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解決済みの質問

住宅ローンの審査

建売住宅購入を検討中の者です。

主人30歳、私32歳、子供4歳
主人年収420万(税込み)勤続12年(社員1000人程度の企業)
私 年収170万(昨年1年パート・今年1月から正社員)

購入にあたり頭金50万、借り入れ希望額2850万です。
なるべく収入合算という形ではなく、主人だけでの借り入れはできますでしょうか?銀行ローンです。

昨年まで、主人の親の病気のため医療費等を我が家の家計でまかなっていたため貯金がなく、頭金も少ないです。
去年は口座のお金もマイナスになる事が多く、銀行提携のキャッシングも数回していましたが、翌月1括返済(リボ払い等ができないカード)
していました。滞納は一切ありません。
ここ数ヶ月はそういう事もなく、主人の親の治療費も出さなくてよくなったため、購入を検討しているのですが、以上のような状態で
審査は通るのでしょうか。

一応、主人の会社自体は地元では名の通った会社ですので、
普通に借りられる場合は企業バリューもあるので貸してくれると聞きました。昨年までの借り入れがとても気になります。

どなたか教えて下さい。

現在借り入れ、車のローン等はありません。

投稿日時 - 2007-03-06 11:22:43

QNo.2807381

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 一応、主人の会社自体は地元では名の通った会社ですので、普通に借りられる場合は企業バリューもあるので貸してくれると聞きました。
普通に借りられるのでしたら、もとより企業バリューには左右されることはありませんよ~。(「普通ならば借りられないけれど、企業バリューがあるので貸してくれる。」と言うならば話は別ですが。)
言葉巧みな人に騙されないように気をつけてください~~。
ちなみに、今は「普通ならば借りられない」人には、企業バリューだけで貸してくれる-という金融機関は多くありません(公務員もリストラを進めなければならない時代ですし、一流企業でもあっという間に転がり落ちる時代ですから)。
不動産業者やハウスメーカーの「提携住宅ローン」の方が、よほど無理が通ります。

建売住宅の物件価格が2,900万円ということでしたら、頭金50万円に2,850万円を借りて2,900万円…では購入できないことはご承知の上ですよね?
物件の取得に当たっては税金や手数料等が必要になりますし、さらに、住宅ローンを借りる場合は、そちらでも税金や手数料等が必要になります。
ですから、資金総額が2,900万円しかない-という場合には2,900万円の物件を手に入れることはできません。
諸費用として物件の1割程度、別途300万円以上は用意されていますか?

諸費用は別途準備されていて、物件に対する資金繰りだけ…ということでお話をさせていただきます。

まず、頭金が50万円しか用意できない旨を建売住宅の販売業者に伝えて、相談をしてください。
建売住宅ならば、引渡しと同時に資金を一括で支払う-というパターンでも大丈夫だと思いますが、業者によっては、税金関係の一部費用を「事前に現金で」という場合もありますので。
そのうえで、ついでに住宅ローンの相談もされるとよろしいでしょう。

ただし、別途ご自身でも住宅ローンの情報を集めるようにしてください。
購入を検討している建売住宅の近くにある金融機関を利用されることが望ましいと思いますが、インターネットなどでメガバンク、都市銀行などの情報も調べてください。
そして、「100%融資」を扱っている銀行等金融機関を探してください。
物件価格が2,900万円で2,850万円の借り入れならば、物件価格の100%近い訳ですよね。
金融機関によっては「建売住宅など土地の取得を含む場合は、物件価格の80%までを融資額の上限とする。」としているところもあります。
「フラット35」も、単独では物件価格の90%までしか融資は受けられません。
ですから、「100%融資を扱っていること」が条件になってきます。

> 銀行提携のキャッシング
という言葉の意味が分かりません。
口座のお金もマイナスになる-というのは、貸越機能付きの総合口座ですよね。
これを利用した借り入れ-ということでしょうか?
それとも、銀行系クレジットカードによるキャッシングですか?
それとも、カードローンですか?

> なるべく収入合算という形ではなく、主人だけでの借り入れはできますでしょうか?
収入合算でなくても、ご質問者さまが物件に持分を持たれれば、連帯保証人になるという形で住宅ローンに係わってきますので、この点も注意してください。

2,850万円借り入れ希望で申し込んだ場合ですが、先々のことを全く考えない条件でもよければ、ご主人の現在の年収だけ、年収420万円で返済能力を審査するならば、返済能力の点では「融資OK」の回答が得られると思います。
もちろん、住宅ローンの審査は、返済能力だけを見るわけではありませんので、返済能力に問題がないなら絶対OKでしょう-とは言えません。
また、金融機関サイドでは、現在は「年収の何倍までならば融資が受けられる」という見方はしません。

先々のことも考えて…ならば、#1さんが計算してくださっていらっしゃるとおりです。
個人的にはもう少し厳しく、「現在の生活水準を維持したまま、現在の手取り給与から毎月13万円を住宅ローンの返済に充てつつ」、#1さんが計算されている固定資産税の月割り分、住宅の維持・管理費の月割り分をプラスしてもOKならば…とみますが。
先々の返済計画を立てやすい「全期間固定金利」を選択する場合、その平均金利は、現在もう少し高めなので…。
先々までも無理がないパターンでシミュレートする場合は、「ボーナス返済なし」、「全期間固定金利」で設定してシミュレートされた方がいいんです。

> 維持修繕が10年で100万(少なめに見ています)
は、本当に少なめに見られていますよ。
私の家(戸建・築30年程度)は、先年、2度目の外壁の塗りなおし(10年に1度は必要)をしましたが、それだけで費用は100万円超でした。
固定資産税は、住宅ローン控除の分から…なんて考えないでくださいね。

なお、不動産業者等の提携住宅ローンですと「全期間固定金利型」は対称になっていないことも多いです。
「変動金利型」か「固定金利選択型」であることが多いです。
これらを選ばれた場合は、適用金利の低さに油断せずに、できる限り繰上返済により返済期間の短縮を図るようにしてください。

投稿日時 - 2007-03-07 14:56:07

補足

銀行系クレジットによるキャッシングです。
翌月1回払いしかできないものでした。
今まで延滞は一切ありません。

投稿日時 - 2007-03-08 09:41:21

お礼

とても勉強になりました。私の考えが甘かったと思います。
いい物件が再度見つかるまで、一生懸命貯金をし、
もっとお金について勉強しようとおもいます。

投稿日時 - 2007-03-08 09:45:17

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回答(3)

一般に無理なく返済できるのは年収の5倍、銀行が貸してくれるのは年収の7倍、と言われています。
収入合算しないでご主人だけだと2850万はギリギリですね。都市銀行の中にはキャッシング歴を気にして受けてくれないところもあるでしょう。地銀などは貸してくれるところもあるでしょう。
ご質問様も今年から正社員になったとの事でパートより収入が多く安定した世帯収入となりそうですから月々13万円の住居費も何とかなると思います。

余談が多くなってきましたね^^;

ご主人だけで住宅ローンを組めるか?という設問には「OKの銀行もあればNGの銀行もある」と回答しておきます。

しかし、頭金50万は少なすぎるので(何か起きても、家の価値より残債が多く、売るに売れない状況になる)3年がんばって頭金を500万以上に増やしてからの方が良いと思いますよ。

投稿日時 - 2007-03-06 13:11:42

お礼

頑張って貯金します。今回の物件はお断りしました。
不安材料が多すぎるため、もう少しお金も知識も増やしてからにします。ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-03-08 09:47:26

ANo.1

そもそも審査に通るかどうかで判断すること自体が間違っています。銀行としてはなるべく貸したいので少々無理でも貸します。

30年後には定年が仮に65才になっているとして、35年ローンでギリギリ現役時代に完済できるので、2850万を35年ローンで考えると、3%金利で考えて毎月返済額は約11万です。
あと固定資産税を15万/年、維持修繕が10年で100万(少なめに見ています)として、毎月に換算すると約2万ですから、居住費として毎月13万を使う事になります。

家計がそれに耐えられるのであればOKですし、厳しいのであればNGです。

今の家計だけではなく子供に教育費がかかるようになった場合も考えてください。

ちなみに35年の後はどうしましょうか。日本の家の平均寿命を越えていますけど。まあなんとか40年は持たせるとして70歳の時に家を建替えますか?ならばそのお金も考えておいて下さい。70歳だと借り入れはできませんので老後資金から捻出しなければならないでしょう。

投稿日時 - 2007-03-06 11:46:50

お礼

ありがとうございました。
目先の事だけでなく、もっともっと先を見ないとダメですね。
家族のためにもっと勉強して、お金を貯めてからにしたいと思います。
思いとどまれてよかったです。

投稿日時 - 2007-03-08 09:50:21

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