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解決済みの質問

住宅ローン繰上げ返済について

住宅金融公庫にて1300万円20年ローンで借りました。
月々の返済は約6万/月、ボーナス約6万/回です。
金利は始め10年2.45%、後10年4%です。
現在丸5年分返済済みで、残り15年・残金約1000万です。

今、約100万の繰上げ返済を考えています。
この100万を繰上げすると、どれ位の効果がありますか?
100万繰上げ返済しても、手数料等の支出もあるでしょうから
全体返済額の差はドレぐらいとなりそうですか???

分かる方、大まかで良いので回答お願いします。

投稿日時 - 2007-02-15 13:05:34

QNo.2754519

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン(住宅金融公庫融資、プロパーとも)も担当したことがある者です。

仮に、1,300万円のお借り入れで、毎月返済分が1,100万円、ボーナス加算分が200万円で試算しますと、現在は毎月の返済額が58,022円、ボーナス月は121,568円(58,022円+63,546円)で、11年目以降は、毎月の返済額が62,465円、ボーナス月は131,031円(62,465円+68,566円)になります。
これで「丸5年分返済済み」ならば、債務残高は10,319,751円。

このようなサイトでは細かい数字を提示しづらいとは思いますが、「約」で書かれてしまいますと、回答もはっきりした効果を説明することができなくなります。
逆に「大まか」って難しいんですよ~。
ですから、ご自身で
http://www.jyukou.go.jp/yusi/hensaichu/index.html#
↑のページから、「返済方法変更シミュレーション」に入りシミュレートされるのが一番分かりやすい方法です。

初回返済日(せめて年月が必要です)、ボーナス返済月の設定によっても結果は違いますし、繰上返済を毎月返済分とボーナス加算分同時に行うのか、ボーナス加算分についてのみ行うのか…によっても結果は違ってきます。

なお、繰上償還を、毎月の返済分だけについて行うことはできません。
毎月の返済分だけについて繰上返済による期間短縮をすると、毎月の返済分は完済したけれど、ボーナス加算分が残る…ということが起きてしまいますから。
当然、全体的な期間短縮が行われることになりますので、「毎月返済分とボーナス加算分同時に行う」方がお得にはなりますけれどね。
#3さんが
> 私の感覚では期間は2年は短縮でき、総返済額は60万くらいは減らせると思います。
とおっしゃっているのは「毎月返済分とボーナス加算分同時に行う」場合です。
100万円を毎月返済分に85万円、ボーナス加算分に15万円繰上返済することにより、20か月の期間短縮ができ、将来払うべき利息が62万円程度節約できる計算になります。
金利が高い期間が減ることになるので、払うべき利息も減ることになるんです。

> 公庫で借りても繰り上げ返済はするべきって聞いた事あるんだけど…
> 貯蓄してても最近金利低いし…
もちろん。仰るとおり、それで間違いありません。
預貯金金利よりも融資金利の方がはるかに高いですから、融資金利をベンチマークとして、それ以上のレートで運用できる手腕がないのでしたら(一般の方の殆どはありません)、「早めにどんどん繰上返済。でも、万が一に備えるために『ある程度』は余裕資金を残しておいてね。」というのが基本原則です(『ある程度』の考え方は人によって違います)。

また、繰上返済による「効果」を狙うならば、当然に「期間短縮」でなければなりませんから、「繰上返済手数料3,150円」ということに間違いはありません。
ですが、実際には「どのような借り方」をされているかが分かりませんので「繰上返済手数料は3,150円です。」とは言い切れません。
期間短縮を行う場合の繰上返済手数料は『融資1本につき』3,150円です。

投稿日時 - 2007-02-16 15:07:54

お礼

長文による回答、本当にありがとうございます。
なんか、悩んでた事がすべて吹っ飛びました(^^)

早速手続きに行ってきます。

投稿日時 - 2007-02-16 19:37:03

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回答(5)

ANo.4

大まかな計算方法としては

繰上げする予定の100万円を借りっぱなしにしていたらこの先いくらの利息がつくか考えればいいのです。

100万に年利2.45% 年に24500円の利息が5年
   年利4%   年に4万円の利息が10年
(正確には月6万だから13-14年くらいですけどね。)
最終的にはその100万に対して、522,500円の利息を払うことになります
実際には13-14年くらいで減ってきますから50万少しきるくらいお得になるんじゃないでしょうか。
繰り上げ返済手数料が50万もすることはありません。
下記の方が3150円だと書いていらっしゃいますね。

そうだとしたらめっちゃお得ですから早く返しましょう。
月々いくらかずつでも利息がもったいないですよ。

投稿日時 - 2007-02-16 12:25:42

お礼

分かりやすい解説ありがとうございます。

100万の利息を考えると、良く分かりますね(^^)
早く繰り上げ返済します。

投稿日時 - 2007-02-16 19:35:18

ANo.3

100万円だって繰上げ返済するほうが得です。手数料は3150円です。
住宅金融公庫のホームページで返済シミュレーションができます。

住宅ローンシミュレーションの返済方法変更シミュレーションからです。私の感覚では期間は2年は短縮でき、総返済額は60万くらいは減らせると思います。

参考URL:http://www.jyukou.go.jp/

投稿日時 - 2007-02-15 21:04:17

お礼

ありがとうございます。

早速シュミレーションしてみました!!!
こんなHPがあったなんて、知りませんでしたよ。

投稿日時 - 2007-02-16 19:33:43

ANo.2

住宅金融公庫の繰上げ返済は
正直 残金を一括で返済する位しないと手数料等で効果がでませんよ。

私も建て替えて住宅ローン持ちですが
一般銀行と金融公庫と当初併用し一般銀行を早期返済しました。
その際に、金融公庫も少し繰り上げ返済しようと思い
相談した所、半分以上や完済の為の繰上げでないと
再計算や手続きに発生する手数料や利子を考えると
激的な効果が無いので
返済できる資金を保留しておいて万が一に備えるか
一括返済できる額まで貯蓄する事を勧められました。

実際、繰上げせずに保留した資金を使わなければならない事になり
今思うとあのときのアドバイスで今も普通に生活できているので
感謝しております。

投稿日時 - 2007-02-15 13:19:25

補足

そうなんですか?
公庫で借りても繰り上げ返済はするべきって聞いた事あるんだけど…
貯蓄してても最近金利低いし…

公庫の手数料の情報詳しく教えてください。

投稿日時 - 2007-02-15 18:49:30

ANo.1

nappa_555さん、こんにちは。
完全に同じ条件のシミュレーションになりませんでしたので概算ということで。
総金利支払額の比較:現状 160万、繰上げ後(期間短縮)130万
約30万のお得、約19ヶ月短縮。

投稿日時 - 2007-02-15 13:19:09

補足

回答ありがとうございます。
お得30万ですね(^^)

公庫の場合の手数料って分かりますか?

投稿日時 - 2007-02-15 18:48:16

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