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締切り済みの質問

公売にかけられそう

こんにちわ。
自分はまだ未熟なので、土地や法律関係の事をまったくと言っていいほど知りません。親も困っている様子で周りに相談相手もいない為ここに質問させてもらうことにしました。

先日市役所の方が家に来て、ここの土地は固定資産税を払ってないと言われました。ここの土地というのはうちのものではなく、地主から借りてる状態で、その土地の上にはすでに我が家が立っている状態です。
地主は何年も前から固定資産税を滞納しているらしいです。
この固定資産税を払えないと市が公売出すと言っていました。
地主の方は国税局に差し押さえられお金が無くこのままの状態では払うことができない。
ちなみに滞納金は2千万程度でここの土地は1700万程度だそうです。
土地を購入したところで300万の差分がでますがこれも払えないとダメなのか。

公売というと一般の方ではなくて、やはり裏不動産ぽいところに買われ勝手に契約をつけられるという可能性が非常に高いと聞くのですごく不安です。
土地の購入の仕方や公売に出される前にこの一件を防ぐなどの方法やアドバイスがあれば是非教えていただきたいです。
長々とすみません お願い致します

投稿日時 - 2006-06-08 18:43:39

QNo.2203481

すぐに回答ほしいです

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回答(2)

ANo.2

借地人の立場の経験者です。
なんか下書きを書いているうちに、No.1さんに先にお答えいただきました。私も全く同じ回答になります。

最初に確認しますが、その土地は今までの地主との間に、
「賃貸借契約を結んで」
「地代を滞りなく払って来た」
ものですね?
また土地の上の
「建物の不動産登記」
はされていますね?

もし↑これらの条件を満たすなら、法的には何の心配もいりません。
土地の所有者が入れ替わるだけで、今までの条件通り、新地主に地代を払えばそれで済みます。
もし新地主が「新しく契約を結び直そう」などと言ってきても、断ってください。旧来の契約のままで押し通してください。(借地人の当然の権利です)

>滞納金2000万円
>土地 1700万円
とのことですが、もし滞納金に足りなくても、それは
「市と旧地主」の間の問題です。
借地人に何ら不利益はありません。


ところで1700万円というのは、
・ 土地所有権全体の値段 (例えば同じ面積の更地が近所でその値段で売られている) ですか? それとも
・ 底地の値段 (貸している土地のうち、地主が権利を持つ部分。土地価格の1~4割) でしょうか?

一番良いのは、質問者さん一家に資力があって、その「底地の権利」を買い取れる、ことです。

------------------------------------------
法的には借地人の権利はとても強く保護されています。
例えば、この過去質問 ↓
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1995944

ですから第三者が底地を買いに来るメリットがあまりありません。
しかし、だからこそ以前は、怪しげな業者が底地を買い取って、地上げまがいの…といった話も聞いております。質問者さんが不安になるのもその点でしょう。

○ 法律的には、何の心配もいりません。

しかし、実際上、
○ 公売となると怪しげな業者が来るのかどうか、私も経験無いのでその点はお答えできません。分かる方の回答を待ちましょう。

投稿日時 - 2006-06-08 21:08:52

ANo.1

まずその土地上にある建物はご質問者のご両親もしくは一方の名義で登記されており、借地料としての賃料を地主へ支払っているという形態で借地権が存在すると考えて宜しいのでしょうか?

仮にそうだとすると、公売となっても借地権という負担付土地の公売となり基本的にはあなた方の権利まで消滅するようなことはありません。
しかし懸念されている通りに、そういう案件を取得しようとする人間がどの様な思惑を持つかと考えると、色々想像してしまうかもしれませんが、具体的要求等の無い現段階に置いてはアドバイスするのは難しいです。

一方、公売になる前に任意売却という形であなた方でその土地(底地)を購入してしまい、借地権ではなく完全な所有権を得てしまうという方法もあります。

その場合には、肝心なのはあなた方に底地(借地権に対する土地の所有権の呼び名)を買い取る資力があるかどうか。
又、債権者(この場合は市区町村でしょうか?)が公売によって回収出来ると期待するような水準と実質的な借地権付土地としての不動産評価等を勘案した結果、価格について同意が得られるかが焦点となると思われます。売買が成立したとして滞納金の2千万円程度がその売買によって回収出来ない場合でも、債務は地主なのであなた方への影響はありません。

又、1,700万円程度と書かれている土地の評価が借地権付きということを考慮しての数字なのかがやや気になる部分です。

>公売に出される前にこの一件を防ぐなどの方法

という事で考え付くのは、上記のようにあなた方で買い取る位の気が致しますが。
それか地主に滞納金を支払えと催促する位ですが、こちらは最早現実的ではないでしょう。

投稿日時 - 2006-06-08 20:32:45

お礼

すばらしい回答どうもありがとうございます。
昨日土地を買う意思がつきまして、地主の方もOKということで
1700万で購入する予定です。300万程度の差額につきましては、市がなんとかしてくれるとの事でした。
公売のほうは大丈夫そうです^^;
もっと勉強せねばと。。。 
mark氏 forest氏 両方々丁寧なご回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-06-09 18:27:52

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