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解決済みの質問

離婚時の不動産の財産分与方法について

離婚が決まりましたが不動産の財産分与で意見が分かれ
話が進まず困っております。どうかご教示ください。
8年前に私の両親が住んでいる家の土地(借地・60坪)を
地主さんから私たち夫婦で買い取りました。
土地代金(1500万円)は私が独身時代に貯蓄したお金で支払いました。
この土地の約半分(30坪)に二人で家を建てました。
建築費(約2000万円)は頭金500万(結婚後の貯蓄)と
主人名義の住宅ローン(1500万円)を組みました。
共働きのため住宅ローンは二人で既に完済しました。
離婚が決まりましたが、同じ敷地に両親の家があり居住しているため
売却は不可能なので、不動産は私が引き取り、引き続き居住します。
財産分与として主人に支払う金額で意見が食い違いもめています。
土地、建物とも2分の1ずつの共有名義です。

●私の言い分●
二人の家の建物部分の土地(30坪)+建物の評価=約2000万円 から
私が土地購入時に出した1500万円を引いた額(500万円)を二人で分ける。
(私の両親が住んでいる家の部分の土地は二人の名義ですが
親名義の家も建っており売却ができないため財産分与の対象と考えない)

●主人の言い分●
全体の土地(60坪)+建物の評価額=約3000万円 から
750万円(750万の根拠は下記)を引いた金額(2250万円)を二人で分ける。
(土地60坪は二人の名義なので両親の家の有無は関係ない。
また独身時代に私が貯蓄した1500万円も、結婚後に二人の共有名義の
家の購入のために使ったのだから自分にも半額の750万円は権利がある)

このように二人の意見が分かれております。
どちらの意見が正しいのでしょうか?
また他に何かお互いに納得できそうな金額の出し方は
ありませんでしょうか。どうぞよろしくお願い致します。

投稿日時 - 2007-07-01 23:07:25

QNo.3131893

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

両親が住んでいる家の土地(借地・60坪)地主さんから買い取りました

上記記載からこの土地がご両親(契約者はお父様?)が借地権を持っている事と、底地権を買い取ったと言う事が分かります。

土地の権利には所有権と、使用権が有ります。
土地の賃貸者が地主(所有権)で底地権者です。
土地の賃借者がお父様で借地権者です。

借地権は底地権以上に価値のある財産権です。
地主から買い取った時点で、お父様の財産権が存在しています。
知らずに購入していますので、1500万が適正価格か疑問ですが、一般売買価格の60%以上を保有していると言う事です。

面積で考えると分かりやすいでしょうか。
60坪の土地の60%36坪がお父様の権利、残りの24坪が地主の権利、あなたは24坪を1500万で買い取ったと言う事です。
1500万が適正価格であるならば、お父様は2250万円分の財産保有ですね。60坪3750万の土地と計算されます。
土地の贈与は概ねで1/3評価ですので、750万円の贈与とみなされてします懸念があると言う事です。

所有権比率に関しては下記をクリックして下さい。先日確認した内容が載っています。比率の確認をされ、お父様の権利持分に照らし合わせて下さい。
http://kikitai.teacup.com/kotaeru.php3?q=3109257
実際には多少の持分比率調整は猶予されていますが、10%程度と考えましょう。

と言う事で、お父様とあなたの共有持分登記か、分筆による線引きをし、それぞれ個別の名前で所有権登記をします。

1500万があなたの出資である限り、上記理由からご主人の権利は一切有りません。結婚した以降の財産と、以前の財産は同一には扱えません。
http://kikitai.teacup.com/kotaeru.php3?q=3099724

大変でしょうが、将来を豊かにする為のいっ時です。
冷静に対処しましょう。

投稿日時 - 2007-07-02 23:03:11

お礼

大変わかりやすく丁寧なご説明ありがとうございます。
お陰様で少し整理がつきました。
まだまだ先は長そうですが、今回ご指導を頂きました内容を
参考に頑張りたいと思います。
また何かありました際には、どうぞよろしくお願い致します。
この度は有難うございました。

投稿日時 - 2007-07-03 23:14:01

ANo.2

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回答(2)

ANo.1

現在の名義自体が税務上の問題になる部分です。

借地権者には地上権が有り、地域によりますが、所有権の60~90%と言われています。底地権を1500万で、あなたが購入したのですから、所有権の登記はご両親60%、あなた40%とすべきでした。
それをご主人との共有登記をしたと言う事は、贈与税の発生を招く恐れのある事です。

ですので、此処で正規に修正すると考えるべきです。
ご主人の入り込む余地は有りません。

建物についてのみを考えて下さい。

建物の評価額は現在の新築価格の17/25(25年償却8年経過)
8年前と比べると、10%程度の価格上昇でしょう。
現在の新築取得価格2200万
評価額1496万
共有持分1/2の場合一人当たりの残存評価額748万

よって、離婚時の分与権は748万円です。
これに、現在の貯預金、有価証券、貴金属、その他動産(車など)の評価額を半分にして足して下さい。

元不動産営業

投稿日時 - 2007-07-01 23:42:22

補足

大変わかりやすいご説明ありがとうございます。
一点、教えて頂きたい事がございます。

「借地権者には地上権が有り、地域によりますが、所有権の60~90%と言われています。底地権を1500万で、あなたが購入したのですから、所有権の登記はご両親60%、あなた40%とすべきでした。」

上記のご回答の部分ですが、私が購入した土地を父親と私の共有名義に
すべきだったと言う事でしょうか?
両親は土地の購入資金を出しておりませんが、親名義の家がその土地に
建っているので土地の所有者になれるという事でしょうか?
何度も恐れ入りますが、どうぞよろしくお願い致します。

投稿日時 - 2007-07-02 20:06:09

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