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解決済みの質問

建築する際の土地に関する法律上の問題点

こんにちは。 いつもお世話になっております。
法律もからむのですが、質問させてください。

Aの土地を私が単独所有、Bの土地を私が4分の1共有所有しております。
Aの土地のみでは建築物が建てられません。(詳しくいうと、路地状敷地に当たるため) 
ところがBの土地も混ぜると建てることが可能なのです。
そして、Bの土地の他の共有者は、建物を建てることには了承をしてもらえません。

以上の状況で質問です。

建築物を建てる場合の制限などにあたる土地について、建築の土地面積であって、所有権とは関係がないとききました。ということは、建築の際の基準のときのみA、Bの土地を使い、基準をクリアし、そしてAの土地のみに建物を建てる、 ということは可能でしょうか?(これならBの他の共有者も納得するかもしれないので) 

また、どうにかしてA,Bの土地を、Bの4分の1の共有者の権利として使いたいのですが、何かいい方法はないでしょうか?(民法の共有物に対するいろいろな権利は何分の1でできるとかありますよね。何人の同意をえられれば建築に最低必要な地上権や賃借権がえられるのか知りたいです。)

投稿日時 - 2006-09-29 14:42:47

QNo.2439427

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

建築物を建てる場合の制限などにあたる土地について、

>建築の土地面積であって、所有権とは関係がないとききました。
土地面積の問題ではなく接道条件の問題だと思います。
で、接道条件でも確かに所有権が絶対に必要な要件ではありません。借地でもかまいません。

しかし接道条件を満たすために必要な土地については、以後Aの敷地と共に一体として利用できなければだめです。つまり、

>建築の際の基準のときのみA、Bの土地を使い、基準をクリアし
ここまではよいけど、Bの土地の接道条件を満たすために使用した土地は以後Aの土地に建てた建物以外の建物の為には使用できません。

>そしてAの土地のみに建物を建てるということは可能でしょうか?
建物がAの土地の中だけに納めるのは問題ありません。

>どうにかしてA,Bの土地を、Bの4分の1の共有者の権利として使いたいのですが、何かいい方法はないでしょうか?

Aの土地に建築するために必要なBの土地部分には建物は存在しませんか?
またその土地がAの土地と一体で使用する場合に、他の建物が建築基準法違反となりませんか?

それらを満足するとして、更にBの土地のうち、Aの土地に必要な部分の面積は、Bの土地全体の1/4(ご質問者持分)よりも少ないですか?

だとすればまったく方法がないわけではありません。
基本的に共有地であるBの土地を利用するためには共有者全員の同意が必要です。
ただそれがかなわない場合には、共有物の分割請求権というものがあります。

もし他の人たちにとって、今回Aの土地と一体に使用したいBの土地の一部が、他の人にとって重要な土地ではないのであれば、共有物の分割請求権を行使してその土地を単独名義で取得するというやり方が出来る可能性があります。(必ず出来るというものではありません)

あと他の共有者に対して同意を得るようなことも考えられます。(裁判所がそういう命令を出すことで事実上同意を得たのと同じ効果がある)

ただ色んな背景の事情が上記の裁判所の判断に影響するので、ご質問内容だけでは判断付きません。

専門家は弁護士になります。弁護士にご相談下さい。

あと、他の逃げ道としては、その問題のBの土地部分を協定道路にしてしまうということも考えられます。
こちらは、、、建築士の方が詳しいのではと思います。

投稿日時 - 2006-09-29 17:52:47

補足

ありがとうございます。 大変的を得た回答で感謝しています。

そうですね! 分割請求をして、Aに隣接する部分を取得できればいいわけですね! 応じてもらえるかわかりませんが手段として感心しました!

補足しますが、Bの共有の土地は、さらに向こう側に隣接するCの建物の共有通路となっている道路と垂直な長細い通路なのです。つまり、私と、Cの土地の所有者3人との共有通路です。建築法上のみなし道路でもありません。

裁判所に同意命令をしてもらえるなんてこともあるんですね! びっくりです。

協定道路にするのは共有4分の1でできるのでしょうか?一度昔道路とみなされない指導は受けています。

大変貴重な意見ありがとうございました^^

投稿日時 - 2006-09-29 18:31:17

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回答(3)

ANo.2

Bの土地がどんな土地なのかが解らないのですが・・・
共有者が通行に使っているのか、ただの空地なのか、Aの土地との位置関係が解れば答えやすいと思いますよ。
基本的に共有の土地に建物を建てたり、地上権・賃借権を設定するには、全員の同意が必要です。

投稿日時 - 2006-09-29 17:51:05

補足

>共有者が通行に使っているのか、ただの空地なのか、Aの土地との位置関係が解れば答えやすいと思いますよ。

通行につかっている土地です。Aとは関係はない土地です。ABCと土地が道路に並んでいまして、Cの奥地の方たちと私が、私道として共有しあっているというわけです。

>基本的に共有の土地に建物を建てたり、地上権・賃借権を設定するには、全員の同意が必要です。

その上に立てるわけではないのです。単に建築認定を受けるときに、そこを建築の土地としてみなすことができる方法がないかなと思って質問しました。

どうも回答ありがとうございました^^

投稿日時 - 2006-09-29 18:23:47

ANo.1

基準法上の制限です。

路地状敷地の竿部分を共有できません。

※路地状部分は、あくまで敷地の一部であって通路ではない。
したがって、他の建築物の敷地を使用したり、一つの路地状部分の敷地を二以上の敷地の共通部分の敷地として使用することはできない。

下の絵は(特殊建築物を除く)
延長15m未満は2m以上の絵です。

15m~25未満は2.5m以上となり
25m以上は3m以上になります。


>何かいい方法はないでしょうか?

あったら苦労はしません。

参考URL:http://www.home-knowledge.com/yougo/yougo-ra.html#rozi-sikici

投稿日時 - 2006-09-29 15:24:07

補足

この竿の部分と隣接する土地(接道)を共有しておりまして、それとあわせると建物がたてられるのです。(竿の部分の幅が5メートルから8メートル以上になる)

ちなみに基準法の制限ではなく、地方条例によるさらに厳しい制限にひっかかっているというわけです。(6メートル未満の接道)

結論は同じですけどね^^;

投稿日時 - 2006-09-29 18:20:39

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