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解決済みの質問

すごく相場より安い物件(土地)、注意点は?

購入希望エリアで、まさしくその安さにとびついて今検討してる土地です。しかし、いくら安いといってもその価格の低く設定されてる理由に見合った価格なのか?注意点はないか?ひろくお聞きしたいと思い質問しました。購入を検討している土地は、比較的静かな住宅街で市街地にも徒歩で行ける人気の環境ですが、20~30年前は山林だった丘陵(傾斜)地の地域と平坦地の地域があり、その丘陵地の地域のてっぺんです。すごく急勾配の(45度近い)100メートルくらいの坂を登りきった行き止まりT字の左手。道幅は4メートルの市道です。半年前火事で半焼し現在更地。抵当権がついてて競売に出される寸前のようで、売買契約申込も「債権者の金融機関」に確認のうえ期日を切られ急いで判断をしないといけない今状況です。価格は坂の下の平坦地のほぼ「半値」。小学校も近く学童保育も近く、日当たりも見晴らしもよく、近所の人に数人聞き込みもしてみましたが「坂」以外は「けっこういい所よう!」とおっしゃってました。30年来いらっしゃる方たちなのでコメントには愛着めいたものもあるかもしれませんが。地盤もしっかりしてるらしい(近所の人の話)。あと土地の抵当権は責任持って外します、と不動産屋さんは言ってあります。用途地域は第一種住居地域、建ぺい率は60%、容積率は200%、都市計画区域内。ちなみに、坂でもてっぺんなので車は敷地内に出入りしやすいようです。

投稿日時 - 2005-11-08 03:35:57

QNo.1764961

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

抵当権については、物件引渡の時に司法書士が併せて抵当権抹消書類を作成しますので、よほどの司法書士に当たらない限り大丈夫だと思います。
但し、いわゆる任意売却物件ですので抵当権の債権者と売主との抵当権抹消金額について若干時間がかかる可能性があるので、出来れば契約と決済が同時にできればいいですね。(ローンを使わなければ可能だと思います)
また、差し押さえ解除等についても若干の時間がかかりますので、実際物件を引き渡して貰えるまでの予想期間についても予め確認しておくか、契約と引渡を分けて行う場合引渡の期日(この日までに引き渡されなければ解約する、または再度調整する)を設けておくことをお勧めします。

斜面地に関しては、地盤や擁壁について確認しておくことをお勧めします。
結構費用がかかりますので、思わぬ出費といったぐらいでは済まないと思います。

競売の申請を行うとそれなりの費用がかかるため、通常競売前の任意売却物件は市場価格より若干安くなっていることがあります。
ただし火事があったようですのでその時に死亡者等が出ていないか確認されてはいかがですか。そういった事情で価格が低い場合もあります。
気にしない方もいらっしゃいますが、本来重要事項説明の中で説明されるのですが、極まれに黙っている業者もいます。

投稿日時 - 2005-11-08 13:53:18

お礼

具体的なアドバイスありがとうございました。幸い火事での死亡者は出てないようです。(不動産会社、近所の人 談)思わぬ出費では済まない「地盤、擁壁」が最重要チェックポイントですね。限られた時間ですが、できる範囲で手をつくして調べたいと思います。ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-11-09 00:29:28

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回答(8)

ANo.8

不動産業者です
大体のところは 他の回答で出てるようなので
私は一つだけ

容積率が200%とのことですが
4m道路の接道とありますので
容積率が160%になってしまいます
これは建築基準法の制限です

投稿日時 - 2005-11-09 19:59:24

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2005-11-09 23:03:32

ANo.6

傾斜地だと宅地を支える擁壁があるのではと思いますが、その耐久性などは大丈夫ですかね。
購入したけど擁壁に膨大な工事費が必要でという話が良くあるので。

あと非常に急な坂なので雪国だと冬場は洒落にならないです。

投稿日時 - 2005-11-08 12:17:50

お礼

そうですね。冬場の凍結は日常生活に大打撃ですね。幸い九州で、凍結は年に一度あるかないか、だそうです。大寒波等前日からわかってるときはみんな坂下に車を持っていくらしい(近所の人の談)。擁壁が最重要チェックですね。アドバイス、ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-11-08 23:59:11

ANo.5

仲介業者に頼んで物件の担保設定状況を見れば、担保設定金融機関や設定状況が分ります。この中に金融機関による差押や国税滞納による差押などがあれば登記日付や担保金額などと併せて所有者の行き詰まり度合いが推測できます。登記中破産の記載があれば裁判所が選定した破産管財人が売却の意思決定をし、破産登記はないが担保設定金額が物件価格対比で大きければ金融機関が実際上の売却判断をします。(所有者の意向と関係ない所で売却価格が決定される)

これらの場合は最低売却額の目安を示して管財人・金融機関から限定した業者に情報を流す事がありますので、売主側の仲介業者を置かないことや早期処分を前提にした価格が提示されて価格が安くなっている可能性があります。或いは、建物の火災などが契機となって物件の管理負担から解放されたい、という考えが早期売却を後押しした可能性もあります。

金融機関の立場からは、通常3月の決算期をリミットに不良債権の処理をしたい所が、競売の形を取れば1年以上の時間と手間がかかり売却額も低めで抑えられることから、若干割安でも早期売却に踏み切る場合や、自社の関連会社(永年の銀行勤務者が教科書通り評価する)で評価した担保評価額が市場対比割安になっていることも考えられます。

尚、購入決定後のことになりますが、破産管財物件の場合には担保設定銀行が複数あり、税金滞納などが重なると売買・資金決済の場に20人位が集合する場合があったり(通常1社で2名出席する)、差押の登記が即日解除できないといった事もあり、ローン取扱銀行と仲介の不動産屋との間で手続を十分に確認させておく必要が生じたりもします。

投稿日時 - 2005-11-08 12:06:18

お礼

自分の土地購入において、「差し押さえ」とか「競売」とか普段聞かない文言が入ってくるとなんだかよくわからなくて不安になってくるのですが、その点について詳しいmahopie様からの回答で随分クリアになりました。ありがとうございました!参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2005-11-08 23:39:39

ANo.4

他の方のご指摘もありますが、傾斜地ですと擁壁やら基礎やらで意外な出費が必要となる可能性もありますので、あなたが計画する建物を考えた場合にどうか?という確認はした方が良いでしょう。

それとやはり以前の建物が火事により半焼した、という部分も多少価格に作用しているのでは無いでしょうか。縁起を担ぐタイプの人であれば購入はしない可能性もあります。あなたが気にしないならば問題ありませんが、相場より安い理由の一つにはなっているのではないかと書かせて貰いました。

あとは競売寸前というのが・・、よくわかりませんが、その価格で購入すればきちんと抵当権やら何やらまっさらな状態になるということについてはよく確認された方が良いと思います。ご自分のモノになってから競売などにかけられたらたまったものではありませんので。

投稿日時 - 2005-11-08 10:55:57

お礼

回答ありがとうございます。建てたい家を建てられるのか?その分コストにどのくらいひびいてくるのか?とても大事なことですね。参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2005-11-08 22:52:57

ANo.3

こんばんは

契約をする前に、建設依頼する予定の建設会社に行って、土地の現地調査をしてもらい、建築の見積もりをだしてもらうといいです。

なるべく大手がいいです。図面・見積もりまでは、普通無料です。(依頼する前に確認して下さい)

予定の家が建たない事もありますし、余分なお金がかかる事もありますので。

投稿日時 - 2005-11-08 06:02:21

補足

回答ありがとうございます。そうですね。一番確実ですよね。実はまだ建設依頼する建設会社(設計事務所)が決まってないんです。他に専門家に土地だけ見てもらう方法ってないいんでしょうか?

投稿日時 - 2005-11-08 21:57:51

ANo.2

45度の坂ですか? 車を横に向けたらひっくり返りますね。(^_^;
ライフラインは大丈夫らしいし、45度の坂・・車も人もかなりきついですね・・・・というか、実際其の角度だと、スキーのジャンプ台みたいでは有りませんか?
工事用の車を置いたり、資材の搬入が大丈夫かも調べたほうが良いでしょう(今現在周りに建っているのだから問題ないでしょうが、45度の坂は凄いですね。普通は階段だけど、実際こういう所を私も知っていますが、車をそこでUターンできませんで、バックで降りてきました(^_^;・・・車庫が有るから、住むには問題ないでしょう)

それ以外は問題ないみたいで、火事があったので、至急金が要るって事では無いでしょうか? 抵当権・競売寸前ですから。

眺めも良いし(場所により、風当たりは強いのかも知れません)、年取って坂の上り下り以外は問題ないのでは?

投稿日時 - 2005-11-08 05:10:36

お礼

45度って、やっぱり有り得ないんですかね?…妹にもつっこまれました。「そりゃ、ないやろ!」って。実際は35度~40度なのかもしれません。下から見上げるとあまりにも急な坂なので…。今、坂の途中にあるお宅が家をリフォームされてて、その工事の車がちょうど購入予定の土地に(一時的に借りて)駐めてあります。当のその土地に建てるときはどうなんでしょう?約80坪近くあるので建物本体を建ててるときは大丈夫かなと思っていますが、駐車場やエクステリアを整備するときどうなるんだろう?
調べてみます。ありがとうございました!

投稿日時 - 2005-11-08 21:54:32

ANo.1

むかし住宅屋に勤めていたので、少し気になったことを・・・
購入予定の土地は傾斜地(土地全体が傾斜?)ってことですか?それとも擁壁等で土留めされていて宅地はフラットなんでしょうか?
宅地開発した所がきっちりと施工していればそれ程問題は無いと思いますが。ただ家を建てる時に思った以上に金がかかる場合があるんじゃないでしょうか?

投稿日時 - 2005-11-08 03:56:44

お礼

ありがとうございます。土地は擁壁で土留めされていて宅地はフラットです。やはり建てるときにコスト高になるんですねー。参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2005-11-08 21:23:57

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