でもタイトルは何でもいいので、売買契約の事実及び代金受領の事実を書面にしておいてもらってください。これらは土地の権利関係を明確にし後日のトラブルを避けるためです。

 税金ですが、売買については、お母さんに譲渡益があれば譲渡所得税が、ご主人には不動産取得税がかかってきます。

 ただし、支払われたお金(代金)が、土地の時価に満たない場合は、税務上は、時価と代金の差額が贈与とみなされ贈与税の対象になります。贈与税の非課税枠は110万円ですので、時価との差額が110万円以内であれば贈与税も課税されないことになります。また、お母さんが65歳以上であれば、相続時清算課税を使うことによって3500万円までは非課税となります。

 税金については評価額だけでは算出することが出来ません。支払われた代金、お母さんの土地取得費、経費、時価、路線価等の資料が必要になります。依頼された司法書士の判断で、税務署、府税事務所等に相談してください。

 土地の名義をご主人に変えられたら、土地建物がご主人死亡後相続の対象になります。その際、お母さんが存命ならお母さんの相続分は3分の1妻の相続分は3分の2となります。お母さんも既に死亡されていたら、兄、姉が各8分の1、妻が8分の6の相続分になります。

 妻に共有持分権がある以上、明け渡しを請求することは出来ません。

 しかし、遺産分割協議により全て妻が相続するという合意が成立すればいいのですが、相続分を要求されれば金銭で相続分に見合う価格を支払うか、もしくは、土地建物を共有名義にして他の相続人の共有持分について賃借料を支払うということになるでしょう。

 したがって、このような子供がいない夫婦の場合は、夫は残される妻の為に遺言書を書くべきなのです。是非書いておいてもらいましょう。兄弟姉妹には遺留分もありませんので、遺言書を書けば完璧です。(順番から行くとお母さんが先に死亡し、相続人は妻と兄弟姉妹になるのが普通です)必ず公正証書遺言にしてください。不動産に関しては他の相続人のなんらの関与無しに相続登記することが出来ます。預貯金の名義書換を考慮すると遺言執行人を選任した方がベターです。(ベストといえないのは、遺言執行人が選任されていても他の相続人の印鑑が必要と訳のわからないことを言う金融機関があるからです)

 遺言に関しては、司法書士に相談してもよいし、直接公証人に相談されてもよいです。

 まずは、司法書士に相談して、納得されるまで説明を受けてください。

投稿日時 - 2005-11-06 23:16:56

補足

しつこくてすみません。もう少しだけ教えてください。もし、主人の母親より、主人が先に亡くなってってしまったら、遺言書があっても、仮に、家・預金の分だけの相続財産を払えたとしても、土地の賃借料を母親に支払い続ける・・・母親がなくなれば、その相続人、兄、姉にお金を支払い続けるという可能性もあるんでしょうか。

投稿日時 - 2005-11-07 11:03:33

ANo.3

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回答(6)

>贈与税がもったいないということで、母親名義のままになっております。

平成15年から「相続時精算課税制度」が設けられ、親が65歳以上、子が20歳以上であれば、2500万円までの贈与は贈与税の支払いが不要になっています。(相続のときに清算する)この制度を利用すれば、母名義の土地をご主人のものに書き換えられるでしょう。詳しくは税務署の資産税課に聞いてみてください。参考URLをはじめとしてHPにも沢山解説HPがあります。検索エンジンでしらべてみてはどうでしょう。

>なので、最悪主人が今亡くなってしまったら、
私は、家を出ていかなければいけないのでしょうか・・・

家の名義はご主人になっていれば、ご主人が亡くなると家の名義はすべて質問者に相続されます。そうすると、法律的には家を出て行く必要はありません。ご主人が亡くなったら、すぐに家の名義を質問者に間髪入れず書き換えてしまえば確実でしょう。

問題は土地です。土地は母親が無くなると、ご主人は亡くなってしまっていますから、土地はご主人の兄と姉のものになるでしょう。そうすると、土地を買い取れとか、借地料を払えと言ってくる可能性は高いと思わざるをえないでしょう。これに応じることができると良いですが、応じられない場合は事実上の借地解消請求に質問者は見えることになります。つまり家を明け渡せということです。

やはり母親の生存中に土地の名義を相続時清算課税制度を使って書き換えることが良いかもしれません。

 母親に遺言状を書いてもらい、それを公正証書遺言状にしてしまう方法もあります。こうすると、母親が亡くなったときから、兄姉の承諾不要で土地名義をご主人のものに変えることが可能になります。(単なる遺言状では、兄姉の承諾、つまり遺産分割協議書、がないと名義は変えられません)

>不動産会社を通さずに、
母親にはお金を払ってあるそうなのですが、

不動産会社を通す必要はないですが、これからはなんらかの記録を残しておくべきでしょう。(領収書はベストですが、単なる記録でも可でしょう。)母親が亡くなった時、何も証明するものがなければ兄や姉はすんなり認めないでしょう。

>私も働いてローンを一緒に払っているけれど、

これも同じで、これからはなんらかの記録を残しておくべきでしょう。ご主人が亡くなった時、何も証明するものがなければ兄や姉はすんなり認めないでしょう。

相続対策は大変重要です。出来るときにやっておくことです。ご主人をうまく動かすよう、理解が得られるよう良く作戦を立ててください。言い出すタイミングも重要です。不機嫌なときに相続の話はしないようにしましょう。

参考URL:http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

投稿日時 - 2005-11-07 17:56:09

お礼

具体的でわかりやすい回答、本当にありがとうございました。
初めて相続のことを考えて、パニクッた状態ではあったけど、(はずかしい・・・)質問して良かったって思ってます。早速行動します。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-11-08 07:57:27

ANo.5

53r

>もし、主人の母親より、主人が先に亡くなってってしまったら、遺言書があっても、仮に、家・預金の分だけの相続財産を払えたとしても、土地の賃借料を母親に支払い続ける・・・母親がなくなれば、その相続人、兄、姉にお金を支払い続けるという可能性もあるんでしょうか

まず、土地の名義を御主人に移転します。自分のもので無いと遺言書に書けませんので。その後、御主人に公正証書遺言で全ての遺産を妻に相続させると遺言してもらいます。

 その後、お母さんより先に御主人が亡くなられても遺言書に従い妻である質問者様が土地建物を含め全ての遺産を相続します。そうすると自分の所有する土地建物に居住するわけですので、何らかの代償や賃料を支払う必要はありません。

 ただし、お母さんには6分の1の遺留分(遺言によっても奪うことのできない最低限の相続分)があります。ですから、仮に、お母さんが遺留分を請求すればたとえ遺言書に全財産妻に相続させると書いてあっても6分の1は返さないといけないことになります。そのうえで、お母さんが6分の1に見合う賃借料を請求されれば支払うことになる可能性はあります。

 ですが、御主人がお母さんより先に亡くなるとか、遺留分を請求されるとか、賃料を請求されるとか、どうなるかわからない将来の未確定なことを心配していてはきりがありません。

 今すべきこと(土地の名義を移転登記する)、次にできること(遺言書を書いてもらう)をまずはして下さい。

 それと、どのみち土地の名義の移転登記を司法書士に依頼しなければならないのですから、依頼した司法書士に相談をし説明をしてもらってください。相談説明費用を別途請求されることはありませんので利用しないと損です。
ここでは、事実関係の確認ができませんので、適切な回答が困難です。また、どの程度理解して頂いているかもよくわかりません。対面での相談に優るものはありません。
 

 

投稿日時 - 2005-11-07 16:19:41

お礼

53rさんの回答、とってもわかりやすく理解できました。感謝します。
本屋さんでこのようなケースを見かけて、少し?かなりパニクッてしまいました。主人はまだピンピンしてる、落ち着けッmaoって感じですね。自分でも笑えます。とにかく、司法書士さんのところに言ってきます。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-11-08 07:45:35

ANo.4

53r

 訂正です。今登記をしても、数年前の売買を原因として登記をすることになりますので、時価との差額分についてのみなし贈与税ににつき、現在の贈与の税制が適用されるかは要注意です。非課税枠は60万かもしれません。

投稿日時 - 2005-11-06 23:29:13

ANo.2

贈与ではないのに、贈与税がもったいないとなった経緯が不可解ですね。正当な対価を支払っているのであれば、贈与税はかかりません。

いまさら登記するとなれば、確かに税務署には怪しいと思われるかもしれませんが、1千万円近いのですから、何も証拠がないってことは無いでしょう。銀行で相当額の定期を解約した記録などもないですか?

それもないなら、一体、ご主人がどうやってお金を調達して支払ったのか不思議です。まさか、タンス預金でもないでしょうし。1千万円近いお金の流れがあって、何もそれを示唆する記録がないというのは考えられません。

投稿日時 - 2005-11-06 22:11:45

補足

そうですね。そのとおりです。
贈与税なんて、は?という感じですね。ごめんなさい。
お金は、月々払っていたそうですが、なんで名義を変えなかったのか
主人に聞くと、「お金がかかるから」としか教えてくれなかったので、
なんでだろうって思ったので質問したのですが・・・金銭の授受の証拠は、家にはないけど、母親の方にはあると思います。

投稿日時 - 2005-11-07 10:10:26

ANo.1

贈与税について
今の控除額は110万円で昔は60万円でした。
何年前に、お金払ったか分かりませんが、登記原因と、その日付、どうします?
税務署、法務局を納得させるような理由が考えられません。
税務署から言わせると贈与税の無申告かもしれません。
※司法書士に相談しましょう。

法定相続分について
配偶者は3分の2、父母は各3分の1×2分の1=各6分の1
※法定相続で検索してください。

子供がいなければ、「出て行かなければならない」と言うのは馬鹿げています、どうして出ていくんですか?

投稿日時 - 2005-11-06 20:27:14

補足

贈与税と相続税をごっちゃに考えてました。すみません。
お金も一括で母親に払ったのではなく、何年も毎月払っていたそうです。もしも主人が今なくなってしまったら、主人の母親にも相続分が発生しますよね。それで、母親の分の持分を現金で払ってくれといわれて払えなかったら、出ていかなくてはいけないことになったという、そういう事例の載ってる本を読みました。だから、心配になったのですけど。

投稿日時 - 2005-11-07 10:08:21

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