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締切り済みの質問

死後4年経過した父の家屋賃貸契約連帯保証について

5年前(13年)の5月に死亡した父(病死)が、その年の2月に私の兄が借りるアパートの賃貸借契約の連帯保証人になりました。
先日、家主代理人弁護士から、連帯保証債務の請求が届きました。内容は、兄が家賃の滞納を13年年末頃からするようになり、17年の7月以降は完全に未払いとなったため、10月をもって契約は同意解除されたとのことでした。しかし、荷物はそのままで明け渡しはなされていないとのことで、未払いの債務+家賃相当額の損害賠償金合計100万円を超える請求が内容証明で送られてきました。
急なことで、どうしていいかわからず、いろいろと調べても見たのですが、どうにも困っています。連帯保証の相続は免れないとは思いますが、相続時には兄の連帯保証の事実はわかりませんでした。なお相続は手続きを終えています。
納得できないのは、すでに初回更新前の段階から、延滞が繰り返されていたにもかかわらず、契約が更新され(この時点で父は死亡)、さらに17年の10月に契約が解除されているのに、現在までの分の損害賠償の請求が来たことにあります。
そこで質問は、まず死後に更新となった契約分まで保証しなくてはいけないのか、またそれは全額なのかということ。二つ目には、契約が合意解除された後に発生した債務や損害賠償について、私が負う義務があるのかどうかです。
なんとかアドバイスいただけないでしょうか。

投稿日時 - 2006-10-14 15:31:52

QNo.2471870

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回答(4)

ANo.4

1.連帯保証債務は相続発生の時点で相続人へ法定相続割合で分割して相続される、と考えるのが判例の立場ですので、亡父の相続人が質問者と兄の二人の場合には、質問者の負担する相続債務は半分ということになります。(残り半分は兄が自分の債務について債務者と連帯保証人の相続人という二重の立場になり、連帯保証部分が「混同」で消失する)

母親(亡父の配偶者)がいる場合には、免れる連帯債務額は1/4(兄の相続割合)だけなので主張するメリットは小さいが上記の兄弟二人の場合なら、まず第一に主張するべき考え方でしょう。

2.加えて連帯保証債務の当事者死亡後になされた契約自動更新の効果、相続人にとって自身で把握しようがない債務が数年間放置された点、大家側にとって客観的に必要なタイミング(精々家賃不払6ケ月程度)で何も請求行為をしないまま、債権額をいたずらに増加させてきた点等で大家側の責任部分を交渉する要素もありそうです。

3.残留荷物の早期撤収により新規発生家賃の負担を押さえることと(身内として最低限するべきことは行う)並行して、大家側の過失・不作為に起因する期間に対する損害金の請求には根拠がないという流れで主張すべき部分はありそうです。(現状を放置したのが大家側であることが前提)

4.それでもこじれるようなら相手方の起こした訴訟なり調停なりの場で、このあたりを主張しながら、「第三者の認める客観的で法的に根拠のある連帯債務額だけを負担する」、という腹を括れば大きな外れはない、と考えます。

投稿日時 - 2006-10-16 11:42:13

お礼

アドバイスありがとうございます。
特にこれ以上の新規発生家賃を抑えるという点には頭が回りませんでした。
また、一番納得のいかないところである、相続後の状況の放置という部分での争点に対しても、可能性を示していただき本当にありがとうございます。
これらを参考に対応を考えて行きたいと思います。
ほんとうにありがとうございました。

投稿日時 - 2006-10-16 14:43:52

ANo.3

No1の者です。

このケースでは、先方が弁護士を立てている以上は質問者様の独力では勝負になりません。理屈上はNo2さんの言われるとおり本人訴訟でもできるでしょうが、法律家の助けを得なければ勝てません。

係争額が100万円程度ですから、司法書士が質問者様の代理人となることができます。司法書士の方が報酬が安く済みますので、この件では信頼できる司法書士の助けを得るのがベストと思います。市役所の無料法律相談で済ませようとかケチなことは考えず、法律家の助けを得て先方の弁護士に対抗して下さい。

投稿日時 - 2006-10-15 19:01:21

お礼

再度のアドバイスをいただき感謝します。ありがとうございます。
市役所の無料相談。実は今日にも予約を取ろうと思っていたところです。
おっしゃるとおり、きちんとした(今後の不安を取り除く意味でも)対応をしていただけるところに相談を持っていくべきなのかもしれません。
いきなりの事態にあたふたとして、つまらない了見で処理しようとしていたのでは、もっと傷が大きくなるということに思い至りませんでした。
本当にありがとうございます。

投稿日時 - 2006-10-16 14:59:50

ANo.2

このケースは判例・学説でも争いがあるようです。
当初の保証契約がどうなっていたかにもよりますが、契約の更新が自動更新型かどうか、単に家賃の増減確認程度を目的としているかなどによっても変わってきます。自動更新の場合は当然に保証契約もそのまま継続しますので相続人の責任も継続します。
保証契約の効力が認められれば、第二のご質問の契約解除後の賠償も必要です。契約解除は滞納していたために契約条項に従って強制的に解除通告されたということでしょう。
契約解除後もそこに居座って家主に損害を与えたとなれば、通常保証人はその分まで保証する義務が生じます。
判例でも質問者さんのようなケースでは、全額が命じられているケースがあれば、契約更新時に保証契約も消滅したとなったケースもありますので、十分に争う価値があります。
また13年頃から滞納があったにもかかわらず保証人に全く連絡をしなかったり、契約解除通告などの行動をしなかった点などをついて、まずは減額交渉をすべきで、合意出来ない場合は調停や裁判になるでしょう。この程度の訴額で引き受けてくれる弁護士がいるかわかりませんが、
本人訴訟でも十分やれますので、答弁書作成などは司法書士に依頼して本人でされることをお勧めします。
裁判になったとしても裁判所からは和解を勧めてくるはずなので、そこで再度交渉・合意というケースも多いです。

投稿日時 - 2006-10-14 19:52:28

お礼

アドバイスありがとうございます。
法律的な責任と社会通念上の常識の線引きというのを、考えてこれからの対応を考えて行きたいと思います。
突然の内容証明に、正直かなり混乱していましたが、冷静に状況を把握することがまずは第一と痛感しました。
本当にありがとうございます。
助かりました。

投稿日時 - 2006-10-16 14:55:18

ANo.1

最悪の場合でも、初回の契約更新の時点で父上の連帯保証は期限切れとなっていると思われます。賃貸人としては、その時点で新しい契約書への連帯保証人の署名と印鑑証明書提出を求めなければならないでしょう。仮に契約書に「連帯保証は本契約の更新時には継続される」旨の特約があったとしても、その条項は消費者契約法(平12公布)などにより無効になると思われます。

弁護士または司法書士に相談して適切に対処すれば、今回の連帯債務100万円の大部分または全部を免れることが可能と思います。ただ「家主代理人弁護士」名義でこの請求が来たとなると、私が考えるより先方に賃貸人に有利なのかもしれませんね。特に法律家に伝手がなければ、地域の弁護士会または司法書士会に相談することを強くお勧めします。

投稿日時 - 2006-10-14 16:06:13

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