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解決済みの質問

新築と中古でマンション購入迷ってます(長文)

【私たちの事情】
・夫34歳、私31才(10月末出産予定で無職)
・現在、九州の3DKの賃貸(駐車場2台込6万弱)
・夫の仕事は転勤有、将来は賃貸、売却の予定
・40代~50代で一軒家を購入希望
・年収600万弱 転勤後5年は多少の手当あり 現在なし
・貯蓄額 1500万(両親から援助無 両親はどちらも裕福ではない)
・乗用車2台保有
【中古マンション】
・1992年9月築 2006年7月に外観のリフォーム済
・87.42m2の3LDK 2F/9F 1180万
・管理費\14,100 修繕積立金\9,600 駐車場\6,300 敷地外\6,300
・室内リフォーム30万程度は不動産の方が売主に交渉するとのこと
・100万程度で、風呂のリフォームを思案中。使えないことはないが不満
【新築マンション】
・来年の11月完成予定
・89.30m2の3LDK 3F/14F 2090万
・管理費\11,600 修繕積立金\6,300 駐車場1台無料 2台目\6,300
お互いの両親は他県在住で出産後来てもらうのにも子育てにも広い部屋がいいと思ってマンション購入を思い立ちました。今の部屋は同棲していた時から貯蓄目的で安さ優先なので、子育てに向いてません。
新築は駐車場を敷地内に2台確保可能、しかし1年強は今の所で我慢。(転勤時期もはっきりしないので、可能性は少ないが、最悪、住まないうちに転勤もあり)また、貯蓄額をオーバーするので利息が発生。
中古マンションは今なら出産前にギリギリ引越し可能。駐車場が1台、徒歩5分程度の敷地外。築年数から将来の賃貸、転売に不安あり。
2つのマンションは徒歩10分圏内なので立地的には、ほぼ同じで住宅街です。
住宅ローンは東京スター銀行を利用予定。
私の両親が住宅ローンの失敗で自己破産し、持家を失った経験があり、ローンには慎重です。
どなたか不動産に詳しい方、アドバイスお願いします。

投稿日時 - 2006-08-14 18:12:54

QNo.2339215

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

スターワン住宅ローン利用者で、妻が九州の者です(^-^;;
個人的には、「中古物件」がお勧めです。
マンションの管理レベルに大きな差は無い、その他条件は記載の内容程度で
築年数や諸設備の違いがある程度とします。

また、中古でも多少のリフォームで自分たちが納得できる事を前提とします。

質問者様が考える様に、10年固定・2割自己資金を出して、預金しておけば
利息もかからず、住宅ローン控除も受けられお勧めです。
ご両親の過去のことも考えると、安心感も大きいでしょう。
また、転勤のリスクなど考えると新築はリスクが大きいです。
新築は10年経つと、5~6割程度の価格になると思われますが、中古物件は
この後10年後に半額になっても値落ち幅が少ないです。
ご夫婦の年齢を考えると、最大で15年ほど所有して、住み替えるのが良いのではないでしょうか。
築年数がある程度経っていても、賃貸や売却は大きな心配はないと思います(強気の価格でなければ)。
九州との事で、都市部とは環境が違いますので、買い手が更に有利です。
新築物件との価格差が1000万円もありませんので、更なる条件として値引きなど
してみては如何でしょうか。

私なら「お願い」という形で、自己資金が少ないので(嘘も方便)室内リフォームは
自己負担で行なうので100万+αの値引きをお願いしてみるかと思います。
築年数を理由の後押しに使っても良いと思います。

中古物件は、買う前に環境(周りに住んでる人)や物件内容を精査できますので、
ぜひご自身+専門家を交えて納得の行く判断を行ってください。

そうそう、小さい子供(特に2才~)は家をボロボロにしますよ(T_T)

良い買い物となる事をお祈りいたします。

投稿日時 - 2006-08-17 01:27:27

お礼

中古物件の価格交渉に入りたいとおもいます。
アドバイス、ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-08-27 14:17:28

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回答(9)

ANo.8

#6です。

>ランニングコストを考えると、やはり新築購入、転勤後は賃貸に出し、20年ぐらいで売却というのが一番メリットが大きいでしょうか?

先ほど書き忘れたのですが、売却を視野に入れるならば、むしろ新築は損です。
なぜなら、新築というだけで値段が高く、購入した瞬間から値段が100万以上下がるからです。
中古でしかも15年経ったものは、もう価格は下がりきっていますから、これ以上はあまり下がらない・・・とよく言われます。

>2090万-(1500万+200万【完成までの1年に可能な貯蓄額】)=約400万 ←この金額に利息がつくのですが、その後の貯蓄(他の銀行でいう所の繰上げ返済)も考慮に入れると、利息、手数料合計 70万程度です。

質問者さまがご自分でシミュレーションした結果、一番お得だという結果になったのならば、私の試算が間違っているのかもしれませんが・・・
貯金全額をスター銀行に預けて、頭金ゼロのフルローンで借りるということですね?
現在、スター銀行の10年固定の金利は4.1%、しかも8割以上の借り入れは0.6%の金利上乗せ、さらに団信保険料は自分持ちです。
それでも一番お得になりますか?

投稿日時 - 2006-08-15 18:28:41

お礼

度々ありがとうございます。
>中古でしかも15年経ったものは、もう価格は下がりきっていますから、これ以上はあまり下がらない・・・
1180万で買って、15年後の築30年のマンション、500万ぐらいでは売れるかな? ま、日本の景気次第でしょうが・・
築年数が古くなり、50年、60年と経てば、マンションってどうなるのでしょう?取り壊しで費用は持ち主負担?住民の意見がわかれ、取り壊せないようなら、貸せない、売れない 管理費、修繕費を無駄に払うだけ。という最悪なパターンが思い浮かんだので、新築を20年ぐらいで売った方が得かと思いました。その時の状況により、賃貸を続けるか、売却かまた考えますが。

スター銀行は、団信は任意です。生命保険は充分なものに加入済みですので、私たちに団信は不必要と判断しました。
金利は高いですが、普通預金にお金を入れるだけで繰り上げ返済と同じ効果があり(もちろん手数料無料)、当初5年ぐらいの支払いは余裕があるので、年間60万(5万/月)預金する というシュミレーションでやってみて、利息40万弱です。これに融資手数料等、30万程度。
35年で組みますが、10年後ぐらいに一括返済予定です。
短期固定2.2%などよりは、得ではないでしょうか?

投稿日時 - 2006-08-15 19:16:44

ANo.7

他の回答者さんも仰ってますが私なら立地の良いほうを選びます。

駅から徒歩何分か、近くに銀行、郵便局、学校、スーパーなどがあるかどうか

それとマンションの1階と2階は賃貸・売却時に不利です。

投稿日時 - 2006-08-15 17:08:02

ANo.6

転勤の可能性があり、売却したり賃貸にしたりする場合には、購入物件を選ぶには何より立地の良さが第一条件です。
駅から近い、需要のある地域でしたら、多少古くても買い手はつきます。

立地が同じならば、やはりランニングコストで比較するべきでしょうか。
中古の方も、築年数からいってそんなに古いものではありませんね。
ただ設備も現状渡しですか?
キッチンも15年経っているものなら、そろそろ買い替えが必要ですよ。
その費用も100万くらいは見ておかないと。
やはり中古の方が維持費はかかります。

貯金が1500万しかないのに、どうして東京スター銀行なのでしょうか?
諸費用などで100万なくなるとして、1000万を頭金に、1090万を借入、400万を貯金しても、あまり金利軽減の恩恵は受けられないと思いますが・・・

投稿日時 - 2006-08-15 05:48:09

お礼

回答ありがとうございます。 中古のキッチンはコンロを取り替えてもらいます。(売主負担)他は見た目では買い替えが必要ではないように見えます。
しかし、ランニングコストを考えると、やはり新築購入、転勤後は賃貸に出し、20年ぐらいで売却というのが一番メリットが大きいでしょうか?
東京スター銀行は預金連動型住宅ローンというのにメリットを感じてます。(住宅ローン控除のメリットが充分いかせます)
諸経費100万は貯蓄とは別計算だったので、2090万-(1500万+200万【完成までの1年に可能な貯蓄額】)=約400万 ←この金額に利息がつくのですが、その後の貯蓄(他の銀行でいう所の繰上げ返済)も考慮に入れると、利息、手数料合計 70万程度です。充分メリットがあると思ったのですが。。。

ただ、子どもが産まれる前に引っ越したいという当初の希望は1年少し我慢ですよね。ん~。

投稿日時 - 2006-08-15 10:27:19

ANo.5

こんばんは。質問にありました新築と中古の比較でしたら、新築のほうが良さそう
ですね。ただし、不動産は立地が一番大切なので、将来の資産性はどちらがいいかを勘案
したほうがいいでしょう。例えば、貸しやすい立地はどちらかなど。
不動産市況につきましては、今年の路線価の発表にもあるように、地価上昇から価格面も
上昇してきています。私のいる東京では、人気の沿線では2、3年前より1000万円以上物件価格が上がってます。よろしければ、検討場所の路線価をここ2、3年で比較して上昇しているか調べてみてはいかがでしょうか。(国税庁のHPで見れますよ)
また、見逃せないのが住宅ローン金利で、長期・短期金利の上昇で、住宅ローン金利も同一条件で1%以上上がってます。
この傾向はこれからも続きますので、可能であれば早い時期に住宅ローンを組んで金利を固定
で確定したほうがいいかと思います。
<新築のほうがいいと思う理由>
1・価格差があまりない。
2・住宅ローンの金利が優遇商品で使える可能性がある。
3・設備・仕様が最新である。
4・建替えなど将来の問題が先になる。
などです。
ローンを組むことに不安があるとのことですが、
35年でローンを組むとして、1000万円ですと、月々の返済は
4万円ぐらいです。管理費を入れても6万円ぐらい。これを現在の
家賃と比較していかがでしょうか。家賃負担がないお住まいでしたら今のままでも
いいかもしれませんが、通常はこの広さを借りればそのぐらい以上はするのではないでしょうか。
住宅ローンの返済も、家賃も住居費という意味では同じで、しかもローンはなくなれば、
負担がなくなります。(また、余裕があれば繰り上げ返済もどんどんできます。)

ただ、心配なのは転勤ですまなくなるケースで、この場合にすぐ売却するようでは、意味がありません。
購入される会社に問い合わせをして、そこの関連会社で賃貸も扱っているか?
つまり、転勤した場合は賃貸の仲介もしてくれるか。
また、家賃保障や借り上げシステムがあるかなどは確認したほうがいいでしょう。
時期的には、不動産は下降局面から上昇局面への移行期で最も買い時
です。また、ローンを組んだ場合には住宅ローン控除という所得税が
戻ってくる制度も使えますので、きちんと家計的に計画が立つのであれば、決して悪いことではないと思います。

投稿日時 - 2006-08-14 22:28:42

お礼

回答ありがとうございます。
新築マンションの方に、賃貸の件も確認してみますが、仲介業者はたくさんあるので、自分で探した方がいいのかな?と思ってました。
hide_123さんの新築がいいと思う理由1,3,4 私もそう思ってるのですが、1年我慢するという決断がなかなか出せずにいます。

投稿日時 - 2006-08-15 19:21:21

ANo.4

参考になるかどうかわかりませんが

お子様が生まれる為(部屋が手狭)、現在の賃貸からマンション購入を予定しているとの事ですが、
新築購入の場合(転勤時期もはっきりしないので、可能性は少ないが、最悪、住まないうちに転勤もあり)
中古でも最悪1年くらいの居住になりますね。

でしたら、広い部屋への転居(賃貸)でもよろしいのでは、中古マンション売却時のマイナス、新築マンション・ローン残を考えれば、一番マイナスは少ないと思いますが。
現在の貯蓄額を減らす、なくする事はないと思います。

投稿日時 - 2006-08-14 18:56:34

お礼

来年転勤になる確率とあと5年転勤しない確率が同じぐらいです。
やはり、分譲マンションを見てまわった後、賃貸はどうも設備や広さが不十分な気がしますし、分譲賃貸だと10万を超えるので、だったら買った方がという結論です。
また、両親は東京に引っ越しましたが、私の出身はもともと今住んでいるところです。夫は次男なのでゆくゆくは夫の実家のある県(九州外)に、という気持ちはありませんし、持家(マンションも)を持っていると会社で考慮してくれて、10年ぐらいで戻ってこれます。

というわけで、賃貸→賃貸という案は考えていませんでした。

投稿日時 - 2006-08-15 19:29:02

ANo.3

正直 どっちでもそんなに差はないと思いますが
転勤などのリスクを抱えての購入だとすると
気分的には中古でしょうか
だって せっかく買ったのに自分で住まないまま
他人に住まわせるってなんかしゃくだし^^
あと 中古の方は価格も安いですから
将来的に買い替えを視野に入れてるのでしたら
ローン金額はなるべく少ないほうがいいでしょう

投稿日時 - 2006-08-14 18:49:28

ANo.2

>来年の11月完成予定

 見もしないで購入しますか??
 少し、精神的に不安定になっていませんか?

>出産前にギリギリ引越し

 なんで? 止めませんか。
 出産前にぎりぎりで引っ越しして何かあったら後悔しますよ。今は医学が発達しすぎて、重大な後遺症が残っても一生、生き続けます。

 近くの広い賃貸に引っ越すだけで良いのではないですか?

投稿日時 - 2006-08-14 18:42:31

ANo.1

現在 賃貸売却予定????
良く分かりません。借りてるものあなた売れないでしょ?
貯蓄1500万円←すごい!
情報ハッキリしません困ってるのですか?
九州で1500万貯蓄有ってまだその年齢・・・
人生の成功者みたいですけど

投稿日時 - 2006-08-14 18:22:00

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