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解決済みの質問

賃貸契約が切れた際の立ち退き

実家はマンション(かなり古い)の賃貸をしております。
このたび、訳あってここを壊すことになりました。

ただここで、問題が生じました。

居住者の方が、賃貸契約が切れたとはいえ、立退き料を支払えと要求してきました。
これはよくあること、だそうですが、この際の金額に「妥当な額」というものはあるのでしょうか?
要求には全て応じるべきですか?
現在相手方は8ヶ月分の賃料を要求しています。
これは妥当なのでしょうか?

また、その方の知人も隣にお住まいになっており、この方も数ヶ月の立退き料を要求しているのですが、この方、現在の契約書をもってこないのだそうです。
いついつまでで、契約が切れます、という契約書ですが、こちらの捺印ずみのものを渡してあるのですが、その方が捺印したものをもってこないのです。
これには、どのような問題があるでしょうか。
ただ、毎月の賃料はきちっと支払っているとの事、これならば問題ないのですか?
なにか立退きに関して、この事実が不利に働くのであれば、困ります。

よきアドバイスをお願いいたします。

投稿日時 - 2006-07-06 13:02:38

QNo.2259050

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

一般に大家側から契約を解除または更新の拒絶を行う場合は、6ヶ月以上前に申し出る必要があります。

そのせいか、よく6ヶ月分の家賃相当額という話が出ていますが、その額が妥当だという特別な根拠はないようです。

大家側からの退去の申し出については、6ヶ月以上前の他、もう1つ条件があります。

それは大家側の正当な事由です。
正当な事由というのもきっちり決まったものはないので、話し合いで決着がつかなければ、裁判となります。
その際に、大家側の正当な事由として検討されるのが以下の項目です。

1)その建物を大家が使用する(今回の場合は取り壊す)必要性
2)契約の従前の経過
3)建物の状況
4)貸し手が明け渡しの条件として、提供を申し出た財産上の給付

4がいわゆる立ち退き料が授受される法的根拠です。1~3の理由が十分なら、4は必要ありません。

もちろん家賃の滞納などの事実があればそれは借り手側に不利な条件として扱われますが、きちんと支払っていることは当然のことなので、特に影響はないと思います。


>訳あってここを壊すことになりました。

ここでは詳しい説明がされていませんが、そのわけが例えば耐震診断の結果非常に危険な建物であることが判明して、補強では対応がとれないという場合などはそれだけで十分な理由となりますので、立ち退き料などをしはらなくても正当な事由となります。

立ち退き料は他の理由だけで大家の正当な理由として不足する際の理由付けと考えればよいです。

要は、立ち退きを必要とする事情によって、金銭の過多に影響が出ます。

なお、契約書については期間の定めがあれば、一般に契約期間中の解約は許されていませんので、契約に違反する際の違約金相当額を支払う必要があります。それは本来使用できる残りの契約期間などに応じて変わると思います。

また、契約期間が判明しなければ、合意の元による更新がなされなかったとして、期間の定めのない契約として扱うしか方法はないでしょう。

期間の定めのない契約の場合、契約解除が有効になるのは、大家側が解除を申し出てから半年です(期間の定めのある場合も契約切れの半年前に申し出ておく必要があります。それを怠った場合は、申し出てから半年です)

契約期間の定めのない契約として扱った場合、真の契約期間の残りが半年より短ければ、大家側に不利になりますし、長ければ住民に不利になります。
どちらかというと期間の定めのない契約として扱われると住民のほうが不利ですね。

でも2年程度ごとに更新料などを支払っているのでしたら、特に契約書など発行されていなければ、最初の契約条件が自動的に引き継がれていると見なされると思いますので、最初の契約条件から同じ期間ごとに更新されたと見なしてよいのではないかと思います。

大家側としては、自分で契約書を持っているようですから、それでチェックして有利な方を選んで話を進めてみればよいのではないでしょうか?
住民側から契約期間の提示があったら素直に修正すればすむことですし。

なお、取り壊しを理由としていますので、借り手の原状回復義務はなくなりますので、敷金は全額返還するのが一般的です。

投稿日時 - 2006-07-06 13:34:23

補足

詳しいご説明ありがとうございます。

現時点で壊す理由は、「正当な理由」にはならないでしょう。
主な理由は、自分たち(特に90歳代の祖母)が死ぬ前に建て替えて、きれいな家に住みたい、というものです。

なおこちらからの申し入れは、立退き時期の2年前に伝えております。
つまり、契約更新時に次の契約が終わったら、立ち退いて欲しいとお願いしたものです。

父は、払うつもりでいるようですが、なんとなく不憫に思えたのでこちらで聞いてみました。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2006-07-06 14:46:13

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回答(8)

ANo.8

No.5です。

ワープロで「合意書」なるものを作って、
貸主・借主のハンコを押したものを2通作成しましょう。

合意書に記載する内容は以下の通り

・退去に関して支払う金額
家賃の何ヶ月分。返却敷金。合計いくら。
引越し費用等の不確定部分は、引越し費用とだけ書いておく。
個人的には、面倒なので引越し費用は1ヶ月として約束する方がよい。
(引越し先が確定しないと、いつまで経っても金額が確定しない)

・退去の日にち
退去の日にちを確定した方が好ましい。
引越しが決まるまでと記載すると、ズルズルいく可能性もあるが、
しょうがない場合もあり。少なくとも何月までと決めておく。
短ければ短い程良いが、最長で6ヶ月。

・金銭の受け渡し時期
金銭のやり取りに関して、前金をいつ渡すか。
他の物件を賃貸するにも初期費用がかなり掛かるので、
合意書にハンコを押す時点か、別賃貸物件を契約する日までに、
ある程度(5~8割)の前金を渡すのが一般的。
残金は完全に退去が完了して、立会いの下で渡す旨を記載。

万が一、部屋に残ってしまった物に関しては、
一切関知しない旨を記載するのも忘れずに。
(万が一の法的な部分)

で最後に「本合意書以外に関わる金銭の授受は一切ないものとする」
と締めてください。

作成する前に、よく借主さんと話し合う事が必要です。

それと領収書を貰って於くのも忘れずに。

投稿日時 - 2006-07-08 12:25:48

ANo.7

最近立ち退き交渉をしました。
今回は金銭がからむ話になろうかと思いますので、その理由は下の専門家の方々の仰る通りですので、話しませんが。。。
入居している物は築40年の錆びのでる水のマンションでしたので、更地にすることにしたのですが、2人が揉めました。(その他は外国人で、ちょっと話したら出て行きました。)
2人のうち1人は、新しい住居を契約するのに必要な資金35万円と、もう1人は家賃6.5万円×10ヶ月分+契約時に預けた敷金で出て行ってもらいました。
ただ、歌舞伎町の立ち退きの際に、ボロボロのアパートに住んでたおばあさんの立ち退きに1億円かかったって話もありますので、立ち退きに相場はありません。
私の場合は2人で120万円くらいですから、1人60万円、家賃が6.5万円ですから約10ヶ月弱分かかってます。ですので、8ヶ月と言っているのであれば、良い方だと思います。

投稿日時 - 2006-07-07 11:23:58

ANo.6

#3です。補足回答します。

>なおこちらからの申し入れは、立退き時期の2年前に伝えております。
つまり、契約更新時に次の契約が終わったら、立ち退いて欲しいとお願いしたものです。

2年前のものは法的には無効と思います。
というのは、契約期限の1年前から6ヶ月の間に更新拒絶は連絡することになっているからです。

あまり先の話しすぎると忘れてしまうということでしょう。

建て替えの件は正当の理由としては弱そうですね。金銭交渉で解決するのが早そうです。


#5さん補足訂正ありがとうございました。勉強になりました。

投稿日時 - 2006-07-06 15:20:48

お礼

2年前は法的に無効 ということは、知りませんでした。
昨晩母に話し、1年前になったら、もう一度話をしないといけないらしいよ。
と伝えておきました。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2006-07-07 11:35:48

ANo.5

私自身、何回か立ち退き交渉で間に入ったことがあります。

立退き料の相場に関しては、他の方の言うように妥当な額が決まっていません。
基本はお互いが話し合って、お互い妥協できる金額となります。

まず一般的なベースとなる要求があって、(大家サイド)
次に移転する際の全ての費用を負担、
家賃の6ヶ月分の金銭のやりとり
位から交渉を始めます。
最終的には、次に移転する全ての費用(引越し代含む)、敷金の返還、+α
でまとまれば妥当だと思っています。
ですので、賃料8ヶ月もそんなに多額とも思えません。

また話合いによっては、今後の賃料は免除するとか、敷金は次に充当するのか払い戻すのか、
等の問題が出てくるので、よくお話合い下さい。

話合いで解決しない場合は、前者の回答者のように法的な話が出てきます。
確かに正当理由が厳しそうなので、最悪退去させられない可能性もありそうですね。
正当事由はNo.3さんがおっしゃる通りで、
例えば家主の資産運用・遺産相続による土地建物の処分等の理由は正当事由にあたりません。

極力訴訟は避けるように話し合う事がコツです。
相手側に弁護士が出てくると、8ヶ月どころの騒ぎじゃなくなります。
立退き料に、相手の弁護士の費用が(こっそり)上乗せされるので性質悪いです。
おかげで100万を超える立退き料を請求される事になりました・・・

NO.3さんの補足(恐縮ですが)
>立ち退き料は他の理由だけで大家の正当な理由として不足する際の理由付けと考えればよいです。

正当な理由のみによる退去勧告は無効という判例があります。
正当な理由の他、+それに伴う対価(補償)を考慮して、裁判所は退去勧告を出すことが出来ます。
従ってどんな理由であれ、立退き料は必要となります。

投稿日時 - 2006-07-06 15:09:27

補足

更に詳しく説明いただき、感謝です。

皆さんの意見で、8ヶ月が不当ではないことがわかり、納得しました。

もちろん、引越し代、敷金も支払う予定だそうです。

ところで、この「8ヶ月」というのは、文書にしておいたほうがいいのでしょうか?
最初は「6ヶ月」と言っていたのが、次は8ヶ月になったようです。

投稿日時 - 2006-07-07 11:38:56

ANo.4

不動産業界に従事するものです。

semi-zzzさんは自信なしとチェックされていますが、相当勉強されているとお見受けいたしました。プロ並みの知識を有していらっしゃいますし、私の回答もほぼ同じです。

補足させていただきますと、賃借人が退去するのが嫌だと言えば、semi-zzzさんが書いている内容である、賃貸人側(大家さん側)の正当理由がない場合、退去させることはできません。
つまり、強制的に出て行ってくれといえないということです。裁判をしても負ける確率が高いと思います。

>訳あってここを壊すことになりました。
とありますので、質問者側としては取り壊したいわけですよね、その訳が正当理由に該当しない場合、要求額を支払って黙って退去して行っていただいたほうが得策かと思います。
立退き料は定まった規定はないのですが、大体賃料の6ヶ月分以上かなという感覚です。
先日かかわった案件では、4万円の賃貸アパートの立退き料が150万円になったケースもあります。この場合37.5ヶ月分となりますね。

次に、契約書を持ってこない賃借人の件ですが、賃貸人の方も契約書はないのでしょうか?通常賃貸借契約書は2通作成し、賃貸人賃借人双方が保管することとなっていますが。
契約書を持ってこないということは、通常で考えれば保管せずに破棄したかなくしたかということだと思います。
賃貸人側で契約書があれば契約期間の確認ができますね。あと、契約内容も。賃貸人側も保管していないとなると……まあ、大勢には影響ないのでここでは割愛します。
通常の賃料は支払っていることでしたら、通常の賃貸借契約が継続していると解釈して、立退き料を支払って、黙って退去していただいたほうが得策だと思います。

投稿日時 - 2006-07-06 14:07:50

補足

丁寧なご説明ありがとうございます。

37.5ヶ月ですか!?
それに比べれば安いものですね・・・。

うちのマンションは、築約40年ですが、中は何度もリフォームしているので結構きれいです。
家賃も安いので、相手方の言い分は「同じようなものをこの値段で借りられない」というものでした。

良心的な値段設定が、あだになったのか・・・と、少し納得いかない気持ちもあります。

賃貸契約書は、賃借人の捺印をもらうために、2通をお渡しして1通を返して欲しいとおねがいしているものです。
これまでずっと2年契約ですから、そのまま・・・ということになるのでしょうね。

投稿日時 - 2006-07-06 14:54:13

ANo.2

大家してます

>現在相手方は8ヶ月分の賃料を要求しています。これは妥当なのでしょうか?

妥当と言えば妥当でしょうね、

相場はありませんがその金額でスッキリする事を選ぶか、もっと交渉するか...。

わたしならそれで縁を切ります

契約書があろうが無かろうが立ち退きの協定書に署名すればそれが有効になるでしょう

投稿日時 - 2006-07-06 13:14:27

ANo.1

こちらで相談しては如何でしょうか?

参考URL:http://www.chintaihakase.com/nayami/09_2/index.html

投稿日時 - 2006-07-06 13:07:31

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