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解決済みの質問

【土地購入】夫婦間の持分登記にすれば贈与税はかからない?

約3,000万円の土地を、現金一括払いで購入する事になりました。名義は父親単独の予定でした。土地売買契約寸前の状況です。建物はまだ先の話ですが。

昨日、いくつかの銀行で定期預金を解約し、ひとつの銀行の普通預金口座に3,000万円を入金しようとしたのですが、

銀行員から「私共が口出す事ではありませんが、贈与税対策は大丈夫ですか?」と聞かれました。

実は3,000万円の内訳が父2/3と母1/3で、帰宅後にネットで調べたところ、父親単独名義だと40%税金がかかるようで驚きました。
厳密には110万円の基礎控除と125万円の控除があるので231万円の贈与税(母から父への贈与)がかかる事になります。間違いないでしょうか?

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

この贈与税を回避するのに「持分登記」というのがあるそうですが、これで本当に贈与税がかからないのでしょうか?

登記で支払い総額の2/3は父名義とし、残り1/3は母名義とすれば贈与税がかからないのでしょうか?

投稿日時 - 2006-05-23 05:48:56

QNo.2169126

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>父単独名義で問題なかったのですね?
そうですね。

>銀行員に母親名義の1/3も父が築いた財産だと言っておけばよかったのでしょうか?
そうです。

>でも1/3が本当に父が築いた財産だと証明する証拠書類等はないのですが、
>正しい登記に変更しても問題ないのでしょうか?
問題ないでしょう。ただ何故わざわざ母親名義の口座に入れていたの?なんて話は出るかもしれませんが、あまり深く考えていなかっただけという人も多いですからね。
なんにしてもきちんと税理士なりに確認するとか、税務署に確認するなどして(別に名乗らなくても教えてくれますよ)、すすめるべきです。

>ちなみに母は専業主婦ではなく、しばらく会社員として働いてまして収入はありました。
母の固有の財産として1000万の説明がつくのであれば問題ありません。
つかないのであれば税務署は首をかしげるでしょう。
とはいえ、お父様が億万長者でなければ税務署は調べもしないと思いますけど。

>1/3が本当に父が築いた財産だと証明する事は不可能ではないですか?
それは税務署が考えることでこちらが証明する話ではないです。

>それとも証明できなくても口頭で説明すれば正しい登記に訂正してもらえるのでしょうか?
登記の変更にそのような証明も説明もいりません。

投稿日時 - 2006-05-24 11:34:44

お礼

度々ありがとうございます。

よくわかりました。父親名義に登記訂正できる話は父に話しておきます。

税理士か税務署に確認すれば私の不安はなくなりそうです。

>お父様が億万長者でなければ税務署は調べもしないと思いますけど。

実は、ここが一番気になる事ですが、父は億万長者でもなく、下で書いたように法定相続人が3人で、
8,000万円未満の財産所有で、相続税が非課税になる事が別カテでわかりました。
私の推定では父の財産は7,000万円位でしょうか?

難しい質問かもしれませんが、今回の場合、税務署が調べる可能性はどのくらいありますか?

投稿日時 - 2006-05-24 12:26:43

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回答(8)

ANo.8

>おそらく相続登記は自分でやらないと思うので、司法書士手数料×2がかかってしまうのですね。
はい、ただ今からの登記の変更でもやはり司法書士手数料はかかるので意味があるかどうか。精々数万円ですよね。
>どこで登記訂正すればいいのでしょうか?
法務局です。ただ簡単な訂正というわけにはいきませんので司法書士にお願いすることになるでしょう。
あと契約書から変える必要があるかも知れません。このあたりは司法書士と相談下さい。

投稿日時 - 2006-05-26 12:27:05

お礼

何度もありがとうございました。

今回の件で両親に話したところ、母名義の1,000万円のほとんどは父が築いた財産ですが、厳密にはわずかに母の財産も含む(ここら辺は曖昧)そうで、さらに名義変更となると6度目の変更になり、もうこれ以上は恥ずかしくて業者に変更依頼できないとの事で、両親の判断で登記訂正はしなくていいという事になりました。

いずれにしろ司法書士手数料が2回かかるようなので、あとは父と母が亡くなった時に持ち分に応じて所有権移転費用を2回支払う面倒がありますが、両親がこれ以上、名義変更はしないというので、このままにしておく事にしました。

いろいろアドバイスありがとうございました。

投稿日時 - 2006-05-28 04:45:23

ANo.7

>所有権移転費用の総額は、父親単独名義にした場合より2倍かかるのでしょうか?
いえそういうことはありません。

>持ち分に応じて各々「2/3に対して0.4%」その後「1/3に対して0.4%」の所有権移転費用を支払えばよいのでしょうか?

そういうことです。

相続登記を自分でやらない場合には司法書士手数料が×2でかかりますけど。

投稿日時 - 2006-05-24 19:45:24

お礼

本当にありがとうございました。

おそらく相続登記は自分でやらないと思うので、司法書士手数料×2がかかってしまうのですね。

それに、2回も所有権移転手続きをするのも面倒なので、父親単独名義に登記訂正したいのですが、どこで登記訂正すればいいのでしょうか?法務局でよければ近くにありますので助かります。

その際、今回売買契約を取り交わした業者に、登記訂正した事をあえて伝える必要はあるのでしょうか?

その理由は名義決定に至るまで散々揉めまして、今回で6回も変更
(会社名義→従兄弟同士3人の共有名義→私の単独名義→父単独名義→両親共有名義→父単独名義)
する事になり、業者には1ヶ月以上も待ってもらった経緯がありまして、恥ずかしいやら、気の毒で、業者に言いにくいと父は思ってるからです。私も同じ思いです。

なんとか業者に手間がかからないように、登記訂正をする事はできないでしょうか?

これが最後の質問になると思います。お手数ですがよろしくお願いします。

投稿日時 - 2006-05-25 03:11:05

ANo.6

>今回の場合、税務署が調べる可能性はどのくらいありますか?
多分すごく低いと思います。税務署職員の人数と億万長者の人数を考えるに、小物を調べる余裕などないのではと思います。

とはいえ保証はないですけど。

投稿日時 - 2006-05-24 15:50:43

お礼

よくわかりました。

最後に質問内容から逸れてしまいますが、両親の共有名義のままだと、もし父が亡くなった時に、
所有権移転費用(相続の場合は本則0.4%)がかかりますよね?
その後、母が亡くなった時にまた所有権移転費用(0.4%)がかかりますので、
所有権移転費用の総額は、父親単独名義にした場合より2倍かかるのでしょうか?

それとも、持ち分に応じて各々「2/3に対して0.4%」その後「1/3に対して0.4%」の
所有権移転費用を支払えばよいのでしょうか?

投稿日時 - 2006-05-24 17:49:39

ANo.4

>「贈与税がかからないように」というのが正しかったでしょうか?
いえ、持ち分登記という物は別に贈与税のためにあるわけではなく、「元々存在する概念」という意味です。
民法における共有物という考えがその根底にあり、登記はあくまで民法上の所有権を第三者に対して主張するために存在するに過ぎません。
税法はその実態に合わせて作られただけです。

ちょっと気になる他の方への補足ですが、もともとそれが父の資金であれば預金名義にかかわらず全額父の物とすべきなのですが。。。。
贈与税は相続税回避を避けるための税制ですから、夫婦間であればこそそのへんは厳密にすべきであったのですが。。。。

名義は関係なく、実態として誰が築いた財産なのかで判断しなければなりませんよ。それが相続税法の考え方です。
今年の話のようですから、一度税理士にきちんと確認下さい。
少なくとも来年3/15の確定申告期限までであれば、正しい登記に変更が可能ですから。(通達により確定申告期限までに訂正した場合には訂正を認めてもらえる)

投稿日時 - 2006-05-24 04:02:12

お礼

度々、ありがとうございます。

持ち分登記は所有権を第三者に対して主張するためにある事。
贈与税は相続税回避を避けるための税制である事
いろいろ勉強になりました。

>もともとそれが父の資金であれば預金名義にかかわらず全額父の物とすべきなのですが。。。。

父単独名義で問題なかったのですね?
銀行員に母親名義の1/3も父が築いた財産だと言っておけばよかったのでしょうか?

でも1/3が本当に父が築いた財産だと証明する証拠書類等はないのですが、
正しい登記に変更しても問題ないのでしょうか?

ちなみに母は専業主婦ではなく、しばらく会社員として働いてまして収入はありました。
私も現在は父と一緒に働いてる会社員です。

1/3が本当に父が築いた財産だと証明する事は不可能ではないですか?
それとも証明できなくても口頭で説明すれば正しい登記に訂正してもらえるのでしょうか?

投稿日時 - 2006-05-24 10:35:54

ANo.3

税法は、厳密な解釈に寄りますから、土地を買うのに出資した金額の割合に応じて登記すると、贈与税の問題は起きません。挙証責任は、納税者にあるので、仮に、お父さんの名義の口座だけれども、お金の流入経路をたどれば、あきらかにお母さんのものだというのでないと、なかなか疎明が難しいと思います。逆に、本来お父さんの預金なんだけれど、名義だけ借りていた積立預金のようなものや、お父さんのボーナスが、そっくりお母さんの名義になっていたものは、本来のお父さんの預金であると考えることができます。また、お母さんが働いて貯められた預金だと、それをお父さんのものとすることは無理だと思います。

投稿日時 - 2006-05-23 10:59:30

お礼

回答ありがとうございました。

実は今回の約3,000万円は全て父のお金ですが、母名義預金1/3を含みます。
最初は父親単独名義で登記する予定でしたので、
この事がバレないように、振込用の普通預金通帳に母から直接資金が入った事が、簡単にわからないようにしたのですが、お金の流入経路をたどれば、父2/3と母1/3である事がわかる可能性はあるのでしょうね?

税務署に指摘された時に、その事がバレる心配をするより持分登記にした方が安心という事で、急遽両親の持分登記に変更した次第です。

投稿日時 - 2006-05-24 02:39:23

ANo.2

>厳密には110万円の基礎控除と125万円の控除があるので231万円の贈与税(母から父への贈与)がかかる事になります。間違いないでしょうか?

そうです。

>この贈与税を回避するのに「持分登記」というのがあるそうですが、これで本当に贈与税がかからないのでしょうか?

贈与税を回避するのにというのはおかしな言い方です。そもそも母が1000万出したのに母の持分がないということは、即ち母は父に贈与したことに他なりませんよね。母の1000万がどこに消えたのかと考えれは自明なことです。

>登記で支払い総額の2/3は父名義とし、残り1/3は母名義とすれば贈与税がかからないのでしょうか?
そういうことです。
不動産を共同で取得するのであれば、その出資割合で登記するのが大前提です。

この分野の専門家は、税理士又は税務署です。
司法書士は言われたとおりに登記するだけですね。(税務は専門外です)

投稿日時 - 2006-05-23 10:03:05

お礼

度々お世話になってます。
結局、今回のような両親の名義で登記する事に決定しました。
昨日は大安だった為に、私の希望日より早く売買契約が成立しました。
念のため、確認の質問をした次第です。
いろいろ名義の件で社内(身内)で揉めたので、契約寸前に質問をしてすみませんでした。

>贈与税を回避するのにというのはおかしな言い方です

「贈与税がかからないように」というのが正しかったでしょうか?

>不動産を共同で取得するのであれば、その出資割合で登記するのが大前提です。

この業界の常識のようでしたね(^^;)

毎回ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-05-24 02:06:37

ANo.1

司法書士ではないのであくまで参考程度に。
>3,000万円の内訳が父2/3と母1/3
ならば、今後相続の発生を考えても持ち分は同じ2/3と1/3にした方が良いと思います。
今全てお父様名義にしたときの贈与税がかかり、お父様が先に他界されたときに相続税が発生します。
※もっとも、配偶者生存状態で相続する場合は配偶者控除などで1億近くまでは課税されません。

2次相続にも備えた方が良いでしょう。
お父様がお母様より先に他界し相続する際には、お父様の持ち分を貴方(ご兄弟がいらっしゃる場合はご兄弟と)が相続し、お母様の持ち分はそのままとすると、相続の分配比率と配偶者控除は別ですから、現金等他の資産次第ながら相続税はほとんど発生しなくなると思います。
遺書を作成し、お母様から贈与したのではない形を明確にしておけば万全でしょう。
2次相続とはお父様のご遺産を法定相続の比率(妻1/2・子1/2(の人数割り))で正直に割ると、お母様が他界されたときには配偶者控除がないので貴方が相続する際に相続税が発生するため、今から2次相続時の相続税支払いをなるべく回避するように知恵を使いましょう。

持ち分は、仮にお母様が900万しか出していない場合でも、きっちり900万分でなくて大丈夫です。
と言うのは今は妻の権利が浸透し、現金で出した分を上回っても家事という労働に対する報酬として認められますので、最後は税務署の判断ではありますが、例えばお父様が3/5、お母様が2/5、場合によっては1/2ずつでも通ると思います。

投稿日時 - 2006-05-23 09:24:43

お礼

詳細な回答ありがとうございました。

贈与税に関しては、持分登記にしておけば課税されないようですね。

相続税に関しては他のカテで質問してありますので、現段階では問題ないようです。
その理由は被相続人数(3人)で、8,000万円未満(5,000+1,000×3)なので非課税だそうです。
総資産は8,000万円もないのです(^^;)
従って、2次相続時の相続税はかかりませんよね?

母が先に他界した時、配偶者控除がないので私が相続する際に相続税が発生するとありますが、これもかかりませんか?

>今は妻の権利が浸透し、現金で出した分を上回っても家事という労働に対する報酬として認められますので、最後は税務署の判断ではありますが、例えばお父様が3/5、お母様が2/5、場合によっては1/2ずつでも通ると思います。

これは知りませんでした。貴重な情報ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-05-24 01:47:02

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