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締切り済みの質問

住宅ローンの借り換えについて

現在某都市銀行でローンを借りています。
内容は
全期間1%の金利優遇がうけられます。

昨年5月に35年ローンで2年固定、金利1%で借り入れ。

今年6月に繰り上げ返済と月々の返済額を数千円増やす事で4年ほど期間短縮し残りは31年。

2年固定が終わる来年4月の融資残高は約1000万円となります。

金利が上昇するのは確実なので早期に長期固定タイプのローンにするようにあちこちで言われていますがそれについて悩んでいます。

今すぐに長期固定(候補としては新生銀行の30年もしくは35年固定)に変えるべきか、来年の5月まで今のままでいき、その際に同じ銀行で3年固定で新たに契約をするか・・・

正直月々の返済額が長期固定にした場合今より1万円以上も高くなり家計も苦しく月々の貯金も思うようにできないのは目に見えているし、かなり危ない賭けですが、低金利の短期固定でつなぎながら少しずつでも貯金をし繰上げ返済をしていったほうが良いものか・・か悩んでいます。(また今の銀行の全期間1%優遇も捨てがたいかなと・・・)ぜひ皆様のアドバイスをお願いいたします。

投稿日時 - 2006-07-16 21:01:06

QNo.2279828

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回答(3)

ANo.3

>正直月々の返済額が長期固定にした場合今より1万円以上も高くなり家計も苦しく月々の貯金も思うようにできないのは目に見えているし、

この一文をみると、危惧を感じずにはいれませんが・・・・現在の住宅ローンが、現時点で、金利1%じゃなくて、固定金利3年-優遇1%としたら、2.7%-1%で、1.7%・・・まだまだ安全圏といえばそうですが・・・

>正直月々の返済額が長期固定にした場合今より1万円以上も高くなり家計も苦しく月々の貯金も思うようにできないのは目に見えているし

だったら、言い換えれば、固定金利3年が4.3%くらいになったら、4.3%-優遇1%で、3.3%・・・現在の30年固定ローン金利・・・・これで家計が苦しくなる訳ですね。固定3年金利が、4.3%くらい、近い将来そのくらいの水準になると思いますが・・・

よく言われますが、住宅ローンのシミュレートをする際には、金利は4%で計算した返済額も考慮してください。

上記金利 もしくは、借り換え時に30年固定が4%とかになってたら、家計大丈夫でしょうか?住宅ローンばかりでなく、将来的な出費(車の買い換え・お子様の学費・電化製品買い換え・・その他)も考慮した、包括的な家計見直しをされた方がよろしいかと思いますが。

家計全般を倹約・見直ししたら、たいてい月々1万円くらい浮いてくる要素はあるものですが、いかがでしょうか?

簡単に負担なくできるものでしたら、金券屋ギフト券の活用、クレジットカードポイントの活用、生命保険の見直し・・・などで、簡単に月1万円浮いてきますが・・・(ライフプランを考慮せずに加入した生命保険だったら、たいていは簡単に月1万円浮いてきます。この手の倹約術は、詳しいサイトがいっぱいあります。)

私もFPの端くれですが、私なら家計全般診断して、1万円浮かせて、借り換え銀行に諸費用を算出してもらって、捻出できる目処が立った時点で、さっさと30年固定にしてしまいますが。その方が、気が楽でしょう??

一度、有料ファイナンシャル・プランナーの相談を受けられたらどうでしょうか(できたら、元銀行員の。銀行が変な事言ってきたら、ゴルァ!してもらえます。)

投稿日時 - 2006-07-17 11:42:39

お礼

今年にはいってから家計に無駄を省くためクレジットカード、保険の見直しを行い家計簿の付け方を買えいくらかはスリム化してきたところです。

>私なら家計全般診断して、1万円浮かせて、借り換え銀行に諸費用を算出してもらって、捻出できる目処が立った時点で、さっさと30年固定にしてしまいますが。その方が、気が楽でしょう??
確かにそうですよね色々工夫してみたいと思います。

投稿日時 - 2006-07-17 23:45:04

ANo.2

No1です。
>他行へ借り換えした際に必要な手続きとは

 簡単です。前もって電話しておくと、融資係が担保価値の査定をして、銀行が貸せそうだとなれば、窓口に今の返済予定表を持参して具体的な手続きに入ります。手続きはすべて銀行でしてくれます。抵当権設定に費用がかかり、総額で20万近く必要です。その費用まで含めて借り換えすることも出来ますが、そうすると返済総額が増え、借り換えの効果が薄くなります。

>現在の融資先にも出向いて行わなくてはならない手続きはあるのでしょうか?

 なにも、ありません。借り換え完了後、あなたの口座に保証料の払い戻しが振り込まれるだけです。

 今から5年間で100万貯金していれば、5年後の年間返済能力は、年に約60万円返済できます。
 5年後の住宅ローン元金約850万円を借り換えるときに、手続き費用20万をのぞいた80万を現金で返済すれば、残りの元金は770万。これを年間元利返済60万返せるので、返済に要する期間は、利率2%としても20年かかりません。仮に3%としても年間に元金40万返せますので、20年で返せます。

投稿日時 - 2006-07-17 11:19:25

お礼

借り替え時の手続き方法、また、具体的なプランについてアドバイスどうもありがとうございました。こんなに早く金利が上昇する事になるだろうとは思っていなかったのでかなりあせっていますが具体的な事例を挙げていただくとホッとできるものですね(^^)

投稿日時 - 2006-07-17 14:07:56

ANo.1

>来年4月の融資残高は約1000万円

 それまで今のままでよろしいと思います。
 返済期間30年利率1%ということは、返済元金年間約33万と利息10万の合わせて年間43万返済中。その返済額からすると借り換え費用がもったいないです。

 ただし、住宅ローン金利が今後上昇するのは確実ですから、ではいつ借り換えるかということになります。それは、借り換え費用が100万ほど貯まった時です。
 借り換えと同時に返済期間の短縮をするのが一番効率的ですので、まずはその費用を100万円ほど貯金することをお勧めします。それが貯まらない間は、あなたにとって借り換えは無縁と思っていたほうがよろしいかと存じます。

 100万円貯めたら、その毎月貯蓄していた金額も返済に回して返済期間を一層短縮するのが常道です。
 そうしていけば、住宅ローンは長くても20年で完済できます。1000万円であれば、15年で可能でしょう。
 そうやって早めに住宅ローンを完済し、返済に回していたお金を投資信託なりに回せばそのまま毎年50万円ほど投資できます。
 2011年には増税での物価高騰によるインフレ防止で金利が急激に上昇するでしょうから、2011年までの借り換えを目標に、これからの5年間でぜひ100万円貯めてください。

投稿日時 - 2006-07-16 23:04:46

お礼

アドバイスありがとうございます。
ついつい目先の事ばかり考えてしまっていたもので2011年の増税のことまで考えていませんでした。
後はひたすら繰り上げ返済して少しでも負担を減らして・・と思っていたのですが借り換えと同時に返済期間の短縮をするのが一番効率的なのですね・・・まずは100万円用意する事を目標としその際一番条件の良い金融機関で借り換えをしたいと思います。

それと、追加の質問なのですが
仮に今融資を受けている銀行から他行へ借り換えした際に必要な手続きとはどのようなものなのですか?現在の融資先にも出向いて行わなくてはならない手続きはあるのでしょうか?
正直現在融資を受けている銀行とは契約時にかなり不愉快な思いをさせられこれ以上関わりを持ちたくない(用件をネットで済ませたい)のですがまた担当者に色々な事をごちゃごちゃ言われるのかと思うと気が重いのですが・・・

投稿日時 - 2006-07-17 08:46:29

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