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解決済みの質問

住宅ローンの金利

いつもお世話になります。

マイホームのローンを組み、先月に着工となりました。

ローンの種類はフラット35ではなく、
私が最も利用して来た銀行で、金利優遇され3.05%で組みました。
元利均等、25年ローン(20年固定)で、借入額は2,400万円。
月々の支払額は69,615円。
ボーナス時の支払額は266,679円(毎年1月と7月)です。

私は現在、35歳の公務員です。
家族は私、同じ歳の妻、3歳の長男、0歳の次男。
私の年収は576万円。
妻は現在、専業主婦ですが、次男が小学校に入ったら、
パートか、結婚前まで勤めていた幼稚園教諭の仕事を始める予定です。

ファイナンシャルプランナーによる資金相談を受け、
だいたい似たような金額で住宅ローンを組んだのですが、
私が組んだローンの種類は、繰り上げ返済の度に
手数料が掛かってしまうタイプです。

ざっと計算してみました。
まともに借り入れた2,400万円を25年フル
(20年以降も3.05%として)に掛かって返済したら、
予測はしていましたが、利息だけで1千万円を越える
10,218,450円という額が弾き出されました。
これって間違いではないですよね?

繰り上げ返済時に掛かる手数料は、ただ今問い合わせ中です。
よく「繰り上げ返済は出来るだけ早期に!」と聞きますが、
私が組んだプランでも、同じ事が言えるのでしょうか?

投稿日時 - 2007-07-15 00:53:34

QNo.3168424

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

繰り上げ返済は出来るだけ早期にが基本です。
しかし
住宅ローン減税を受けることになると思います。10年又は15年間、年末のローン残高の1%~0.4%が戻ってきます。(条件はありますが)
よって、年末に繰り上げ返済をするよりも、年明けの1月に繰り上げ返済した方が、お得になる場合がありますのでご参考まで。。。

極端な参考例(住宅ローン減税1%と仮定)
 12月31日に100万円繰り上げ返済するのと翌1月1日に繰り上げ返済するのとでは
  1日分の金利差は、100万円×3.05%×1/365日=83円

 よって1月1日に繰り上げした方が、12月31日に繰り上げるよりも
  100万円×1%-83円=9917円お得になります。(12月31日の場合は、100万円の1%分の1万円控除が受けられない)
  

住宅ローンを3%、住宅ローン控除1%で繰り上げ返済をする場合、10月、11月、12月に繰り上げ返済するよりは、年明けの1月のした方がお得です。

  

投稿日時 - 2007-07-15 11:55:20

お礼

詳しいアドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

ハウスメーカーの営業に、懇々と説明してもらいました。
繰り上げ返済は大切ですが、住宅ローン控除を考えると、
残金をうまく操作しながら、計画的に返済するパターンが
最も賢いやり方だと教えてもらいました。

投稿日時 - 2007-07-27 22:52:32

ANo.5

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回答(5)

>10,218,450円という額が弾き出されました。
>これって間違いではないですよね?

 それぐらいです。


>よく「繰り上げ返済は出来るだけ早期に!」と聞きますが、

 利息が付いている限りは、早く返すのが得です。

 そのプランで、例えば、年100万円を毎年1回10年繰り上げ返済すると
 (毎月の返済額はそのままで期間短縮の場合)
 約14年で完済、その利息は約507万円ですね。 約500万円の得
 手数料は1回2万円としても、20万円プラスになるだけ。

>私は現在、35歳の公務員です。

 公務員なら、共済組合の住宅貸し付けが有利では?
 勤務年数により貸付額に制約がありますが、すぐ貸してくれます。

投稿日時 - 2007-07-15 03:18:39

お礼

アドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

確かに共済組合で住宅貸付もあり、審査も緩いのですが、
それほど金利的には安くもなく、これから万が一、
何か不足事態に借り入れする時のためにに取っておきます。
最後の切り札みたいな感じでしょうか。

投稿日時 - 2007-07-27 22:50:29

ANo.3

 3.05%で元利均等であれば、利息は1千万円ぐらいになりますね。
 どのプランであっても繰り上げ返済は早めの方が良いでしょう。

 公務員ですし、2400万円のローンであれば、元金均等返済でもなんとかいけると思うので、当初支払額は多いですが、無理矢理繰り上げ返済している状態にもなり、元本の減りが早いのでお勧めです。
 元利均等と元本均等であれば、10年経過時に元本の減りに200万円以上の差が出るでしょう。そのあたりからは元金均等の方が支払額が安くなってきます。借り換えも元本が少ない方が当然やりやすいでしょう。

投稿日時 - 2007-07-15 03:03:42

お礼

ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

元金均等返済も考えましたが、小さい子供(3歳、0歳)が居て、
これからお金も掛かると思うので元利均等にしました。

投稿日時 - 2007-07-27 22:47:36

ANo.2

すみません、アドバイスになるかどうかですが・・・。

なぜ繰り上げ返済を気にされるのでしょう。当初は月々の支払が大変なのですか、それともローンが嫌い(いつまでも払いたくない)のでしょうか?

親の家に同居する以外、まともに生活しようとすれば、家賃か住宅ローンのいずれかは必ず必要ですよね。ローンの支払金額の判断材料に「家賃」との比較をしてみてはいかがですか。
例えば、8万円が家賃相場であれば、これより低い支払いで済むならGain、というわけです。もちろん、固定資産税も含めて計算した方が良いわけですが、あんまり真剣に考えると「余命は推定何年で、この間家賃で支払うと死ぬまでに・・・」なんて比較に走ったりしますが・・・。

何十年も返済するわけですから、当然金利も驚くべき数字となりますよね。ただ、25年返済は比較的短い方です。zundoko777さんとは反対に、利息は確かにふくらむけれど35年返済にして月々(及びボーナス)の支払を軽減する方を選ばれる方も結構いますよ。

投稿日時 - 2007-07-15 02:16:17

お礼

アドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

返済額、返済期間は、その人の性格や考え方が
大きく反映されると思います。

私の性格だと、頑張って早く身の回りのゴタゴタ(ローン)と
言う呪縛から逃れたい…そんな性格ですね。

投稿日時 - 2007-07-27 22:45:41

ANo.1

>予測はしていましたが、利息だけで1千万円を越える
>10,218,450円という額が弾き出されました。
>これって間違いではないですよね?

大体そんな感じの利息です。

>よく「繰り上げ返済は出来るだけ早期に!」と聞きますが、
>私が組んだプランでも、同じ事が言えるのでしょうか?

どんなプランであろうと、繰り上げ返済は早ければ早いほど効果が大きいです。
固定金利であろうと、変動金利であろうと。

投稿日時 - 2007-07-15 01:27:27

お礼

回答ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

投稿日時 - 2007-07-27 22:43:24

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