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解決済みの質問

住宅ローンについてです

私の主人の弟(26)が住宅購入を真剣に考えており、先日あるハウスメーカーで住宅ローンの仮審査の申し込みをしたそうです。

主人は三人兄弟で、去年我が家と主人の兄夫婦がたまたま同じタイミングでマイホームを新築しました。
三男の弟は経済的な事情で現在は実家に暮らしています。奥さんと子供二人、両親二人と六人で同居生活をしています。

兄二人が揃って実家に近い所にマイホームを持ったことで義弟は少なからず対抗意識を燃やしており(そう見えます)ローンが組める状態であれば即購入してしまいそうな勢いなのです。

私は内心義弟に住宅ローンを組ませたくありません。
義弟は今の仕事に就いてまだ一年も経っていない上、転職を繰り返しています。今の仕事の前は半年ほどで辞め、その前は会社が倒産して辞めました。その倒産した会社は義弟の奥さんのお父さんが社長をしていました。
この倒産した会社が傾く寸前、主人の両親の元に義弟の奥さんのお父さんが借金を頼みに来ました。
会社がうまくいけばすぐ返済できると言う約束で50万貸したのですが義両親も自営で生活が苦しく、今度は義両親が我が家に50万の借金をお願いしてきました。(うちだってキツキツの生活なのに…)
結局会社は倒産してお金は返してもらえず、当然我が家の借金もそのままの状態になっています。

そんな中、義弟は「年収が少なくても勤続年数が少なくてもご相談ください!!」というハウスメーカーの広告を鵜呑みにして真剣に住宅購入を考えています。
義弟には車のローンが280万あるそうですが、仮審査の申し込みの際営業の方に「車のローンは住宅ローンに組み込んじゃいましょう」と提案されたそうです。

我が家も以前に別のハウスメーカーの仮審査を受けたとき、車のローンがありました。100万ほどだったと思いますがその時は「連帯保証人をつけていただければ融資可能です」との返答だったので保証人を頼む適任がいなかった為諦めたんです。私の両親は経済的に保証人にはなれないし、かと言って義父に頼むことは遠慮があったので(長男でもないのに)その時は白紙に戻しました。

私の経験上、車のローンがあったり収入が少なくても保証人さえつける事ができたら住宅ローンは組めるような気がするのです。
義弟は遠慮のない性格なので、そんな話になったらきっと義父に保証人を頼むと思います。マイホームが買える望みがある限り、それに向かって全力で突き進むはず。

もし義父が保証人になって住宅ローンの返済が滞るような事になったらと思うと心配でたまりません。
義弟は現在の年収推定300万。会社が倒産した頃の年収は200万あるかないかだと思います。お給料が払われてなかったようなので。
住宅ローンの審査って前年度の年収をみるんですよね?
審査には通って欲しくないです。
今同居している義両親には2万円しかお金を入れてないのに車のローンを抱えて住宅ローンが払えるとはとても思えません。

義弟のような状態でも保証人はなく住宅ローン組めちゃいますか??
もし保証人になるかもしれない義父も年収はあまり見込めませんが…。
奥さんは結婚してから役所のパート勤務をしていて、子供が産まれる度に辞めたり復帰したりしています。今は家にいますが、来月からまた復帰すると聞いています。(奥さんの年収は100万あるかないかぐらいだと思います)

住宅ローンの融資に詳しい方、教えてください。

投稿日時 - 2007-04-12 21:22:23

QNo.2916107

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

まず、義弟についてまとめさせていただきますね。
年齢は26歳。妻と子供が2人(義弟の年齢からするとまだ幼児でしょうか)。
現職も勤続年数1年未満。それ以前も転職の繰り返し。
年収は推定300万円。
既借入れは車のローンが280万円あり。

現在2万円しかかかっていない「生活費」。
家を買えば当然実家から出ます。
2万円では住宅ローンの返済どころか、生活もできないでしょう。
義弟は、実家に「寄生している」(失礼な言い方かもしれませんが、親子4人で2万円しか「出して」いないのならば、そう言われても仕方がないのでは?と思い、この言葉を使わせていただきました)からこそ月2万円でも生活ができているのだ-ということが理解できない方のようですね。
ご質問者さまの疑問、憤りは尤もなことだと思います。
(義理の)ご両親が、末っ子可愛さに判断を間違ってしまわないように祈るばかりです。
義理のご両親のためであっても、他人である嫁が言うことには反発を覚えてしまわれかねない、デリケートな面も含まれているような気がしますので…。

さて、ご質問の
> 義弟のような状態でも保証人はなく住宅ローン組めちゃいますか??
ですが、これが車のローンはそのままにして住宅ローンを借りるのだとしたら、車のローンの借り入れ条件次第になります。
車のローンは、金融機関によって「商品条件」が全く違うものなんです。
利率も1%台程度から10%超と差がありますし、返済期間も3年を最長としているものから、10年程度のものまで。
300万円を借りたとしても、年利率1%で返済期間10年という場合は年間の返済額が32万円程度ですが、年利率10%で返済期間3年という場合は年間の返済額は116万円になります。

そして、ハウスメーカーが「年収が少なくても勤続年数が少なくてもご相談ください!!」と、義弟にも言ったのならば、住宅ローンは通ってしまう可能性はあります。
普通ならば無理な属性の人でも、HMの「提携住宅ローン」ならば「通してしまう」可能性があります。
義弟の個人信用情報に「瑕疵」でもあれば別かもしれませんが、HMのゴリ押しはとんでもないんです。
提携住宅ローンを扱っている金融機関では、そのHMに融資をしていたりするので、そのHMに潰れられては困るので仕事を増やす・業績を上げるために住宅ローンを通す-ということもあるので。
提携住宅ローンは、金利条件を「固定金利選択型」の「固定期間が短いもの」(1年、2年、3年程度)としていることが多く、住宅ローンの審査はこれを基に行います。
「固定金利選択型」の「固定期間が短いもの」は、まだまだ金利が低いんです。
最近、私の家に入っていたHMの新聞折り込みチラシに「提携住宅ローン年利1.00%(2年固定)」というものがありました。
おそらく、現在の車のローンは提携住宅ローンの利率よりも高いので、「車のローンは住宅ローンに組み込んじゃいましょう」といったのだと思います。

仮に、住宅ローンも年利1.00%が適用され、既借り入れの車のローンを上乗せして借りる(=見た目、車のローンは完済した形)のならば、3,000万円はOKだと思います。
そのなかから280万円を車のローン返済に回してしまえば、残り2,720万円。
諸費用を考えると2,500万円までの物件ならば買えてしまうのではないかと…。(500万円程度の水増し、上乗せならば「慣れた」HMならばやりかねません。)

> 義弟には車のローンが280万あるそうですが、仮審査の申し込みの際営業の方に「車のローンは住宅ローンに組み込んじゃいましょう」と提案されたそうです。
こういうHM(ハウスメーカー)がいるから、後で泣かなければならない人が出るんですよ!
HMイコール住宅新築や建売住宅の購入です。
実際の物件価格(建築費用や販売価格)に車のローンの残債分を、細かいところで水増しして上乗せして、見積もり書を作成し、それを価格の証拠書類として金融機関に提出するんです。

そして、普通、というか無理のない住宅ローンならば「金融機関では」「連帯保証人」を「求める」ことはありません。
収入合算したり、物件に共有持分を持つ人には連帯保証人に「なっていただきます」が、そうでなければ、殆どは「保証機関保証」にすればそれで済みます。
「連帯保証人」を「求める」のは「保証機関」で、保証機関が自身では保証責務を負いきれないと判断した時だけです。

そして、義父さまが義弟の連帯保証人になった場合、泣くのは義弟ではなく(自業自得なんですから泣くなんて許したくありませんね)、義父さま(ご質問者さまのご主人のご両親)であることは、火を見るよりも明らかですよね。
今、(義理の)ご両親が住んでいらっしゃる「家」の名義は義父さまですか?

義父さまが連帯保証人になり、義弟が住宅ローンの返済をしなければ、連帯保証人が返済しなければなりません。
当初は「計算どおり」返済も何とかなるかもしれません。
金利1.00%ならば。
ですが、固定期間が終了し、提携住宅ローン「特約」が終わったとき、どのような金利が適用されるか…。
固定期間終了後も金利の優遇が受けられれば、多少は店頭表示金利よりも低い金利が適用されるでしょうが、優遇がなければ適用されるのは「店頭表示金利」。
現在の店頭表示金利ですら、1.00%と比較すれば倍以上です。
金利が倍以上ということは、毎回の返済額もそれに併せて上昇するということです(倍にはなりませんが、数万円上がることも考えられます)。
そうなっても、義弟が返済さえできればいいんです。
できなければ義弟は何もかもを手放したって構いません。
2,500万円の物件を買うにあたって、HMの協力を得て3,000万円借りたとしましょう。
金利1.00%(固定期間2年)、35年返済で借りた場合、固定期間終了時の残債は2,850万円超。
もともとが2,500万円の家ですし、2年経過しているのでその分価値も下がります。
1,500万円でしか売れないケースも考えられますね。
住宅ローンの残り1,350万円。
連帯保証人になった義父にそれだけの現金が用意できなければ、義父も家を処分しなければならなくなります。
何もかもを手放しても、可愛い息子のため…。
それでいいんでしょうか…。

すみません、ご質問なのに、経験から感情を交えてつらつらと書き込んでしまいました。
真っ当な住宅ローン審査だけならば#1さんの仰る通りなんですが、HMのゴリ押しを経験している私としましては、楽観もできないのではと思いまして。(申込者に「NG」と回答しましたら、HMの社長がウチの役員に電話が入ったんですよ~。結果、3か月後に到来した最初のボーナス返済が返せなくなり、ローンと家を残したまま失踪しましたよ。しかも、その家が建っている土地は、「定期借地権」での借地。だから言ったのに。)
こんなアドヴァイスでも、「何とかする」お手助けになればいいのですが…。

投稿日時 - 2007-04-13 15:06:31

お礼

大変参考になりました。詳しく教えて頂いて有難かったです。

住宅ローン、組める可能性があるのですね…、頭が痛いです。
義両親からの借金が返ってきていない状態なのに「家を買う」だなんて頭にきています。義弟には直接関係ない話かもしれないけどその嫁がマイホームに浮かれてベラベラ話す姿を見ていると『あんたの親のせいでこっちは困っているのに!!』ってはらわた煮えくりまくりですよ~。

3000万も借りれちゃうんですか…。うちは2500万で土地と建物を購入できました。この辺で建てるなら充分な予算です。うちよりいい家建てられそうですね…。

正直、義弟の名前だけでローンを組んで買う分にはかまわないんです。
後がどうなるか目に見えていますし。
これまでの実家に頼りきりで生活してる態度にも限界がきていたので「やれるものならやってごらん」と言う感じだったのですが、ふと『もし義父がローンの保証人になったりしたら』って気が付いたら想像しただけでも怖くて。

100%ローンが焦げ付くのは確実ですし、そうなった場合義父だけで返済できるとも思えません。私達や義兄達にもなんらかの迷惑を被るはず。

出来ればode_an_die様に来て頂いて義弟を説得してもらいたいです!!
HMに仮審査した後の義弟夫婦はもう買った気でいる感じでそのHMの建てる家に標準でついてくると言う床暖房を散々自慢されました。
本当に子供のような人なんです。
車だって、買うお金もないのにうちの主人の乗っているのを羨ましがってフルローンで買いました。
私も最初にマイホーム購入を考えた時期は夢ばかり先走って現実が見えない状態だったので、義弟夫婦の気持ちは分からなくはないのですが…。

審査を申し込んでもうすぐ一週間が経とうとしています。
あれ以来会っていませんので実際審査が通ったのかどうかまだ分かりません。どうかどうか通らない事を祈るばかりです。

投稿日時 - 2007-04-13 22:36:18

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回答(2)

ANo.1

適切な回答が出来るかわかりませんが、少し。

まずパート収入の奥さんがいるとしても、それはローン組むには早すぎると思います。
質問者さんの感覚は間違っていないと思います。

望み?は半年前に新しい仕事に就いたのであれば、銀行のローンだと対象外になるのではないか?というところですね。
保証人云々よりも本人の信用というところが重要でしょうし。

勤続年数の問題をもし無視するならば私の感覚では1500万くらいなら借りれてしまうかなと思います。
保証人をうまく使うともうちょっと借りれる可能性はありますかね。
(金融機関もそれぞれ色々基準がありますから一概には何とも…)
現実的には1000万台で何を建てれるのかという問題もありますが、もし審査が通ってしまうと厄介ですね。
嫌な話ですが金融機関の担当者が自分の成績を上げたくて無理をすることも考えられますし。
私が担当ならその家族構成と年齢、勤務状況を見たら建てないように説得しますが…

勤続年数と保証人に誰がなるのかというのがポイントでしょうけれど、
お義父さんが保証人になってもし万が一の事があったら相当酷いことになりますよ。
保証人を甘く見すぎてはいけません。
保証人の話題が出た場合はご主人からお義父さんに働きかけてでも止めさせるべきではないかと思います。
26歳で無理して家を建てるより、もう少し職と収入が落ち着いてから
建てる方が満足の行くものが建てられると思いますし。
最終的に奥さんや家族も満足して幸せになると思います。

失礼かもしれませんが審査に通らない事を祈ります。

投稿日時 - 2007-04-12 22:17:48

お礼

早々の回答、ありがとうございました。

誰が聞いたって無理のある話ですよね。金融機関の知識が薄い素人の私ですら「ありえない」行動だと思っています。

義弟は子供のような人なので、「欲しい!!」と思ったら突っ走っちゃう性格なんですよ…。kagome2007様のおっしゃる通り私も義弟に「もう少し職と収入が落ち着いてから建てる方が満足の行くものが建てられると思うよ」とは言ってみたのですが、見学したHMの物件がとても気に入ったらしく「車のローンがあっても大丈夫なんだって♪」とすでに買った気でいます。

義父の家も経済的に苦しい状況です。自営で働いていますがそれでも足りず、メール便のアルバイトなどを仕事の合間にしてなんとか生計をたてています。
もし保証人にでもなって義弟の住宅ローンが焦げ付きでもしたら私達家族にまで降りかかる問題になるかもしれません。

私も審査には通らない事を切に願っています。

投稿日時 - 2007-04-13 22:51:43

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