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解決済みの質問

賃貸物件が任意売買できず保証協会に

賃貸している物件が任意売買で売りに出ていましたが担保が銀行から
保証協会に移ったと言われています。
賃貸しているのは工場です。今は家賃は大家さんに払っています。
借りるときから問題がある物件でした市税県税の滞納があり差し押さえ物件でした。重要事項説明がなく差し押さえと知らずに借りてしましました。借りてから1年半ぐらいです。任意売却のとき買うことを検討しましたが値段が高く納得のいく説明が不動産仲介者がしてくれないので購入は辞めました。うち以外の任意売却でもまったく売れず、今は保証協会に権利がうつったと大家さんと不動産やさんが言いにきました。
今うちはどのような状態なのかわかりません。保証協会が今度は賃貸している物件を売ることになり値段は下げたくないのでこのまま賃貸期間が満了して(後1年半)うちに出てってもらってから保証協会が値段を下げずに売ることになるといってきました。うちが出て行かないといけないようなことを言ってきましたが、今どのような状況かがわかりません
任意売却が出来なくても競売になっても新しい大家さんができるので
借りていられるようなはなしを弁護士さんに相談したらしてくれました。競売の実行が必ず市税県税のほうからでなく、第一担保の銀行から行うので差し押さえ物件でもそんなに心配はいらないと言っていました。しかし現在は保証協会に権利がうつりまた状況が変わってしまいました。
(1)今、家賃は大家さんに払っていいのでしょうか。
(2)今どんな状況かが把握できないので知りたい。
以上よろしくお願いします

投稿日時 - 2007-05-30 10:37:31

QNo.3042228

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

以下は、今の状況を整理(推測含み)です。

(1)物件所有者は、銀行からの借入の際に信用保証協会(都道府県に一つ、横浜・大阪他には市の保証協会もある)の保証を受けていた。

(2)借入の返済が出来なくなり、(銀行への保証人として)保証協会が銀行へ返済した。

(3)銀行設定の根抵当権の権利者が銀行から保証協会へ移転した。根抵当権の全部の移転か一部(1000万円中600万円という感じ、この場合は銀行・保証協会のどちらが優先するかも定める)の移転かは登記簿を見ないと分らない。

(4)通常担保権の方が税金滞納の差押に優先する筈だが、ケースによっては税金債権が優先するケースもある。税金滞納で当局が前面に立って競売手続を進めることは稀で、他担保権者の競売・任売の手続を待って滞納税金の回収を図るのが普通。

(5)担保権者・差押権利者が現実の資金回収をするには、強制的には「競売」、所有者の合意の元で進める「任意売却」の手法があります。尚、任意売却の意思決定の主体はあくまでも所有者です。

(6)保証協会が競売をする場合には、賃貸借契約日付と担保設定日の前後で優先劣後が決まりますが、記載内容からは質問者が劣後する筈なので、競売で落札者があった場合には6ケ月以内に退去しなくてはいけません。競落人が賃貸による家賃収入を期待する場合には、新所有者と改めて賃貸借契約を結ぶ事になりますが、競落人=新所有者の考え次第です。

(7)一方で、担保権者には、仮に退去物件にして高く売りたいという希望はあっても、賃貸借契約の当事者は所有者と質問者賃貸借契約を終らせる権利は無いと考えられます。

(8)期限満了時の一方からの契約解除については所有者と質問者の賃貸借契約の内容次第ですが、保証協会の意向を受けて所有者が契約解除を申入れしてくる可能性はある。(あるいは、今回の契約終了の話が、保証協会を悪者(ダシ)にして所有者が契約を終らせたいだけなのかもしれません。)

(9)家賃の支払先については、現時点では契約の相手方(所有者)になりますが、担保権者が家賃債権を差押してきた場合には、別途対応(差押権者への支払)が必要になります。

投稿日時 - 2007-05-30 12:03:13

お礼

早速の回答ありがとうございました。
お世話になりました
参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2007-05-30 19:13:39

ANo.1

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回答(2)

ANo.2

保証協会がサービサーに売却したら、1/10くらいで購入できるかもしれないのでそれまで待つのも一手かも。

投稿日時 - 2007-05-30 12:18:57

お礼

お答えありがとうございました。

投稿日時 - 2007-05-30 19:14:19

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