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解決済みの質問

不動産会社の仲介手数料の根拠

よく、質問・解答で、A不動産で内見をしたのち、他のB不動産の仲介で物件を購入するのは非合法であるとか、商業道徳に反するとかというものが見受けられます。
質問なんですが、通常、商品流通の常識から考えれば、売主が、その道のプロであるところの不動産業者に対して、広告宣伝・仲立ちの手数料(すなわち仲介手数料)を支払うのは当然だと思うのですが、買主が支払う仲介手数料の根拠はいったい何なのでしょうか?
仮に、仲介手数料=物件紹介料だとするならば、昨今Web上で複数の業者が同一物件を紹介しているような状況おいて、3%+6万つまり何百万の紹介料なんて、法外な値段と考えますが・・・。
また、内見に連れて行っただけで、仲介はそこの不動産業者を通さないといけない、という考え方も、通常の商品売買通念から相当逸脱しているように思われてなりません。
例えば、同一物件について、複数の不動産業者に内見に連れて行ってもらい、当該物件についての業者の知識、業者の誠意と対応、仲介手数料の値下げ交渉等を勘案したうえで、仲介業者を決定するのが道理かと思うのです。

以上の点について、不動産業にお詳しい方、よろしく教えて下さいませ。

投稿日時 - 2006-10-29 10:49:12

QNo.2504350

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

不動産業者です!まず、1,買い主の手数料について  これは重要事項説明書との関係です。つまり、お客様が購入される目的に合致しない場合の隠れたる瑕疵までも調べて報告義務があるのです(たとえば購入しようとした中古住宅に以前自殺者がいた等)もしこれがきちんとできていないと、損害賠償責任(買い戻し・投機手数料等の賠償等)が発生します。ということは万が一も調査不足ではすまないのです。もちろん、単に賠償のみならず、店の信用にも傷が付きますし下手をすれば倒産問いこともありますよね!
2,案内の件ですが、はっきり言って2軒3軒の業者で同じ物件を見られる方もいらっしゃいます。これは、商売上の道義的問題ではないでしょうか、社会は破っても良いルール(道徳観)というものがありますよね。しかし、何でもかんでも、全員が破られたら、案内される方の売り主様も大変ですよね!(同じ人が何回も何回も着てみられるわけですから、土地とか空き家ならまだしも!)貴方が売り主になられたときはどうでしょうか?

投稿日時 - 2006-10-29 11:24:17

補足

さっそくのご解答ありがとうございます!

1.これは重要事項説明書との関係です。
⇒なるほど。この場合、実質的に仮契約段階に至った場合に発生するであろう保証料金であり、内見に発生する料金ではありませんよね。内見はあくまで不動産業者が商品を売るためのサービスだと考えますが、いかがでしょうか?

2.売上の道義的問題
⇒確かに、世の中には暗黙の了解といものあるでしょうし、法を抜きにした業者内でのルールもあるかと思います。売主さんの保護を目的とするルールであれば、やはりそれに従うのが“常識”ですね。
一方、某工務店が建てた建売戸建などはどうでしょうか?工務店側からしてみれば不特定多数に流通している戸建物件について、誰が売ってくれようが、数100万の仲介手数料は支払わなければならないのですから別に関係ありませんよね。こうした物件については一般流通商品(靴とか服とか)と同様の扱いとみなしてよろしいかと思います。
ましてや物件詳細パンフ一枚の情報しか保有していない不動産屋を、初めに内見に連れて行ってくれたという理由のみで、そこで買うのが道義、という考え方もいかがでしょう。

不動産業者さんとして、その辺の考え方を教えて頂ければ幸いです。

投稿日時 - 2006-10-29 11:52:17

ANo.1

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回答(11)

ANo.11

■住宅情報誌を見て気に入った仲介建売一戸建てを見つけた。
■Webで調べてみると、複数の業者が同一物件を紹介している。
■とりあえず、その中の一つの業者を訪ねてみた。
■内覧に連れて行ってもらった。
■地盤や登記等、建物の躯体、様々な仕様等について質問したが、満足のいく答えがない。
■売主(建主)に質問したい旨申し出たが、契約時までは会わせられないとのこと。
■思い切って他業者も訪問したところ、本物件について非常に詳しいスタッフが対応。
=代えてよろしい(と思います!)
2,ひどい場合は有りだと思います!(いい加減な不動産屋は当社も
  ふざけるな、という感じです)
  サービス業ですから勉強が必要でしょ!
  うっかり、とは違う故意に隠してる場合もありますよね!
3,価格競争は政治的判断がありますし難しい!
  業者ごとの対応に終わるでしょう!

投稿日時 - 2006-10-30 16:10:22

お礼

長い間、お付き合いいただきまして、本当にありがとうございました。

どんな業界でも業界内特有の様々なルールがあり、業界外から見ると理解に苦しむものも多いですよね。私が今いる業界の暗黙のルールも、きっと一般の方からは到底受け入れられないものも多いことでしょう。

不動産業界について、大変良い勉強になりました。

投稿日時 - 2006-10-30 23:57:24

ANo.10

要点は、サービスとは?  でしょ! 我々も店舗に入った、時点とか言っているのではありませんよ!案内、というのは、現場へ行き、物件を見、良い点悪い点をアドバイスして成り立つものですよね!
その時点で、新米の営業マンだったらサービス不足だと感じられるかもしれませんね!(悪徳業者しかり)では新米だから、1%しか手ス両払いませんよ!貴方は少し上手だから2%というような形があればよいのですが、上限しか決められていないので、現状では当然上限支払いを求めますよね!
線を引くという点においては、あくまで、案内です!不動産業をしているといろんなお客様がおられることも事実です!しかし、同一物件を二重三重に案内をして選ぶというのは、ちょっと他業種とちがうところですね!不動産業の命は案内にある(というのが業界通例です!)、将来、いろんな意味で変わって行くとは思います!
しかし、義理も人情もなくなって、世の中が住みやすくなるとは思えません?いかがでしょうか?

投稿日時 - 2006-10-30 13:59:10

お礼

ありがとうございます。
暗黙の了解というのは世の中に普通にあることですから、線引きと言われても困るかも知れませんね。

お時間のある時で構いませんので、最後に、以下の3点について不動産屋さんの率直な意見としてご解答お願いしてもよろしいでしょうか。

■下記No.6で補足した例の場合、不動産業者さんとしては、“×”ですか?それとも場合によっては“○”ですか?

■『案内が命』の不動産業。案内の質があまりに悪いと感じた場合は、買い手としては乗り換えはありですか?

■『現状では当然上限支払いを求めますよね』→健全な市場経済ならば仲介手数料の価格競争あるはずです。にも関わらず業界内で御法度なのは何故だと思われますか?

投稿日時 - 2006-10-30 15:37:38

ANo.9

建て売り、に限ってお話が進みそうなので。
貴方がおっしゃることは先ほど書いて通り、ある面正しい!
それならば、町中歩いて自分で探しなさいよ!先の方も書いておられるとおり、営業マンはボランティアではありません!手数料払わない人を案内するより、払う人を優先的に案内します!払わないなら、払わなくて良いから、最初から払わないけれども案内してくれますか、と、言いなさいといっているんです。ローンの組み方や案内を何軒もしてもらっておいて、売り主直接なら手数料が入らないから、というのはひどくないですか?と、言っているのです!広告情報だけで探して直接最初から行けば良いではありませんか?

投稿日時 - 2006-10-30 12:25:56

お礼

度々ありがとうございます。

おそらく不動産業界の方々の大半の意見を代表するものだと思います。ただ、同時に業界の方々のほとんどが、現行にシステムには?を抱いているものと察します。現代資本社会において、“道徳感”という制約のみで運用していてる流通システムは、もはや通用しないことは、ファンドの例を見ていても自明です。

『営業マンはボランティアではありません!』
どんな業界でも営業業務の8,9割方は結果的には無償サービスですよね。自分が所有している商品を売るためのサービスです。もちろん物件のパンフレットも営業業務ですね。お客さんが入店し易い環境を築くことはどうでしょう。これも営業業務です。お客さんが入店したときにお茶を出すのは?営業業務です。希望物件を聞くのは?希望に合った物件のパンフを見せるのは?
どこまでのサービスを行った段階で、『乗換え御法度』という考えが生じるのでしょうか。このあたりが非常に興味があります。

問題の根本は、
昨今の情報化社会にあって、不動産業自体が、本来的な【仲介業】としての役割から、【広告代理店】化していることにあると思うのです。そして買主は同一対象物件を買うために不動産業者を選べる状況になったのです。これは良し悪しではなく、現代社会の当然の成り行きです。
ここで問題となるのは、どの段階まで買主は不動産業者を選ぶ権利を保有するかということですね。別の言い方をすれば、広告代理店業から仲介業に移行する瞬間ですね。
なにしろ皆さんがおっしゃられるように、仮契約まで行っておいて他社に流れるのでは商売が成り立ちません。かといって、店に入った瞬間ということもないでしょう。
そのあたりの線引きについて、皆さんどのようにお思いでしょうか

投稿日時 - 2006-10-30 13:15:05

ANo.8

将来に向けてのあり方のお話なら共感する部分もあるのですが、どうも実践されようとしているご様子なので、たとえ話を少々・・・・。

レストランにたとえると、複数のレストランで3万円のコース料理をメインディッシュまで食べ歩いてから、
「実は3万円は持ってないから、一番安くしてくれて、デザート・コーヒーとお土産を付けてくれるお店にだけ払いますよ」
と言ってるような感じです。(ちょっと強引なたとえですが)

おいしい店とまずい店とあるでしょうが、匂いをかいで「まずそうだ」と思ったら、
「他にも同じコース料理をだしてる店があるからそっちにいくよ」と言って店を出るべきでしょう。
食べちゃったら、多少まずくてもお金を払わないと「食い逃げ」だと思われます。
(あまりに激マズで、トラブル覚悟で「俺は払わない」と言うこともあるかもしれませんけど。)

それから「3万円は持ってないけど、食べ比べをしたい」ということは最初に伝えないと、フェアではないと思います。
激マズの店でも商売のつもりですから。
食べないと味はわからないですが、それで入れてくれるレストランはありませんから、
店の評判とか店構えとかでよく選んでから行くということではないでしょうか。

おいしくて値切れるお店があったらうれしいですけど、実際に出来てからじゃないと・・・・。
1.5万円のお店もないわけじゃないので、みんながそこに行くようになったら、3万円のお店も考えますよ。

投稿日時 - 2006-10-30 02:39:03

お礼

たびたび貴重なご意見をありがとうございます。

内覧=メインディッシュでしょうか?内覧=味見程度、仮契約段階=メインディッシュではないですか?メインディッシュまでいったら、それはさすがに、買うか、諦めるかの選択枝だと思います。しかし内覧程度の仕事で(しかも物件についての十分な知識もないのに)、他店への乗り換えは道徳に反しますよ。というのは一般消費者にとっては理解に苦しむところです。
kita52326がおっしゃられる通り、『報酬が業務量ではなく物件価格に連動しているとか合理的でない』という点が問題なんだろうと思います。

専売物件のように、売主と買主との間の1対1の仲介である場合には、金額は抜きにしても、理解できるのです。業者がその売り物件を発掘する苦労、調査し宣伝を打つ出費、察します。不動産業者がその道のエキスパートとして両者を仲介する仕事、それに対する報酬。なんら問題はないです。

ですが、多くの建売戸建販売がそうであるように、物件に対して不特定多数の業者が同様に広告活動を行い、各社紙切れ一枚の情報しか所有しないのにも関わらず、売買物件のエキスパートとしての調査も行っていない段階で、とりあえず物件を見せに行ったら裏切りご法度というのでは、???です。その段階までに業者はいかほどの苦労・出費をなされたのでしょうか?
裏切り云々を言えるのは、買主の要望に答え、十分な調査を行い、買主を安心させ・・・その段階ではないでしょうか。それがサービス業ではないでしょうか。

投稿日時 - 2006-10-30 10:46:23

ANo.7

不動産業に付いて知らなければ質問者さんの疑問も仕方ないかもしれませんが、世の中情報社会です。仲介料の支払いが嫌!なら賃貸は貸主、売り物件なら売主を探しましょう。売り物件の売主は広告を見ると、仲介か売主か直ぐ分かります。賃貸は殆どが仲介、貸主直の物件は殆どありません。
売り物件に付いても中古は殆どが仲介です。
広く情報を得るには、やはり仲介業者を頼る方が簡単でしょう。
仲介業者は紹介しても物件によっては中々成約には至らずかなり無駄な仕事が多いのが実態です。仲介料はあくまで成功報酬です。
紹介だけ受けて同じ物件を、他の気に入った業者と契約されては場合によっては訴訟になるでしょう。賃貸人、売主等との直取引も同じです。
~不動産会社で働けば、いかに大変か良く分かるでしょう~失礼!
~紹介から契約の際は物件に付いて充分な重要事項説明もしなくてはなりません。説明の為の資料作成、調査等結構大変なのです~表面上は分からないでしょうね!

投稿日時 - 2006-10-29 22:20:48

ANo.6

お客様の気持ちもよくわかります!しかし、情報だけとって直接交渉にいかれるのであれば、仲介業は存在しません!私自身のお客様でも紹介するだけさせておいて、売り主直接いかれた方もおられます!当然手数料は発生しません。仲介業者はボランティアでは無いのです。
払うのがいやであれば自分で、広告をみたり、町中走り回って探せばよいわけですよ!結局その時間がないから情報が集約された仲介業者を利用されているわけでしょう?その価値判断が高いか安いか?
例えば役所へ行って住民票をとって300円請求された。高いじゃないか、コンビニでもコピーは10円だぞ、おまけに、税金だって払っているぞ!なんて言われる方もおられるかもしれませんが。お客様も、この情報に対しては手数料は1000円が適当だからそれでもよければ紹介してほしい。といわれれば、不動産業者も、紹介するところ、しないところがでますでしょうけど!払うそぶりで、紹介してもらって、後で値切られたり、直接買いに行かれてはたまりませんよ!
紹介だけで、直接買いに行きますから、なんて言ったらどこの業者もコピー1枚でもくれませんよ!そのぐらいはご理解されるでしょ!

投稿日時 - 2006-10-29 21:04:22

補足

なるほど、ありがとうございます。
何年か前に経験した事例ですが、こういうケースについて、不動産業者としてどのように思われますでしょうか?

■住宅情報誌を見て気に入った仲介建売一戸建てを見つけた。
■Webで調べてみると、複数の業者が同一物件を紹介している。
■とりあえず、その中の一つの業者を訪ねてみた。
■内覧に連れて行ってもらった。
■地盤や登記等、建物の躯体、様々な仕様等について質問したが、満足のいく答えがない。
■売主(建主)に質問したい旨申し出たが、契約時までは会わせられないとのこと。
■思い切って他業者も訪問したところ、本物件について非常に詳しいスタッフが対応。

この場合、業者を変える行為は、不動産業者サイトからの率直な意見としては、やはり不当でしょうか?

投稿日時 - 2006-10-30 00:28:54

ANo.5

NO2、さんへの話、いろんな形で業界も考えているのですが、ご指摘の通り古い体質があるのは事実です。業者によっては、ネットからの契約は手数料半額などとしているところがありますが。賃貸の場合のような均一の場合は今後そうなる可能性がありますが、売買の場合、土地、建物についてかなり調査がまだまだ必要です。(悪徳業者が一層され、広告に記入されている事項をお客様が全部理解することができれば手数料がもっともっと下がるでしょう!)

投稿日時 - 2006-10-29 15:08:55

ANo.4

NO1,です!ご自分で書いておられるとおり、内見料ではなく、仲介手数料ですよね!内見だけで、手数料を取っている業者を私は知りません!契約した場合のみ仲介手数料が発生します!当然満額支払うのがいやなお客様もいらっしゃいますよ!値引きは業者の自由です!手数料の規制は決められた額より多くとってはだめだ、ということですからね!当然、いい加減な業者や、良い業者もいるのは事実です。選ばれるのはお客様です、しかし、何でもかんでもお客様は神様というわけに行かない、業者にも生活があるのでね!

投稿日時 - 2006-10-29 14:53:43

お礼

ご返答ありがとうございます。

『当然、いい加減な業者や、良い業者もいるのは事実です。選ばれるのはお客様です』
という行為が、当然でない、ないし不当扱いされている現在の不動産業界のルールに意見した次第です。

最初に案内したのは我々です。
裏切りは許しません。
後でトラブルになりますよ。    というのは、あまりにもおかしいと思われます。

投稿日時 - 2006-10-29 18:38:23

ANo.3

私見ですが・・・・。

仲介業務の報酬は、契約成立に至までの一連のサービス(広告・案内・説明・調査・資金相談・契約締結・引渡等)
に対する対価で、契約成立して初めて支払義務が発生します。
購入者にとって、「広告・案内」は契約しなければ何の価値もない情報ですが、成約した場合は契約の起点ということになるので、
どの仲介業者がその「入口」を提供したのかが問題になるわけです。

通常は物件紹介を依頼するときには媒介契約は結ばないので、証拠は残らないのですが、
契約に至る過程で貢献度に応じた報酬や費用請求権は発生すると考えてよいと思います。
http://homepage3.nifty.com/matsu_hou/page034.html

お考えのように、複数業者から一部のサービス提供を受け、最後に仲介料の値引きも含めて決めるような方法は、
トラブルになっても「依頼した事実はない」と突っぱねられますが、それが一般的になったら、
物件案内などせず、契約する段になったら安く仲介しましょうという専門業者が出てくるでしょう。
(既にそれっぽいのもいますが)
真面目に内覧などをやってもどうせ逃げられてしまうから、真面目に案内するのは馬鹿らしいと思う業者や、
内覧案内は有料にしましょうという業者も出てくるでしょう。
ということでいずれは、物件紹介の前に媒介契約を結ぶような動きになっていくだろうと思います。

調査・案内等がいいかげんな業者がいることは事実ですし、
報酬が業務量ではなく物件価格に連動しているとか合理的でない点もたくさんありますが、
仲介業者は1件の契約を仲介成立させるために、10倍以上の接客・営業・案内をしていますから、
契約者が決心するまでの広告・案内・調査・情報提供までが最もコストがかかっています。
それなりに調査・案内・説明をしたあげくに、「他社に仲介依頼することにしました」ということになると、
法改正も含めた別の仕組に変わっていくことになるのは間違いないと思います。

サービスの提供を複数から受けてから、値切って決めると言うのは感心しませんが、
消費者の納得感と不動産業のあり方に関する興味あるご質問だと思います。

投稿日時 - 2006-10-29 13:56:06

お礼

大変詳しくご説明いただきありがとうございます。

不動産業界の流通システムの仕組み・矛盾点など、よくわかりました。難しい問題ですが、いずれ改善されないといけない分野だと思います。

『契約に至る過程で貢献度に応じた報酬や費用請求権』についてですが、
新築建売を例にとってみると、購入希望者は情報誌やWebサイトで物件の存在を知り、それを扱っている業者の中から一つを選んで、話を聞きに行きます。当然のなりゆきとして、不動産屋さんは、こちらは自分の足で物件を見に行きますと言ったところで、(半ば強制的とも言える強引さで)車で連れて行ってくれ、躯体に関する質問には全く答えられず、かといって工務店(販売主)にも会わせない。
こうした“サービス”について『貢献度に応じた報酬や費用請求権』が発生するとは私には到底思えないのです。また当然、当該不動産業者との契約をしばられる社会的・道徳的義務はないと思うのです。

過去のスレに見られる、『それは道徳に反する』とか『トラブルのもとになる非常識な行為』などのコメントに、私は全く???です。消費者は満足のできる『広告・案内・説明・調査・資金相談・契約締結・引渡等』を行ってくれる不動産業者を、現地案内での業者の対応を見極めたうえで選択できるべきではないでしょうか。

投稿日時 - 2006-10-29 18:30:03

ANo.2

素人、利用者側の意見ですが、不動産業界って世の中の進歩に取り残されてる業界だと思います。

賃貸の仲介は昔ながらの『下宿』の延長で考えられていると思います。
(大きな家を持っている人が若い学生さんに自宅の一部屋を貸す)
この考え方だと、入居者が『お世話になる』という感じだと思います。

しかし、現状は貸す方もビジネスとしてアパートなどを建ててますよね。そうなると『入居者にご利用して頂く』となりそうですが、頭の古い人達は考えを変えられないのではないでしょうか。

業界全体に根付いている考え方でもあるので簡単には変わらないでしょう。

複数の業者に見積もりを取ったりするのは『裏切り』。義理人情を重んじる昔の考え方。

礼金も古い考えの延長ですよね。『入居させてやったんだから礼をしろ』という意味の礼金ですから、現代の他の業界では珍しい話です。
ネット回線などでは『ご契約ありがとうございます』で初回月無料なんてのもやってますよね。

投稿日時 - 2006-10-29 12:09:40

お礼

ご意見ありがとうございます。

そういうバックウンドもあるかもしれませんね。
他の業界と比較すると、不動産業界はかなり異質のように思われます。

個人的には、買手がなぜ『仲介手数料』なるものを払わなければならないのか釈然としません。不動産業者は物件に対して、調査費・保証費等の必要経費+利益を上乗せして、相応の値段で公開すれば良い話ですよね。
買主は信用と金額を天秤にかけて業者を選択するのが、普通の考え方だと思うわけです。携帯電話の契約と一緒ですね。

投稿日時 - 2006-10-29 17:43:31

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