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解決済みの質問

不動産売却時の税金について。

現在私の父は土地や建物なので2億円ほどの資産があります。
ですが負債額も2億円ほどあります。

以前土地を利用して飲食店を経営をしていましたが、長引く不況や体調不良を理由に人に貸して家賃を頂いておりますが、金利と固定資産税だけで赤字です。

なのに所得税を支払わなくてはならないので、借金を返済する為に不動産を売却したいと思います。

そこで心配なのが、土地は30年以上前に購入したので金額は分かりませんが、おそらく1000千万ほどで購入したと思われます。

単純に一千万円で購入して2億円で売却した場合不動産売却益が発生すると思い、弁護士に相談しました。

その結果、借金を返済する為に土地を売却した場合はあまり知られていないが税金はかからないと言われました。

ですが、私は以前詳しい人からは税金がかかると言われていたので、念の為地元の税務署に聞いた所、弁護士とは逆に税金が発生すると言われました。

どちらが本当なんでしょうか・・・・・。

誰に聞けば一番間違いが無いのか分かりません。

借金の為に不動産を売却しても税金が発生するのなら個人破産をするしかありませんが・・・・・。

どちらにしても実際に不動産を所有しているが為に金利だけで消えてします家賃収入の所得税も支払わなくてはならないので、借入額はどんどん増えていきます。

ちなみに建物は親戚に貸しているので、購入者が現れれば退去してもらえます。

投稿日時 - 2006-05-20 00:36:28

QNo.2162449

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 gooで何回か質問をさせてもらっているので、たまには答えることします。

 今そのまま先に土地を売って現金化すると、課税になります。
 原則は課税で、非課税となる場合もありますが、非課税となるためにはいくつかの要件をクリアしていないとなりません。
 先ず、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であるという要件には該当しないと思います。著しい債務超過ではないからです。次に競売等により土地を売却するわけではありません。非課税となるのは、破産者などが借金のかたに、強制的に財産を持っていかれるパターンです。土地の対価が一旦現金となってそれを借金に充てたということですから、譲渡所得として、原則は課税です。
 2億の借金の担保にその土地はなっていると思いますので、先にそちらのほうで担保権の実行をしてもらい、その弁済に充てるためという事実をつくること。
 別法としては、先に土地を売る任意譲渡であっても、強制換価手続きが不可避であるという証明ができること。別法の場合には、土地売却額が借金より少ないことが必要です。
 要するにオケラ状態になることをはっきりさせないといけないです。
 
 なお、2億の借金が保証債務の履行により生じた場合には、又ちょっと別の話しが出てきます。

 貴方の相談先は、資産税が分かっていて、対策を練れる税理士事務所です。強制執行の手続き関係と債務者との折衝は弁護士事務所です。

 私的には、民事間の債務を消して、当局からの強制執行を待つというほうが気が楽かもしれないと思いましたが(笑)

 なお、不動産と借金がおっしゃる通り父親のものであれば、死亡時に借金だけ残っても、相続権を放棄すれば良いので貴方様には全く関係ないという話しになります。そうなると破産しないで済みます。

投稿日時 - 2006-06-18 14:26:21

お礼

回答ありがとうございました。
丁寧でわかりやすく説明頂けて感謝します。
あれから県の弁護士協会で問い合わせたところ、仰るとおり先に専門でやっている税理士に相談して、その結果財産整理するなら弁護士に相談するように言われました。

それから父が死亡時にかかる相続ですが、財産より多い負債は相続しないと死亡3ヶ月以内に申し出たら大丈夫言われたので一安心です。

投稿日時 - 2006-06-21 22:29:11

ANo.3

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回答(3)

ANo.2

購入金額が不明な場合は売却金額×5%で計算します
...1千万となります

課税譲渡所得×税率
* 税率は所有期間が5年を超える場合、20%(所得税15%住民税5%)

税額は、2億-1千万-1百万..189百万
20%...27.8百万円

と 売却すれば税金分だけ持ち出しになります
その他の自宅等の財産が無ければ 自己破産 銀行交渉による返済元金の減額などが有ります

銀行に状況を説明して 抵当権の実行により債務の弁済に充てる事を 相談してみてください
税理士とも 税金が課税とならないか相談する必要が有ります。

投稿日時 - 2006-05-20 17:14:26

お礼

遅くなりましたが回答いただきありがとうございました。

投稿日時 - 2006-06-21 22:30:12

ANo.1

税金について参考にしてください。

参考URL:http://baikyaku.jj-navi.com/edit/baikyaku/kiso_index.html

投稿日時 - 2006-05-20 07:47:26

お礼

ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-06-21 22:30:46

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