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締切り済みの質問

不動産収入の年収の件で、困っています。。。

私は専業主婦ですが、独身時代に購入したマンションを賃貸に出しており、現在不動産収入があります。
1ヶ月の家賃は12万円なので、年収は130万円以上になり、主人の健康保険に入れないことがわかりました。
ローンも返済中なので当然丸々利益になるわけでもないのに、自分で国民健康保険、国民年金を支払うと結果的には12万円は消えてしまうのと同じことになります。
全く無知だったので、マンションの相場を考慮して12万円と設定してしまいましたが、今となれば、年間10.5万円くらいにしておけば良かったと後悔しています。

そこで質問ですが、契約期間中でも家賃の値下げは可能でしょうか?
その際には再契約となり、賃貸代行の会社に対して手数料などが別途発生してしまうでしょうか?

それと、家賃は12万円ですが、賃貸代行の費用として3.15%支払っており、振込み金額はその差引分です。
その場合、年収になるのはA)12万円×12ヶ月か、B)振込み金額×12ヶ月のどちらになるのででしょうか?
もし、A)の場合、賃貸代行の費用は経費になると思いますが、科目は何になるのでしょうか?

色々と質問をしてしまいましたが、ご教授ください。

投稿日時 - 2006-10-22 03:53:08

QNo.2488952

困ってます

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回答(5)

ANo.5

今年の収入は5月から12月で家賃+敷金を含めても130万未満なので大丈夫なのですが、来年は家賃が12ヶ月分になり130万以上になるので、保険の扶養から抜けなければならないと思いました。

>主人の健康保険は政府管掌ではなく、所得ではなく年収で判断するそうです。
なるほど。。。。給与の場合には大抵給与収入(所得ではない)を判断基準にしますけど、不動産や事業所得の場合には健康保険によってまちまちですからね。
収入判断だと言われるとどうにもならないですね。
それだと一切経費は認めてくれない可能性がありますね。

>やはり来年から家賃を下げて年収を130万円未満に抑えるべきかと思い
うーん。最終的には損得計算するしかないですね。
ただ国民健康保険料は自治体で大きく違うので確認しないとわかりません。
ただ年金だけでも年間で一月分の家賃は超えますね。。。

投稿日時 - 2006-10-22 22:01:13

ANo.4

確定申告してないのですね。
税務署に行き、確定申告の書類をもらい説明を受けて
ください。

年間130万の家賃収入だと、申告所得はだいたい70万円以下でしょうね。

投稿日時 - 2006-10-22 13:36:20

お礼

ご回答ありがとうございます。
税務署には一度行き、開業届けを出していなかったため、白色申告になるとのことで収支内訳書の記入法の説明を受けました。
今年5月から賃貸を始めたので確定申告は来年で良いそうです。

投稿日時 - 2006-10-22 15:37:51

ANo.3

>1ヶ月の家賃は12万円なので、年収は130万円以上になり、主人の健康保険に入れないことがわかりました。

まずこれはご主人の健康保険に確認した結果なのでしょうか?
それだとそのあとの質問にある、

>年収になるのはA)12万円×12ヶ月か、B)振込み金額×12ヶ月のどちらになるのででしょうか?

をこの場で聞いているのが疑問に感じます。
確認していないのであれば、まず不動産収入の場合には、何を判定基準にするのかきちんと確認してください。これは健康保険ごとに異なります。

ちなみに政府管掌健康保険(健康保険の一つで国が行っている物)では、不動産収入ではなく不動産所得で判断します。
つまり、税金の不動産所得の計算により算出された不動産所得金額が12ヶ月で130万未満という判定です。

健康保険によっては収入で判断するところもあるそうですが。

税金の不動産所得の申告はされていますよね?
不動産仲介手数料や管理手数料、維持修繕費用とかローンの金利支払い分(元金返済分をのぞく)については経費計上して、不動産所得を算出していますよね?

>契約期間中でも家賃の値下げは可能でしょうか?
これはその後で考えた方がよいでしょう。

ちなみにご主人が受けられる配偶者に対する配偶者控除(不動産所得が38万以下の場合)や、配偶者特別控除(不動産所得が38万を超えて76万未満)は健康保険の扶養とは全く関係ないので注意してください。

投稿日時 - 2006-10-22 11:54:05

補足

書き方が悪かったようなのでもう少し補足します。
不動産収入を得るようになったのは今年の5月からです。主人の保険には8月から入れてもらいましたが、その時点で会社の方の説明では今年1月から12月までの年収が130万未満とのことでした。
今年の収入は5月から12月で家賃+敷金を含めても130万未満なので大丈夫なのですが、来年は家賃が12ヶ月分になり130万以上になるので、保険の扶養から抜けなければならないと思いました。
主人の健康保険は政府管掌ではなく、所得ではなく年収で判断するそうです。
そこで、やはり来年から家賃を下げて年収を130万円未満に抑えるべきかと思い、質問させて頂きました。

投稿日時 - 2006-10-22 15:22:57

ANo.2

「不動産収入-必要経費=不動産所得」の数式において
もし、必要経費部分の金額が不足して、不動産所得が130万以上になるようなら、「小規模企業共済契約」を申込まれてはいかがですか?
下記URLをご参照ください。

参考URL:http://www.smrj.go.jp/skyosai/qa/index.html

投稿日時 - 2006-10-22 07:38:35

お礼

不動産所得については130万円以上にはなりませんでした。
ご回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2006-10-22 15:49:16

ANo.1

まずは年間の所得を計算してみてください。

不動産収入-必要経費=不動産所得

この場合、必要経費として考え付くのが建物の減価償却費、借入金の利息、固定資産税、火災保険料などです。

また、収入は総額で表示しますのからA)ですね。賃貸代行の費用は支払手数料で良いでしょう。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm

投稿日時 - 2006-10-22 06:21:04

補足

所得をざっと計算してみたところ、今年の不動産所得は約41万円になりそうです。
今年は5月から賃貸を始め収入が8ヶ月分の家賃+敷金、経費には通常のモノ以外に賃貸代行業者への初回の契約手数料などがありましたが、来年は12か月分の収入が144万円になり、経費は減るので収入も所得も増えると思います。
主人の保険に入れてもらうには、やはり家賃を下げるしかないですかね?

投稿日時 - 2006-10-22 15:42:07

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