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解決済みの質問

不動産屋とのアパート仮契約(長文)

4月よりかなり遠方の地域に引越しをする事になり、実際に物件を下見しないで、ネットだけで決めようとネットでアパートを検索し、小さな不動産屋の物件が気になったので電話で問い合わせをして(この時点で3/13)、詳細な見積書と契約書(契約金の振込先記名)を郵送してもらいました。
しかし、見積書を見て気に入らなかったので、他の有名なマンスリーマンション会社の方で契約してしまいました。
その後、キャンセルの電話を忘れていたところ、不動産屋より支払い催促のハガキが届いた。(3/29)
ハガキの内容は、早く契約書に記入して、敷金と家賃を支払う様に。との内容でした。
すでに、別のアパートで契約しているので、すぐに電話でキャンセルを言いました。(3/30)
不動産屋いわく、「そのアパートは自分と仮契約になっていて、部屋の清掃などをおこなってあさってには入れるようにしておいたし、他の客を断って待っていたのにキャンセルされるとは思っていなかった。」との事で、「せめて、4月分の違約金として家賃1ヶ月を支払っていただきたい。」との事でした。
4/5にも同じような手紙が届きました。
確かに、私がキャンセルの電話をするのが遅かったかもしれませんが、仮契約していないし、不動産屋も私の電話番号を知っているのに、遠方にも関わらずいちいちハガキで連絡してくるのもどうかと思います。
しかも、不動産屋がハガキを出したのが3/27らしいです。そこまで、連絡を取らないでギリギリまで待っているのもおかしいです。
自分的には、直接謝りに行き、お金は支払いたくないのですが、何とかこの問題を解決する良いアドバイスなどがありましたら宜しくお願いします。

投稿日時 - 2006-04-06 16:52:52

QNo.2075532

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質問者が選んだベストアンサー

#3です。 訂正と補足です。

一般に不動産屋といわれる業者は2種類の業者を含んだ言い方をします。
1つは宅地建物取引業者もう1つはそうでない業者(賃貸業者)です。
建物の賃貸の仲介(媒介)や代理を業として行うには宅地建物取引業の免許が必要ですが、自己所有の建物を賃貸させるだけの場合は、免許は不要です。

#3に書いたのは、当不動産屋が宅地建物取引業の免許を得ている業者の場合についてだけできる方法です。
自分のところが持っている物件だけを賃貸させているだけの業者(マンスリーマンションだけを行っているような会社など、これは大家さんと直接取引を行っていることになる)の場合は宅建業法の適用外ですので、法律違反はないので使用できない手となります。すなわち支払う必要が出てしまいますので、この場合はある程度の出費は覚悟してください。

だから事前に相手が宅建業者かどうかを調べておく必要があります。
もし宅建業者ならネット上に登録番号など記載してあると思うので、それを調べてみてください。

#1さんが紹介している協会も、私が紹介した役所もあくまで宅建業法に基づく宅建業者を対象にしていますので、宅建業者でない場合は有効な相談先ではありません。この場合は消費者センターなどのほうが相談先としてはよいと思います。



>不動産屋も私の電話番号を知っているのに、遠方にも関わらずいちいちハガキで連絡してくるのもどうかと思います。

入居予定日は何時としていたかで随分違うと思います。
通常退去の申し出は最低でも1ヶ月前に申し出ることになっていますので、それを参考にすると1ヶ月以上前にはキャンセルの連絡を入れないと、家賃が発生してしまってもしょうがないと思います。

また口答での話し合いも有効ですが、言った言わないのトラブルになりそうなので、記録の残らない電話ではなく、文書で対応してきているものと思いますので、この対応は仕方ないと思います。

投稿日時 - 2006-04-07 12:45:19

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回答(5)

ANo.5

だいたいは下の方々がおっしゃってる様な感じになると思います。
基本的には重要事項の説明を受けて、契約してお金払って入居となるのですが、ホントは良くないのですが、この順番は前後することがあります。下の方の様に、重説の件は非常に大事ですので、これで相手に少しは対抗できるかもしれません。
ただ、口約束も約束です。逆に「契約書が遅かったから、他の人いれちゃったよ~」、と言われたらどうしますか?
キャンセルするのが遅かったmatsu7777_1980さんに重要な落ち度があると思います。ですので、穏便に済ませるには3万円程度支払って、すみませんでした、が1番良いと思うのですが。
消費者センターなどに相談されてはどうですか?
ただ、消費者センターに相談しても穏便に済ませる方法を教えていただけるかは、分かりません。厳しいご意見を言われる時もあります。

投稿日時 - 2006-04-07 17:34:37

お礼

気分的にこのまま放っておくのも気分が悪いですので、今回は私の落ち度を認めて違約金を支払って穏便済ませたいと思います。
もし、逆の立場でキャンセルされたら新学期なのに厳しいですもんね。
今回は、アドバイスして頂きまして本当に有難うございました。とても、役に立ちました。

投稿日時 - 2006-04-07 20:45:31

ANo.3

2段階あります。

まず大家さんとの契約です。
これは口約束でも成立しますし、借り手が入居の意志を示し、それを大家さんが了承した時点で契約が成立していますので、契約に伴う損害を負担する必要が出てしまいます。
契約書(賃貸において一般にいわれる契約書というのは、この書類にサインすることが契約完了ではなく、既に成立した契約内容を記録として残すための文書であることが多いので、この文書が業者から出されている時点で契約は成立していると判断できる)というのに違約金の取り決めがあればそれに従うことに、契約書に記載がなくても実際に損害が生じている場合はその費用を負担する必要があります。
この損害は大家さん側で証明する必要がありますが、質問者の入居にあわせて行ったクリーニング代や時期が時期だけに1ヶ月程度の家賃は妥当なところだと思います。

というわけで質問者に法律上質問者には支払い義務があと思います。

ここで2つ目の問題に入ります。
それは不動産屋に大きなミスがあるということです。このミスををつくと支払わなくてすむかもしれません。

不動産屋を利用したということは仲介による物だと思います。
仲介業者は契約前に重要事項説明を行う必要があります。重要事項説明というのは、宅建業法で技業者に義務つけられたもので、宅地建物取引主任者の資格を持つ人が資格証を提示して、法律で定められた重要事項を口答で説明するとともに、記名捺印をした文書を発行することです。

質問文で見る限りでは、口答説明や文書の発行が行われていたかどうかは判断できませんが、電話や郵便だけでしかやりとりしていないようなので、重要事項説明に必要な資格証の提示は行われていないものと思われます。
重要事項説明する人は有資格者でなければなりません。もし電話で重要事項を口頭説明していても、その説明者が有資格者であることを示していない、すなわち有資格者であることが確認できない状態で行ったことになるので、重要事項説明を行ったことになりません。このため重要事項説明は不備であるといえると思います。

重要事項説明の不備は大家さんには関係しないようで、基本的に賃貸契約は有効で、キャンセルすることは成立した契約反故になり損害賠償責任が質問者にあるのですが、重要事項説明が不備となると業者は法律違反行為になり、行政指導を受けることになります。
行政指導を受けたり、大家さんに自分たちのミスを知られるよりは、費用負担をした方がよいと判断することが予想されますので、この点をつくと不動産屋が自分たちのミスとして、支払額の一部を負担してくれるかもしれません。

全く対応してくれないようでしたら、役所の宅建指導をする部署に相談してみるとよいのではないでしょうか?

でも4月は契約が多い時期ですので、その時期のキャンセルは痛手として大きいです。この時期を逃すと次の契約者が当分見つからない可能性が大きいからです。
質問者は自分のミスにより大家さんに多大な影響を与えているということをご理解の上、行動してください。

投稿日時 - 2006-04-07 10:09:57

お礼

宅地建物取引主任者が法律で定められた重要事項を口答で説明するとともに、記名捺印をした文書を発行することですが必要なんですね。
知らなかったです。
それにしても、だんだん冷静に考えてみるとやはり自分の方に落ち度があったと思います。
不動産屋にはお詫びの手紙と、振込をしたいと思います。

投稿日時 - 2006-04-07 20:52:25

ANo.2

大家してます

>「せめて、4月分の違約金として家賃1ヶ月を支払っていただきたい。」

相手がそこまで言うのですからよほど貴方が色気を見せた話しをしたのでしょうね

法律云々よりうっとおしいですから貴方次第ですが、

2-3万円送金して話しを終わらせてはどうでしょうか?

なにがしかのお金が入れば黙りますよ

恐らくその業者は大家に対して顔向けが出来ない立場に追い込まれているのだと思います

「大丈夫です、ほぼ決まりですから掃除しておいて下さい」

この程度は話していると思います

いくら法的に貴方に支払義務が無くても今後もしつこく請求してくると思います

 「引き続き交渉しています、任せて下さい」

このように大家に話しています...(笑)。

貴方が我慢できるなら無視しても良いでしょう

投稿日時 - 2006-04-07 09:30:48

お礼

現在、実家(書類が届く)を離れていて親などに請求書を見られたくないので違約金を支払おうかと思います。現在、引越し先の同じ町内で、そこの不動産屋を毎日通るので気分的もかなり嫌です。
結局は、自分の落ち度だったと認めて解決してみます。
どうも有難うございました。

投稿日時 - 2006-04-07 20:39:42

ANo.1

見たところ払う必要はないですね。
ちゃんとした契約をしたわけではなさそうですし。
電話での会話がちょっと気になりますが。
見積書を見てからと言う内容ならば払う必要はありません。
その物件で必ず契約すると言う内容ならば微妙なところです。
一応口約束も契約ですので。

ただし、違約金などの話はいっさいなかったと思いますので、断りが遅くなったことは礼儀として謝罪しましょう。

多分言った言わないの水掛け論になるでしょうけども、自分の主張(見積が気に入らない、お金は払えない等)をしてきましょう。
もしくは手紙でやったほうが冷静に考えられるのでいいかもしれません。

トラブルになりそうだった場合は宅建協会に相談してみてください。

参考URL:http://www.kingdom.or.jp/nanchie/html/05/05_04.html,http://www.zentaku.or.jp/

投稿日時 - 2006-04-06 18:54:50

お礼

済みません。説明が不足していました。
急いでいたので、電話でのやり取りでは、その物件で決めるつもりで話を進めていました。やはり当方が不利となるのでしょうか?
最初の電話でのやり取りの時点では、当方も不動産屋も違約金の話は一切しませんでした。
こちらがキャンセルをすると言ったときに、違約金の話が出ました。
とりあえず、宅建協会はとても役に立ちそうです。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2006-04-06 21:26:12

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