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解決済みの質問

住宅ローンで悩んでいます。(長文です)

このたび建て売りの新築物件の購入を予定しています。
何分経済に疎くいろいろ調べましたが意見がいろいろありすぎてローンをどこで、どのようにくむかで非常に悩んでいます。

収入は旦那なのみで年収650万です。
物件は4000万+諸費用300万の予定です。
子供が5歳と2歳であと2年は働かないでおきたいです。
ローンは頭金なしで全額4000万借りるので支払いが厳しいです。

ただ、今買わないと金利が上がるといわれてるので頭金以上の利息がつくと思い決断しましたがこの状態でやっていけるのか急激に不安になりました。
週末にでも契約予定です。

とりあえず短期固定3年を2000万+長期固定35年を2000万を考えております。

今後の金利の上昇を考えると長期がいいとはおもいますが、我が家の家計的には無理だと思いますが、長い目でみればお得なのでしょうか?
繰り上げ返済出来るようになるには共働きになってからだと思いますので短期の金利は魅力的です。

是非、皆様のご意見をお聞かせください。
お願いします。

投稿日時 - 2006-08-29 16:03:50

QNo.2370264

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

みなさん厳しいご意見が多いですね。
現在の固定金利型(=全期間固定)の金利の平均は3.50%程度です。
この金利を適用して4000万円を35年返済、元利均等方式という条件で借り入れたとします。
年間返済額は200万円弱となり、年収が650万円ならば、住宅ローン審査はクリアするでしょう(ただし、他に借り入れがない場合。クレジットカードの所有も複数枚は厳しいですけれど)。

ですが、ご懸念は「家計的に」というところですよね。
ローン審査は通っても、実際に返済していけるかどうか…ということならば、この借り入れに無理がないかをチェックしてみましょう。

まず、年収からボーナス額を差し引いてみてください。
650万円の中にはボーナスが含まれていませんか?
ボーナスは一般的には「不確定の収入」ですから、「もし、もらえなかったら…。」を想定して、年収からボーナス分を減額します。
そして、借り入れにおいても「ボーナス返済はなし」で考えなければなりません。

次に、返済期間を「現在の一般的な定年年齢の60歳まで」とします。
現在、債務者となるご主人は何歳ですか?
25歳以下ならば35年返済を考えてもいいですが、そうでなければ返済期間は「60歳-現在の年齢」を上限にします。

金利ですが、現在の金融情勢においては「返済に余裕のない方ほど全期間固定にしなければなりません。」
これまでの低金利が異常だったのです。
おっしゃっるとおり、この先金利の上昇傾向に推移するでしょう。
金利が上がったら返済額が増え、返済が厳しい-というならば、「金利上昇リスク」を回避しなければなりません。
そのためには「全期間固定」とした方がいいのです。
先にも書きましたように、
> 現在の固定金利型(=全期間固定)の金利の平均は3.50%程度
ですから、この程度の金利で設定します。

さて、4000万円を借り入れた場合のシミュレートの結果、年間返済額はいくらになりましたか?

例えば現在30歳ならば、返済期間は30年です。
その場合、年間返済額は2,155,416円となります。
ボーナス分を減額した年収はいくらですか?
ボーナスが夏・冬1か月ずつならば、それを除くと650万円÷14か月×12か月で5,571,428円ですね。
年間返済額をボーナスを除いた年収で割ると38.6%。
年収400万円以上700万円未満の方の総返済負担率(他の借り入れ(保有しているクレジットカードの「枠」も含む)も含めた返済割合)は35%が目安ですから、オーバーしていますね。

これがオーバーしていなければ、将来的にも返済に無理がない-と判断できるのです。
ですから、ご質問者さまの場合、住宅ローンの返済だけでも、かなり無理をしなければならない-ということになります。
この数値ですと、ちょっとした節約や倹約では追いつかないでしょう。
家族ぐるみで行い、お子さんにも心がけを徹底させないと…。
余暇を楽しむ余裕はもちろんありませんし、下手をすれば、車の所有も難しいと思いますよ。
何しろ、これでも「年収」で計算した数値ですから。
「年収650万円」ということは、実際に手元に入るのは500~550万円程度ではないでしょうか?
ここからボーナスを除外するわけですからね。

でも、それが事実です。
ですから、できれば今回は見送られた方がいいのでは?-というのが正直なところです。
下手をすれば、折角手に入れた「家」を維持できないかもしれませんので…。

これは蛇足ですが…。
今朝TVを見ていましたら「家を建てても(住宅ローンの)返済だけで精一杯では意味がない。」という趣旨のCM(確かハウスメーカーだと思いました)が流れていました。
まさにこのとおりだと思います。

投稿日時 - 2006-08-30 10:52:02

お礼

ありがとうございます。

細かな計算と、経験者の方からということでだいぶ現実感がでてきました。
ちょっとした節約や、パートの収入などでは補えなさそうです。

金利のことですが、社内の関連企業で借りると35年で3.05いう金利です。
(ただし保証料要、団信別途加入、繰り上げ返済手数料あり)

車はどうしても必要なので2台あるうちの1台を売るなども出来ないかなど考えています。

ただ、いまのまま契約だと大変危ないことはわかりましたので営業の方にお断りしましたが、とりあえず来週に契約日を変更してその間に考えてほしいといわれました。

みなさんのご意見は大変厳しいものばかりでマイホームの夢がしぼんでしまって寂しくもありますが、無茶な契約をする所を助けていただいた感謝でいっぱいです。

自分の身の丈にあった家を探していこうと思いました。
みなさま、本当にありがとうございました。
参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2006-08-31 12:07:32

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回答(7)

ANo.6

まだ契約されてないのですか?
それなら引き返しましょうよ。危険すぎます。

>今後の金利の上昇を考えると長期がいいとはおもいますが、我が家の家計的には無理だと思います

長期固定金利にしただけで支払いできないくらいならば、もともとその購入価格が適正でないということです。
短期固定というのは余裕がある人のためのもの、長期固定は余裕がない人が組むためのものです。
ですから長期固定が無理だというならば、もう絶対にそのプランは無謀だということを示しています。

せめて3年固定とではなく、10年固定と長期固定の半額ずつの併用が望ましいです。
でも最近は10年固定も金利が高いので、あまりメリットはありませんね。

頭金なしで年収の5倍以上の借金・・・・
失業、減給、病気などの事態が起きた時のことを、想定してみましたか?
どのように乗り切るプランがありますか?
フルローンで買ってしまうと、家は売却できませんよ。
(ローン残債が残るから)
そうなると子供二人抱えてご主人は破産するしかありません。

年収650万ならば、銀行は4000万くらい平気で貸すのですよ。
銀行は借りる人の生活のことまで考えてません。
いざとなったら差し押さえる権利は銀行にあるのですから。
あなた方が身包みはがされて放り出されても、銀行は知ったことではないのです。

ちなみに4000万ならば3%で35年としても、毎月15万の返済です。35年後って、ご主人は何歳ですか?年金は65歳からしかもらえませんよ。
35年間も15万ずつ払っていけますか?
家の修繕は、外壁や配管などだけでも数百万。
それ以外にキッチンやバスやトイレも消耗品です。
それらも数十万の単位でお金が飛んでいくことを、計算に入れてますか?
子供さんを大学に入れるならば一人最低一千万はかかります。(最低です)
家を買うことによって子供さんを大学にやれない、好きなものも買ってやれないという生活になっても、後悔はしないでしょうか。
参考になさってください。

投稿日時 - 2006-08-30 07:08:45

お礼

ありがとうございます。

いろいろなホームメーカーを回った際に年収の6~7倍借りれると営業の方たちがいってましたが、それはあくまでも借りることが出来るだけなんですね。
こっちの生活は考えない、、、。
ずしっときました。

毎月15万は無理ですね。
ボーナスが今の所もらえるとしてもあくまで順調にいったらの話ですからね。

家を買って子供に苦労させるなら本末転倒なのでこの家はあきらめてきてます。
ただ、主人は何とか出来るだろうといってますが、、、。

参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2006-08-31 11:51:15

ANo.5

住宅ローンは、収入上昇が確実と言われていたバブルの頃でさえ年収の5倍までと言われていたのですが、相談主さんの場合、6倍を超えています。

かなり無茶な買い物なのではないでしょうか?

不安になって当然だと思います。

将来奥さんが働くにしても、奥さんの収入の多くがお子さんの教育費用に消える可能性が高いですからあまりあてにはしない方がいいです。
(お子さんが中高生くらいになると月10万円くらいかかります)

未来の金利上昇を考えて今買うという選択は悪くはありませんが、それならば全て長期固定で借りるべき。

今の長期固定の金利ですら家計的に無理というのであれば、数年後に短期固定の金利が5%や7%になった場合どうするのでしょうか?

住宅ローンの金利5%はそれほど高い金利ではないんです。

バブル以前ですが、私の親が住宅ローンを借りたときは住宅金融公庫の5.5%が最安値でしたし。

もし月当たりの支払いが4~5万円増えても大丈夫ですか?

お子さんが二人とも中学から私立に通うようなことになっても大丈夫ですか?

お子さんのクラブ活動に予想外にお金がかかった場合でも耐えられるだけの余裕はありますか?
(運動部で全国区だったりすると、遠征だ、宿泊費だ、試合の交通費だ外食費だ、ウエアだ靴だと、びっくりするような額になる場合があります)

物件価格の安くない地域にお住まいということで少々高いのは仕方ないのもわかりますが、もう少し冷静になりましょう。

投稿日時 - 2006-08-30 01:13:18

お礼

ありがとうございます。

教育費10万ですか!
正直予想していなかった額です。
確かにそんなにかかるなら今のぎりぎりの返済計画だと破綻してしまいますね。

今の金利が安いならうちだと全期間があっていそうです。
それでも返せるかもういちど検討し直してみます。

参考にさせてただきます。

投稿日時 - 2006-08-31 11:44:40

ANo.4

金利の上昇だけで決めてしまうのは危険では無いでしょうか?
せめて諸費用は用意しておく方がいいと思いますよ。
私も頭金はほとんど無しで0ローンは組んでますが諸費用だけは十分に用意してました。

それから繰り上げ返済は幼少期にできないという事であればもう子供たちが成人するまで無理と覚悟を決めてください。
義務教育中であっても塾に通うとか特に中学生以上は子供の成長によっては恐ろしく教育費がかかります。
短期の金利は魅力的ですが定期的な繰上げ返済が可能ねあればいいですが質問者様の場合は辞めておいた方がいいです。多少の金利上昇に耐えられれば短期物をつなぐという方法もありますが質問者様のケースではあまりオススメできません。
ご存知であればいいですがリスク面から行くと短期固定が一番リスクが高いのです。
ある程度のリスク対策がされている変動の方がいい場合もあります。現在は変動の場合支払額5年ごとの見直しがあり金利が急上昇したからといっても上限があったはずですからいきなり支払額が2倍になると言うことは無いようです。(利子はその分減らないので繰り上げ返済が必要)
しかし質問者様のように繰り上げ返済が見込めそうに無い場合はやはり全期間固定がいと思いますよ。
ちなみに短期をお考えの場合金利5%ぐらいでも耐えられるかご自身で計算してみたうえで検討してください。短期固定終了事故の程度にはあがっている可能性はあります。

最後に
無理して購入しても後悔が無いという物件ですか?
確かの金利の上昇は心配でしょうがこれもずっと上がり続けるかどうかは専門家でもわからないことです。
まず金利がどうとかよりご自身が納得できる優良物件か?あせらずに見極めて本当に今必要か?数年頭金&諸費用をためてゆっくり探すと選択もあるのですよ。
ご参考までに。

投稿日時 - 2006-08-29 17:59:32

お礼

ありがとうございます。

諸費用のことをうまく伝えれない書き方になっていますが、実際は本体4000万の借り入れを検討です。
諸経費の200万は貯金からだします。
また、貯金の残りがあと200万あったので新たに引っ越す際の諸々に使う予定でしたが、費用を何とか浮かせて頭金に出来ないかをかんがえています。

ともあれ全期間固定が向いていることや、教育費などのことも考慮に入れて考えていきたいとおもいます。

参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2006-08-31 11:40:27

ANo.3

頭金なしでは難しいでしょね。
利率にもよりますが、長期にわたってのローンは利息も合わせると借りた金額の倍近くのお金を銀行に払う事になります。
確かにこれからの金利上昇を考えると、今が「オトク感」はありますが、今から3年後にご主人の年収が利率に合わせて上がる可能性はありますか?
他の方も言われているように、子供さんの教育費は、思った以上にかかります。今から中学、高校に向けての教育費の積み立ても考えないといけないですよ。
また、この年数のローンでしたら、払い終わる前に家の方のメンテナンスにお金が掛かってしまう恐れもあります。
今はしっかりと緊縮家計を頑張って、頭金を少しでもためていく方が良いと思いますが。

投稿日時 - 2006-08-29 16:31:54

お礼

ありがとうございます。

確かに教育費はもっとしっかりためないといけないですね。
家計も以前から節約していたのでこれ以上というのは難しく、このままで購入したら大変なことになりそうだとおもいました。

ただ、来年上の子が小学校に上がるので、それまでにどうしても家がほしいと思っていたので悩む所です。

現在住んでいるところは人口が多い割に土地がないのでどうしても物件が高く新築だと安くて3500万からなんです。
将来同居もありそうなので家がいいのですがなかなか難しそうですね。

参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2006-08-29 17:41:58

ANo.2

似たような年収で似たような金額の物件を購入した私が率直に感じていることで…。

今の借り入れプランなら、やめたほうがいいです。
繰り上げ返済できるのは、お子さんが小さいうちだけとおもったほうが
いいのですが、逆のことを考えているようです。

小学生や中学生になれば、今以上に教育費がかかります。
質問者さんの収入も、増えた教育費、増えた食費に消えていくことでしょう。運が悪ければ、ご主人の年収増分くらいが余裕資金となりますが、繰上げ分を貯蓄できるほど年収あがりますか?

固定資産税やら、火災保険やら(地震保険やら)家のメンテナンス代やらは考慮にいれてますか?

ご主人が急な病で収入が一時的にでも途絶したら?

不動産屋は、売っておしまい!なんで、ある意味無責任です。

ちょっと考えなおしたほうがいいと思いますよ。ほんとに。

投稿日時 - 2006-08-29 16:18:32

お礼

ありがとうございます。
同じような条件でご購入されたそうで大変参考になります。

教育費はかなりかかるのですね。
税金と保険は考えてましたがメンテナンス費はあまり考えていませんでした。
失礼ですがどのくらいかかるものでしょうか?

年収は勤務がいまの常駐から、夜間ありの交代勤務に戻ればあがるのですがあと2年はこの年収だと思います。
大手企業に勤めてますので多少は上がるでしょうが、甘い考えのようでした。

参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2006-08-29 17:32:42

ANo.1

今後、年収が大きく伸びる見込みがないなら4000万の物件は厳しいと思いますよ。
おとなしく物件価格を下げるのがよいと思います

投稿日時 - 2006-08-29 16:08:10

お礼

ありがとうございます。
とても気に入った土地にあり、そこだとどうしても4000万からの価格帯になってこれでも安いほうなので金銭感覚がずれたのかもしれませんね。
参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2006-08-29 17:24:07

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