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解決済みの質問

分譲マンションの将来について

おはようございます。 
分譲マンションの将来について質問させてください。

分譲マンションは、土地を持分に応じて共有、建物は専有部分を単独所有ですよね。
将来マンションが建替えなどの必要が生じた場合のために管理費を積み立てて、それに充てるのでしょうか?だとすれば、分譲マンションは買ったときから次の新築のために管理費を積み立てているということでしょうか?
なら途中で引越しなどしようと売りに出した場合、価格の設定は自由ですが、管理費を返してもらうなどはできるのでしょうか?
逆にいえば、壊れそうな安いマンションの一室を買えば、前の人の管理費などで建て直しされ新築などになるのでしょうか?

次の新築や修繕のために積み立てているとすれば、分譲マンションを買うということは将来的にずっと住み続けないと損な気がして質問しました。 理解が間違っていればご指摘ください。

投稿日時 - 2007-02-26 08:06:42

QNo.2784791

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

一般的に分譲マンションの場合、
管理費と修繕積立金という2種類の名目のお金を毎月徴収されます。

管理費は、日々の管理に必要なる費用です。
ほとんどのマンションが管理会社に管理を任せていますので
その管理会社への支払いのお金と考えると分かりやすいです。
マンションの一階に座っている管理人さんの給料とか、共用部分の清掃とか、エレベーターの維持管理費とか、共用部分の電気代とか、そういうものです。

修繕積立金は建物に不具合がでた場合の修理の為に積み立てておく費用です。外壁の塗り替えや、屋上の防水シートの張り替えなど、かなりの額が必要になりますので、それを見越して毎月ちょっとづつお金を徴収してためておくのです。大規模な修繕は、計画的に10年おきくらいに行われますし、それ以外の急な出費などにも修繕積立金で対応します。

この管理費も修繕積立金も、マンションの管理組合のものです。マンションの住人個人には何の権利もありません。ですからそのお金がいくら余っていたとしても、返還してもらうことはできません。賃貸の敷金とはちょっと違います。

修繕積立金が少ないマンションでは、外壁の塗り替えなどの大規模な修繕をするときに、積立金では足りなくて、住人が一人数十万円程度の負担をする必要がでる場合があります。
また最近のマンションでは、最初から新築後何年目に各住人から数万円~数十万円の修繕積立金の徴収を予定していることが多いです。(月々の積立金とは別で。)
例えば、20年目に20万円の負担金を予定しているマンションを、19年目に購入してしまうと、一年後に20万円の修繕積立金の負担を求められるということになります。

逆に修繕積立金がたくさんたまっているマンションでしたら、
将来的に建替えになったときに、余っている修繕積立金が建替え費用に使われますので、
各住民の費用負担が少なくなります。
優秀なマンションでは、建替え代金の各住民一人当たりの負担が数百万円程度で済んだところもありました。
こういうマンションを建替えの直前に購入すると、その中古マンションの売買価格+建替え負担金の数百万円で新築マンションを手にすることができお得です。
(実際は、そんなマンションなら建替え直前に手放す人なんていないですけど。)

中古マンションを購入するときには、修繕積立金がどれくらいたまっているかをチェックすることが大切です。
逆に、自分の住んでいるマンションの修繕積立金があまりにも少ないようでしたら、早めに買い換えたほうがいいかも…

投稿日時 - 2007-02-26 11:46:57

お礼

積立金を考慮して、中古マンション物件を買うのはいいですね!
大変参考になりました!
どうもありがとうございました!!

投稿日時 - 2007-02-27 00:40:50

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回答(8)

ANo.8

ご質問の趣旨は「どの時点で買うと損か得か」ということなのでしょうか。
これは、運によります。
自分が所有している間にも、建物はどんどん傷み、劣化していきます。それを修繕するのが修繕積立金という考え方なのです。
ただ、どれくらい使えば、またどれくらいの年月で、どれくらい傷むかということを正確に査定することはできません。
例えば私は5年間住んでこの度売却しますので、5年分の劣化した分だけ払います、というのはできないのです。
建物診断すれば査定はできますが、費用が100万くらいかかりますから。
だから毎月定額を区分所有者が出し合い、組合の資産として積み立てていくということです。
多くのマンションでは新築購入者には修繕積立基金として、一括して数十万円を徴収します。
これも途中で売却しても返却されませんが、払った分より建物が痛んでいなければ損、払った以上に傷んであとの人が負担するなら得、ということです。
完全な公平負担は有り得ないので、運に寄って損得は決まります。

投稿日時 - 2007-02-26 17:11:46

お礼

そういうことになりますね!
修繕よりも、痛んでいる状態を考えると、損だけではないってことですね!

ご回答ありがとうございました^^

投稿日時 - 2007-02-27 00:38:21

ANo.7

管理費と修繕積立金は他の回答者のとおりです。

立て替えのできるマンションはごく一部の恵まれたマンションだけです。
倒れそうなくらい老朽化しても金銭面、区分所有者の同意などが得られずに
立て替えたくてもできないのが現実です。

今後は老朽化マンションのスラム化問題もでてくると思われます。
マンションは資産というより耐久消費財と考えた方が諦めがつきます。

投稿日時 - 2007-02-26 14:23:26

お礼

そうですよね! 土地が共有だし、小さいし、処分しにくいし・・
マンションって買うのが損なきがします。
建物はどんどん劣化するだけですし・・

ご回答ありがとうございました!

投稿日時 - 2007-02-27 00:39:27

ANo.5

修繕積立金は10年毎などの大規模修繕等のための資金でしょう
中古で売却されたときに次の方にそのまま受け継がれます
自動車のリサイクル料と同じですね
購入する場合はそれを「込み」で買います

管理費は月々消費していく費用ですから支払ったとたんに無くなったと考えれば良いでしょう

修繕積立金で建て替えが出来るマンションなんて聞いたことが有りません

3000万円のマンションなら建て替えは2000-2500万円は必要でしょう

建て替え時は土地代無料ですが老朽化マンションの取り壊しに費用が必要です

自分の持ち分の土地代なんてたかがしれています
持ち分で計算されればすぐに判ります

10年毎の外壁塗装や給排水管の補修に100万円程度/1戸は必要でしょう

毎月1万円の積立金でやっと定期修繕が可能になりますので建て替え費用までは無理...。

2万円の積み立てで40年間なんら修繕しなくても960万円
建て替えなんてできるわけ有りません

「建替積立金」の有るマンションなんて聞いたことが有りません

投稿日時 - 2007-02-26 09:02:15

お礼

つまり立て直す新築費用をだしているってことですよね!
なにか損している気分です・・

ご回答ありがとうございました^^

投稿日時 - 2007-02-27 00:42:39

ANo.4

管理費の中の積立金のことですね?

>将来マンションが建替えなどの必要が生じた場合のために管理費を積み立てて、それに充てるのでしょうか?

そうです。なお「立替えなど」の中に当然に修繕も含みます。

>なら途中で引越しなどしようと売りに出した場合、価格の設定は自由ですが、管理費を返してもらうなどはできるのでしょうか?

返却はありません。建物とともに引き継がれます。

一戸建ての個人住宅でも長年住み続ければ、立て替えをしなければなりませんね。
そのために貯蓄をしておきますね。
マンションの場合、共有財産のため、それが積立金として法制化されているというわけです。

何も難しく捉える必要はありません。

投稿日時 - 2007-02-26 08:37:47

お礼

一戸建ての場合でもそうですが、一戸建ての場合は、違う建物を建てたり、駐車場にしたりと自由がききますよね。
ところがマンションの場合は土地共有、建物もみんなで決めないとできないですから、なにか損した気分です。

投稿日時 - 2007-02-27 00:43:49

ANo.3

管理費と修繕積立金を混同されてますね。

質問者さんが言っている管理費は、修繕積立金の方です。
修繕積立金は、返してもらえません。

マンション売却の際は、その修繕積立金を含めての価格で
販売することになります。
と言っても、積み立てが万全である物件はないので、
立替をするといっても、別途 お金を出さないと
新築になることは、まれです。

投稿日時 - 2007-02-26 08:29:01

お礼

修繕積立金のことだったんですね!^^
ご指摘ありがとうございました!

投稿日時 - 2007-02-27 00:41:28

ANo.2

マンションの管理費は、基本的には、共有部分の維持管理と、長期に亘る建物の維持管理(老朽化による補修)のための積み立て(修繕積み立て金)の合計を管理費として組合員から徴収します。従って、組合員(所有者及び占有者)は、管理費を支払う義務がありますが、その建物の維持管理の経費ですから、個人的に積み立てしている個人資産では、ありません。したがって、引越しする場合に、その管理費を個人に返還することは有りません。

投稿日時 - 2007-02-26 08:24:38

お礼

でていくときに、修繕などが未定のばあい、その金額は損した感じですね~。 まあ売却価格を高くすればいいっていうことでしょうが、買う人には広告などの値段だけでは詳細はわかりませんからねえ・・ 
ご回答ありがとうございました!

投稿日時 - 2007-02-27 00:37:01

ANo.1

管理費は支払った時点で管理組合の財産(収入)になるので
特別な規定がない場合は返還はむりです

退去者に払い戻していたら修繕計画が狂ってしまいます

>逆にいえば、壊れそうな安いマンションの一室を買えば、前の人の管理費などで建て直しされ新築などになるのでしょうか

前の人の積立金を引き継ぐことになるのでそのとおりです
大規模修繕を行ったあとは積立金が減っているのでもし中古で購入する場合にはそのへんも加味する必要があります
ですが修繕直後は市場資産価値が上がっていることもあるようなのでよく考えないといけないみたいです
逆に滞納があると前の人の滞納分も払わなければならなくなります


ただ、新築時に積立金が低めに設定されていてだんだん上げていくことになるところが多い(とくにある程度古いところだと当初修繕計画がないので)ので、十分に資金がなくて実際に立替を行うときに何百万かまとめて支払うということもあるようです

たとえ築浅でも中古で買えば、新築より何割かは安くなっているので積立金の増加分を考慮してもオトクかもしれず
物件によってかなり違いがあるみたいですよ

投稿日時 - 2007-02-26 08:17:34

お礼

やはり理解はあっていたのですね! 
積立金は、将来の新築や修繕のために積み立てるとか、何か損をしているような気分です。売るときには、買う人にはわからないわけですし・・

投稿日時 - 2007-02-27 00:35:38

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