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持ち家のキャピタルロス(評価損)について

よく賃貸と持ち家の比較で、持ち家は自分のものになるが賃貸は・・・とうような話がありますが。

キャピタルロス(評価損)についての議論が抜けていると思います。
(土地の値段が右肩上がりだったころは不要だったかもしれませんが)

例えば頭金1000万で3000万のマンションを30年ローンを組んで購入した場合、ローンを払い終わったころにはマンションの価値はどのくらいになっているのでしょうか?

仮に半分の1500万だったとすると、30年でキャピタルロスが1500万(年に直すと-50万)ということになるのではないでしょうか?

それなら頭金の1000万を投資に回し、30年で1500万以上にするのは可能ではないでしょうか?そして老後はその1500万でマンションを購入するというのはどうでしょうか?
(30年の月日でマンションも進化するので、こちらの方が生活しやすのではないかと)

現在築30年のマンションを考えると自分は賃貸にちょっと部があるのではないかと思いますが、どうでしょうか?色々な意見お願いします。

投稿日時 - 2007-08-27 21:50:54

QNo.3292125

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回答(6)

ANo.6

#3です

>住宅を資産として考えない方がよいと言った意見がありましたが

わたしは住宅は「資産」ですが「財産」とは言いにくいものだと思っています

実際に田舎の山林、畑、田を持っていますが「資産」で「費用が必要な厄介者」です...(笑)。

じぶんの住む家は「財産」とは考えていません、あくまで「消耗品」と考えています
一般的に持ち家は賃貸よりも経費のかかる消耗品でしょうね

自分の住んでいる限りは売れないのに固定資産の評価が上昇したと喜んでいる方が居られます
私は自分の住まいで売れない物(商品で無い物)は評価が低いほど税金が少ない分だけ有利だと思っていますが...(笑)。

一昔前なら高額の担保価値が有れば融資を受けて投資で儲ける手も可能でしょうけどね

>賃貸の方に分があるのではないかと思っております。

これもローンが長いので35年後でないと結論は出ませんか?...(笑)。

一般的には実際の月間費用は昔から賃貸の方が有利でしょうね
お金だけで考えるなら賃貸有利でしょう

持ち家を投資や財産と考えて買うこと自体が間違いでしょうね
(気持ちは判りますが...)

投稿日時 - 2007-08-28 16:32:36

ANo.5

1です。補足について答えてみます。
>色々な考えがあって言いと思います。
・その通りでしょう。

>ただ損か得かで比較するのであれば、やはり投資の効果を比較せざるを得ません。
・正直、持ち家を投資と考えるのは時代遅れで、どういう家に住みたいかということだけだと思います。投資の効果を比較すること自体ナンセンスと考えます。投資目的も含んで持ち家を所有するのであればやめた方が無難でしょう。

>よく一月の家賃とローンを直接比較して持ち家の方が得と計算してしまいがちですが、家を買う際の諸経費、固定資産税、修繕費の積立などを月割りにして計算してみるとそれほど差がないことが分かります。
(なぜなら不動産会社が比較してお得感を出すため、35年ローンと長いローンにしているので。ちなみローンを15年、20年くらいで計算すると賃貸との逆転も・・・・)
・15~20年で計算して1ヶ月分の支払いだけでは、賃貸の方が逆転しても結果そこでローンは終わり、あとは維持費と税金(家屋部分は安くなった)しか無くなるのですから、この言い回しだと持ち家が有利という風に見えてしまいます。金利を随分払う必要がある35年ローンと比較しないと賃貸の優位性が生きてこないと思います。

>持ち家政策というのは、高度成長時代(給料、土地値が右肩上がりの時代)に国、不動産会社、銀行を設けさせる政策で、個人もそれなりにメリットをうけました。
・現在こんな考えで家を建てる人は少ないでしょう、基本的には生活の一部として広い物件に住みたいから35年ローンで建てるのです。

>だたこの21世紀、10年後はどうなるか全くわからない時代です。資産運用先も上記の時代にくらべ様々あります。そしてグローバル化もどんどん進みます。その時代に資産および自分の居場所を一箇所に固定してしまうことがお得なのでしょうか?
・得かどうかはわかりません。これは個人の思想信条にもよるでしょう。ローンとはいえ何千万円という大ばくちを打つのですから、伊達や酔狂でやるわけではありません。正直借金が嫌いなひとには住宅ローンは向いていないと思います。
 ただ、やはり資産運用と住宅ローンは比較の対象にないと思います。平行して行えば多少のヘッジもかけられますが、そんなことするぐらいならば住宅ローンの場合繰り上げ返済した方が得でしょうね。
 大上段に長期の投資の利点を述べるのであれば、有事(戦争)の際のリスクは考えておいた方が良いでしょう。グローバルな視点で手を出すならばなおさらです。余りにも不透明だと思いますが。専門分野でもないかぎり手を出すのは危険な分野が増えていると思います。

 まあ、投資をせず安物件の賃貸に住み、ただひたすら貯金をするというのでしたら、その考えの方が金銭面のみでは得かもしれないと思います。

投稿日時 - 2007-08-28 13:11:29

補足

>・正直、持ち家を投資と考えるのは時代遅れで、どういう家に住みたいかということだけだと思います。投資の効果を比較すること自体ナンセンスと考えます。投資目的も含んで持ち家を所有するのであればやめた方が無難でしょう

投資の効果を比較しないと、賃貸と持ち家を同じ土俵で比較するのが難しいのであえてその切り口から比較しました。
でないと充実感、責任感とかの精神論の比較になってしまいます。
(その切り口から比較するのも面白いかもしれませんが)

>・15~20年で計算して1ヶ月分の支払いだけでは、賃貸の方が逆転しても結果そこでローンは終わり、あとは維持費と税金(家屋部分は安くなった)しか無くなるのですから、この言い回しだと持ち家が有利という風に見えてしまいます。金利を随分払う必要がある35年ローンと比較しないと賃貸の優位性が生きてこないと思います。

この部分が不動産会社、銀行のマジックです。住宅を購入する動機で今払っている家賃より安くなるからというのが多いと思いますが、ローンの年数を長くすればいくらでも調整可能ということです。(ないと思いますが、100年ローンを組めば恐らく支払いは今の半分くらいかと)

よって支払い額の単純比較だけではだめと思っているのです。

投稿日時 - 2007-08-28 15:47:08

ANo.4

#3訂正です

誤...最終的には3000万円のマンションを5500万円で購入でしょう

正...最終的には3000万円のマンションを4000万円で購入でしょう

1000+2000+1000(利息)=4000万円程度

投稿日時 - 2007-08-28 12:55:48

ANo.3

大家してます

>持ち家は自分のものになるが賃貸は・・・とうような話がありますが。

そう言う話しをされる方は単純に考えて言っているだけでしょう

賃貸=大家が儲ける=だから損

本当の大家の儲けは家賃の3-5%、ローン金利並

あまり住宅の色々な問題について考えての話しでは無いでしょうね

同様に

・一戸建てとマンションでは断然一戸建てが有利
 マンションと同じ便利な場所の一戸建て価格は考慮されません

・固定金利と変動金利では固定が有利
 利息が高くなったときは借入残高が減っている事は考えておられません

・マンションは売れやすい
 中古マンションのローン融資額が大きく減ることは考えの外でしょう

・2000万円で家が買える
 ローンだと最終的に3000万円になることは理解されていないでしょう

キャピタルロスもその中のほんの一部でしょうね

>例えば頭金1000万で3000万のマンションを30年ローンを組んで

最終的には3000万円のマンションを5500万円で購入でしょう
キャピタルロス以前の問題でしょう

投稿日時 - 2007-08-28 12:52:01

お礼

大家さんの意見ありがとうございます。立場によって色々な考えがありますよね。それでいいと思います。

自分が一番思っているのは、年功序列、終身雇用、右肩上りの経済成長時に有利な住宅ローンのシステムを、時代が変わりつつある今もなんの疑いも無しに良いと信じている人があまりにも多いのではないかということです。

人それぞれ立場が違うので、どちらがいちがいに有利とは言えないかもしれませんがこの時代、転勤がなく、給料も安定している公務員の人にとって住宅ローンは良いシステムだと思います。

ただそれ以外の人の方が多いと思われるので、賃貸の方に分があるのではないかと思っております。

ちなみに住宅を資産として考えない方がよいと言った意見がありましたが、税法上も資産ですし、不動産会社もいい資産ですよと進めてきますよ。

投稿日時 - 2007-08-28 15:26:01

ANo.2

質問者さんのような考え方で賃貸と持ち家とどちらが特になるか試算することは、昔からよくされています。雑誌の特集などにも載ることがあります。ちょっとした前提(金利、不動産価格の推移)で、どっちにも転ぶようですが、賃貸有利という意見が優勢かも知れません。ただ、もしインフレが来れば金利分以上に不動産価格は上がりますから、どちらかと言えば買うほうがリスクは少ないでしょう。

質問者さんの前提では、購入したマンションの30年後は1500万、購入せず投資にまわした場合も30年後に1500万のマンションを買うわけですから金額は同じですよね。従って30年後に同程度のマンションしか購入できないことになりませんか。マンションも進化するといっても、予算次第ですから最新設備のマンションを購入するのは無理でしょう。どうせ中古なら、自分が住んだもののほうが良いという考え方もあります。また同じ1500万なら買い替えも可能ですよね。

3000万を3%固定金利の30年払いで借りると、月々の支払いは126000円ほどです。その他に固定資産税や管理費も必要ですから月150000円ほどですよね。この15万を家賃に回すということでしょうから、をお住まいになる地域で4000万円の物件を月15万で借りられるかどうかにもよります。私の住んでいる東京都心に近い地域では4000万の物件は20万ぐらいの家賃になるようですが、郊外型だと賃貸派が有利なようです。いずれにせよ、今からの30年は、子育て等人生で一番充実したもっとも広い家の必要な時期でしょうから、その間の居住環境を考えなくてはなりません。

最後に今の日本はデフレ前提、家賃の値上がりのリスクなどはあまり考えない方が多いようですが、今後30年の間にインフレが来る可能性は十分あります。私の伯父は1982年に退職し退職金を2000万円もらいました。一人娘が既に結婚していたせいもあり、将来娘の近くに住み替えることもにらんで、持ち家を買うことはやめて賃貸でいくことにしました。

当時は定期預金に6%金利がついた時代で、2000万預金しておけば年間120万円、月に10万円を家賃にあてれば夫婦二人には十分な住まいを借りることができました。金利で家賃を払っていけば最後には2000万が残るということでした。しかし、その後金利はどんどん下がり、10万足らずだった物件の家賃は25年後の今14万円になっています。結局、家賃にだけ使っていた2000万は、もう底をついたそうです。伯父は年金も多く、他の金融資産もあったので生活の問題はないようですが、こんなことなら退職金でマンションを買っておけば良かったと言っています。質問者さんとは状況が違いますが、ご参考まで。

投稿日時 - 2007-08-28 09:51:48

ANo.1

 資産運用の面まで考慮して家を持つとなると話がずれてくるとは思います。
 家の価値が右肩下がりであれば、おっしゃるとおり、持ち家は借金でしかなく資産などではないと言う考えもあるとは思います。
 ただ、資産を別の形で運用となると、保障は全くありませんし、家を買えば資産は目減りしても最低限家が残ります。割の合わない無理矢理な貯金だと考えると良いかのかもしれません。銀行が勝手に自分の収入から取って言ってくれますので、貯金が苦手な方も散財できなくなってしまいますし。

 物件購入による実際の損はあなたの計算よりも大きいでしょう、金利もありますし、維持費や税金もかかります。しかも30年後に半額で売却できる物件は少ないでしょう。

 投資などもせず、狭い物件でこつこつと貯金ができる性格ならば、賃貸の方がお得と言う考えには賛同できます。ただ同じ広さの物件に住むと賃貸の方が損になると思います。

 家賃とローンを比較するのであれば、実際にローンを払って購入する物件の家賃と比較しないと意味がありません。月10万円35年ローンで購入する物件を賃貸した場合は家賃が月15万円は超えると思いますので、比較の対象がずれてしまっているということはあると思います。

 前述もしましたが、家が狭くてもよいのであれば、賃貸にメリットがある気はします。投資を別にするのであれば、メリットなどわかりません、元本の保証が無いですから。

 正直比較してもあまり意味は無いと思います。この回答もわかりにくいものですみません。単なる個人的な感想だからこうなるのでしょう。

 ただこの質問コーナーは「議論を目的とする投稿などはできません」とありますので、この質問は削除対象もしれませんね。

投稿日時 - 2007-08-28 02:01:40

補足

色々な考えがあって言いと思います。

ただ損か得かで比較するのであれば、やはり投資の効果を比較せざるを得ません。

よく一月の家賃とローンを直接比較して持ち家の方が得と計算してしまいがちですが、家を買う際の諸経費、固定資産税、修繕費の積立などを月割りにして計算してみるとそれほど差がないことが分かります。
(なぜなら不動産会社が比較してお得感を出すため、35年ローンと長いローンにしているので。ちなみローンを15年、20年くらいで計算すると賃貸との逆転も・・・・)

持ち家政策というのは、高度成長時代(給料、土地値が右肩上がりの時代)に国、不動産会社、銀行を設けさせる政策で、個人もそれなりにメリットをうけました。(資産の運用も預貯金くらいしかなかった)

だたこの21世紀、10年後はどうなるか全くわからない時代です。資産運用先も上記の時代にくらべ様々あります。そしてグローバル化もどんどん進みます。その時代に資産および自分の居場所を一箇所に固定してしまうことがお得なのでしょうか?

投稿日時 - 2007-08-28 06:42:45

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