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解決済みの質問

住宅ローン繰り上げ返済について

住宅金融公庫で2000万円融資を受けました。利率は2.55%、11年目からは3.50%です。
毎月59437円・ボーナス時238688円(×年2回)の返済をしています。元利均等でやっています。

一度繰り上げ返済をしてH15.4.4からH37.4.3までのもの(ローン期間)をH29.4.3までに減らすことが出来ました。

そこでまた来年早々にも400万くらい繰り上げ返済をしようと考えているのですが、
(1)残りのボーナス分すべてを返済する
(2)前回同様にローン期間を短縮する
どちらが賢い(お得)なのでしょうか?
他にもっと賢い返済の仕方があるのでしょうか?

(1)の場合、償還予定表のどこを見たら残金額が分かりますか?
(2)の場合、期間を短くすると住宅控除が受けられなくなるんですよね?

銀行の方も苦笑いなほどド素人で、恥ずかしいのですが、こんな私にもアドバイスいただけたらと思います。よろしくおねがいします。

投稿日時 - 2005-11-30 21:33:33

QNo.1811761

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン(含む・住宅金融公庫融資)も担当したことがある者です。

住宅金融公庫からの融資2000万円は、全額「基本融資額」の金利適用で、「特別加算額」はなし-でよろしいですよね?
当初お借入額が、通常月分1,200万円、ボーナス加算分800万円、うち600万円程度を既に繰上返済されて期間短縮を行っている(毎月の返済額に変更はなし)-といったパターンと拝察しましたがいかがでしょうか?(軽く計算してみたものが間違っていなければ、通常月分で350万~400万円、ボーナス分で200万円半ば程度の600万円超を繰上返済されたのではないかと。)

(1)に関する質問について
現在は担当からはずれているため、手元に償還予定表がないので「どこを見たら残金額が分かりますか?」はお答えできないのですが、平成17年12月末の残高ならば、平成17年10月24日に公庫から『住宅減税を受けるための「融資額残高証明書」』が発送されているはずで、そちらに記載されていたのですが、既に年末調整書類として提出されてしまわれましたか?
繰上返済の額と時期を教えていただければ、円単位まで計算してお教えすることも出来ますが、上記の推察が違っていなければ、平成17年12月末の残高は、通常月分が705万円程度、ボーナス分が480万円弱程度の計1180万円強になります。

(2)に関する質問ついて
> 期間を短くすると住宅控除が受けられなくなるんですよね?
そうです。
期間短縮により「返済期間が10年未満」になってしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなります。
これは「この先10年以上返済するのでないと受けられない」ではなく、既経過返済期間も含みます。
初回返済日がH15.4.4の場合でしたら、期間短縮により最終返済日がH25.4.3より前になってしまわないように注意しなければなりません。
仮に、H18.1.4に400万円繰上返済し、期間短縮を選択するならば「通常月分230万円」が危ないラインかと思われます。

最初にお伺いした「特別加算額」がなければ、金利は全額同じですからボーナス分から返そうが、通常月分から返そうが変わりありません。
変わるのは最終的に払うことになる金利分です。
借入期間が長ければその分利息が加算されるので、期間は短くされた方がいいのです。
例えば10年間フルに住宅ローン控除を受けられても、受けられる控除額は当該年末融資残高の1%の積み重ねです。
ですが、払う金利は年利2.55%。
住宅ローン控除にこだわることなく、さっさと返済するのが一番賢い方法です。

投稿日時 - 2005-12-01 15:20:03

お礼

回答ありがとうございます。
まさに、おっしゃるとおりの返済をしました。
特別加算というのもありません。
ささっと返す、早く返してしまいたいです。。。
また困ったら相談してもいいですか?
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-12-02 21:43:47

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回答(3)

ANo.2

不確かな情報かも知れませんが・・。
まず(1)残りのボーナス分すべてを返済するですが
毎月分とボーナス分は別扱いになっていませんか?
ボーナス分を全て返すおつもりなら期間は関係なくボーナス分が完済となるのではないでしょうか?
(2)前回同様にローン期間を短縮するの方は前回分よりは短縮期間は短くなると思います。
どっちにしてもお得はお得です。
あなたの年収や貯蓄率等がわかりませんので一概にはどちらが良いと言う判断はしかねますね。
私の考え方から言えばボーナス完済ですかね。
ローン残は減りますし、期間はそのまま。
年間の返済額が約50万程度減るわけですからまたそちらは繰上げにまわされた方が賢明かな?
期間は短く出来ても長くはできませんから、今の状況だけではなく数年後も見据えて繰上げするのが望ましいと思いますよ!
ローン控除は残年数が10年以上あれは受けられます。

投稿日時 - 2005-12-01 13:49:25

お礼

回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-12-02 21:46:00

ANo.1

ローン控除は残期間が10年以上あれば受けられます。
控除額は期間短縮、金額圧縮とも残高をベースにするので影響はないでしょう。
給与、ボーナスのどちらからが得かは私にはわかりません。前回の繰上げ返済時に2つの間で期間のずれが発生してなければ、どちらから落としてもそうはかわらないと思います。ただ、期間が長いほうが絶対支払額は多いはずなので、効果は大きいでしょう。
 また、残額は表を持った上で、公庫に電話してみたほうが早くて確実だと思います。

投稿日時 - 2005-11-30 23:41:09

お礼

早速の回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2005-12-02 21:46:27

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