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解決済みの質問

家を建てたいが法律上問題ありのようです、教えてください。

新築を計画、間取りができて確認申請、というところで問題が発生しました。特殊な条件のため難しい(というか無理)らしいのですが、解決策はないのでしょうか?教えていただきたいです。

建設予定地は実家の土地です。
土地は4m以上の道路に15mほど接しており、入り口付近に住宅(実家)あり。
自営業で、土地内に蔵一棟・倉庫三棟その他小さいプレハブ等あり。
倉庫三棟は30年近く前に建てた違法建築(未登記)。
建築予定地は土地の奥(道路から3~40メートル離れている)で後ろ側に線路あり。

なにも法律が分からないのですが、一つの土地に2軒の家は建てられないのでしょうか?そして、違法建築の倉庫は建築にあたりやはり問題なのでしょうか?

2mの道を敷地内に作り既存住宅付近につくれば可能らしいのですが、それですと商売ができません。また、4mの道を敷地内に作れば奥に建築できるらしいのですが、そうすると倉庫を全部壊さなければならず、コストも時間も手間もかかるので困ります。
他に方法はないのでしょうか?この判断は本当に妥当なのでしょうか?

図面がないので分かりずらいのですが、なにかいい案があれば教えてください。

また、今相談している設計事務所はできない、の一点張りなので他にも聞いてみたいのですが、その場合は市役所で聞けばいいのでしょうか?
他に相談機関みたいなところはあるのでしょうか?

無知ですみませんが、よろしくおねがいします。

投稿日時 - 2007-08-27 23:14:20

QNo.3292439

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

可分、不可分という建築法規の独特の表現があるのですが、それを理解する必要がありそうです。
説明は少々面倒なので、できればグーグルなどで、調べてもらえると良いのですが、
今回の計画の建物はおそらく可分に相当することになろうかと思います。
可分となったときに、その建物は独立して、道路に接する必要があるため、延長道路のような巾2mの敷地内通路を確保することになるのだろうと思います。
長さに限度があって、15mだったか30mだったかが上限だと思います。
そして残った敷地にある建物がそれぞれ可分不可分の条件に照して適法になっている必要があり、そのうまいパズルのようなレイアウトができればよいと思います。
逆に出来ないと考えるよりはこうすればできるという範囲で計画する必要もあろうかと思います。

審査が厳しくなったためということがありますが、新しく隣地境界線を設定することになると、既存の建物にも延焼ラインなどの規制が加えられることとなり、それが問題となるのかもしれません。
となりの家なら問題ないことになるので、いっそ、分筆してしまうと言うことも作戦としてはあるかもしれません。

投稿日時 - 2007-08-28 10:39:18

お礼

PCの故障で修理に出していたため、御礼が遅くなり申し訳ありません。
可分不可分については調べて理解できました。
おっしゃるとおり、2メートル道路を作る必要があるようです。

昨日連絡があり、建築事務所で聞いたところなんとか建てられるようです。まだ詳しくはわからないのですが・・・
ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-04 23:35:43

ANo.4

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回答(12)

ANo.12

そうですね。違法建築と既存不適格は別物です。
しかし、不適格であっても新しい建築行為に絡めば是正を要求されるのが普通です。(どこまでというのは場合によると思いますが)ですから、財産を守るためには建築敷地を分割するのが一番らくだと思う次第です。
施主の要望を全て満たして設計が出来ないことは、施主が法律などに詳しくないことを前提とすれば当たり前の事です。その中から、施主のニーズの根本や事情を全体把握して、なおかつ合法的に可能な路線を見出して、施主や関係者を導いていくのがプロの仕事でしょう。
役所にいってダメといわれたのをただ伝えるだけじゃねえ。
再度で恐縮ですが、設計事務所を変えたほうがいい。という事だと思います。

投稿日時 - 2007-09-02 17:35:11

お礼

PCの故障で返信が遅れて申し訳ありません。
その後、建築士さんに再度相談したところ、土木事務所に聞きに行ってくれて、なんとか建築できることになりました。
詳しい話はまだわからないのですが、昔の書類がのこっていたので、なんとかなったようです。
ちょっと不信におもっていましたが、今回の件でかなり助けていただいたのでそのままその方にお願いすることになりました。
ダメもとでいろいろ言ってみてよかったです。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-05 00:12:07

ANo.11

m_inoue222様
ありがとうございました、とても参考になりました。

質問者様
この場をお借りして申し訳ありませんでした。

投稿日時 - 2007-08-31 07:49:55

ANo.10

>違法建築分は、未登記ですが税金は払っているらしいです。

はい、市役所から調査に来て固定資産税はきっちり徴収されます

裁判所の競売でも堂々と「未登記附属建物有り」で入札は受け付けられています

http://www1.jaja.co.jp/okayama-chisai/scripts/details.asp?did=10046&kind=F1&pic=Yes

>追徴課税分を払えば、建築可能なのでしょうか?

逆です、違法建築でも固定資産税の徴収があるだけです

昔アルカポネが捕まりました
罪状は「脱税」...違法行為で儲けたお金を申告していなかった(当たり前ですが)
でもそのお金の元の違法行為については裁判になっていません

最近私が買った中古住宅も違法建築、敷地以上の建物(市道の側溝の上まで車庫が有ります)
建ぺい率102%、大幅に超過しています
なんせ元の庭の部分まで建て増し、増築された部屋の真ん中に井戸が有ります...(笑)。

固定資産税は徴収されますが取り壊しの指導は有りません
購入前に相談に行きましたが市役所は「建て替えるときに是正してください」でお終いです

当然銀行ローンは成立しませんので現金払いです

今から建てる場合は工事途中で改善命令が有るかも?
最悪は建ててからでも取り壊さなければならないかも?

投稿日時 - 2007-08-30 13:51:12

お礼

なるほど税金の仕組みがよくわかりました。
よく考えるとおかしなことも多いんですね。

なんとか確認申請許可おりそうな様子です。
まだこれからですが・・・

銀行ローンはもともと使う予定は無いので大丈夫そうです。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-05 00:06:45

ANo.9

建物の登記に義務はありません。
登記とは法律上所有権を明確にするためのもので、借金などしていなければ登記する理由はないと思います。
違反建築かどうかは、当時の法律に合っていればよいことで、現在の法律に合っている必要はありません。
このようなものを既存不適格と呼びます。
未登記、違反建築と悪いイメージの言葉のようですが、そんなふうに考える必要はないと思います。
後は可分不可分の問題を解決すればよいことのように思います。
既存不適格はいろいろあって、判断の難しいものですが、基本的には新しい建物を建てるのに古いものを現在の法律に合わせるお金は出すつもりが無いことをはっきり役所などに伝えて
不利な行政方針を出されないようにする事だと思います。
これはどんな人も同じことで、役所もムリに古い家を改修させて、いずれ寿命が来て無駄な金を使わせるなどということはないと思ってよいと思います。

投稿日時 - 2007-08-28 20:59:56

お礼

このような特殊な条件で無理という方が多い中、なんとか建てられる様なアドバイスをいただけて、大変ありがたく心強いです。
これは私の個人的な気持ちですが、お偉いさんは平気で多額の年金を着服して何も言われないのに、庶民はやっと家を建てるのに理不尽な拘束に縛られて身動きできないなんて、ちょっとひどいです。
もう少し、庶民にあたたかいお役所であってほしいです・・・

話がずれましたが・・・

ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-05 00:02:11

ANo.8

>未登記ですが税金は払っているらしいです
こんなこと可能なのでしょうか?適正な税金額なのでしょうか?
登記されたら法務局から税務局に連絡が行くものと思っていました。

投稿日時 - 2007-08-28 15:50:49

お礼

うーん、税金についてはちゃんと払ってるらしいとしか言えないのですが・・・
詳しくはわかりません。
すみません・・・

投稿日時 - 2007-09-04 23:56:34

ANo.7

1敷地1建物です。
違法建築と同敷地に建物を建てることは出来ません。
敷地単位で次に建築行為を行う際は全部まっとうにしてね。というのが建築行政のやり方です。もしくは、違法建築は見つかれば是正。というのが昔に比べればずいぶん徹底されつつあります。

2mの道といってもまっすぐでなく、くねくね形状で作っても違反建築や既存宅を含まなければ(軒先もですよ)申請は通ります。

商売のために4mとるという意味でしょうか?ならひとつくらいは倉庫を壊さなければダメなんでしょう?法律の問題じゃなくて親との相談じゃないですか?法律は2mでいいんだから。

設計事務所も2m敷地延長ならOKなんでしょう?
4m敷地延長するときに問題になる倉庫のことは設計事務所のせいじゃない。親がそれをつぶしても子供と近くに住みたいかでしょう。

設計事務所を変えるのもいいでしょうが、違反を重ねている親のメンツをつぶさずに子供が家を建てられるかという事を上手に采配できるある程度高齢の建築士を探すのがいいでしょう。役所は、法規の話はしますけど個人の事情をいちいち汲み取った対応までは期待できません。

建築基準法的に敷地設定に分筆は必要ありませんが、都市計画法に関わる開発の時や銀行の融資で土地を担保にいれるときは分筆を促されますので、多くは分筆することになるというのが実情です。

投稿日時 - 2007-08-28 15:43:54

お礼

変身が遅くなり申し訳ありません。
4m道路は商売のためではなく、敷地内に私道を作れば確実に許可がおりるという話だったようです。
運よく昔お世話になり、事情をよく知っている建築士さんが請け負ってくれることになり、うまく進みそうです。
銀行に融資はお願いしないので、分筆の心配はなさそうです。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-04 23:50:20

ANo.6

>違法建築分は、未登記ですが税金は払っているらしいです。
追徴課税分を払えば、建築可能なのでしょうか?

基準法と税法はまったく無関係です。
建築できることは、基準法の集団規定と単体規定の問題です。
#4の方の言うとおり。
ネックは、可分、不可分の問題です。
明日、役所に行くなら、配置図にそれぞれの間取り入りの図面を用意しましょう。

投稿日時 - 2007-08-28 15:42:46

お礼

pc故障でおそくなって申し訳ありませんでした。
市役所に行こうとしたら建築士から連絡があり、直接土木事務所まで掛け合ってくれました。
敷地内に2M道路を作れば大丈夫みたいです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-04 23:44:21

ANo.5

大家してます

出来るかどうかは未確認ですが...
以前建築屋(二級建築士)と不動産屋に勧められた土地が有りました

貴方の場合とは少し違うのですが

・そのままの状況で奧に家を建てる
・分筆して手前に家を建てる

可能かどうかは知りませんがその様な事に似た話をされたことが有ります

もちろん奧の建物は分筆後は違法建築...(笑)。

敷地内に違法建造物があるとローンが組めないでしょう
私はその為に分筆してから建てた家も有ります

違法建築物と分筆は関係ないのかも知れません

相談は不動産屋の方がそこら辺りの知識は豊富ですよ

うちの団地には屋根だけ繋がったアパート?も有ります
_______
.□.□.□.

実質一筆の土地に一戸建て感覚で3戸

壁の隙間は50センチくらいかな?...(笑)。

怪しげな不動産屋ほどそこら辺の知識は豊富です...(笑)。

投稿日時 - 2007-08-28 11:53:25

お礼

どうも、法律の隙間をくぐって建てている方はたくさんいるようですね。
建築士さんに相談したところ、建てられる方向で話が進んでいます。
昔の申請書類が残っていたので良かったみたいです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-09-04 23:41:59

ANo.3

違法建築があれば、税務局より追徴課税されるかもしれません。

設計事務所が違法建築分を清算しないと新築できないというのであれば、最もな理由だと思います。

法務局の無料相談窓口で相談を受けてくれると思います。法務局は税金については問いません。

投稿日時 - 2007-08-28 08:48:33

お礼

違法建築分は、未登記ですが税金は払っているらしいです。
追徴課税分を払えば、建築可能なのでしょうか?
やっぱり壊さないと無理ですかね・・・トホホです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-08-28 09:53:50

ANo.2

>今相談している設計事務所はできない、

設計屋を変えましょう。

>その場合は市役所で聞けばいいのでしょうか?

配置図ぐらいは必要です。

・市街化、調整区域のどっち?
・30~40m奥に「住宅」建築?
その場合、実家を残す?

投稿日時 - 2007-08-28 07:16:50

お礼

とりあえず、明日配置図をもって市役所へ行ってきます。

たぶん以前に役所に聞いたときは、違法建築のことは伝えなかったので、住宅はたててもまったく問題ないといわれましたから、市街化区域だと思います。

実家はそのまま残し、奥に別の住宅を新築予定です。
やっとココまで来たのに。一難さってまた一難です。

投稿日時 - 2007-08-28 09:51:40

ANo.1

市街化区域ですか?用途地域は?
もし調整区域だったら、もっと面倒臭い手続きが必要です。

違法建築してある建物と同じ敷地に建てる場合は増築することになりますが、
違法建築物を先に合法なものにする必要があります。
それが出来ないのなら、別の敷地として区画する必要があり、
その敷地への接道計画も必要です。

> コストも時間も手間もかかるので困ります。
> 他に方法はないのでしょうか?この判断は本当に妥当なのでしょうか?

元々違法な事をしなければ、今になってそんな文句を言わずに済ませられたのですが、
違法な事をした方が責任を持って解決しない限り、
どこへ聞きにいっても同じ事言われると思います。

以前は平気で違法建築をする施工者が居ましたが、
今は、そんなことに協力する建築士はいません。逮捕されちゃいますからね。

投稿日時 - 2007-08-28 02:20:38

お礼

違法建築は、昔知り合いに建ててもらい、若くて無知だった母が建ててしまって年月がたってしまったのです。
今後も大変そうですね・・・

わかりやすい回答ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-08-28 09:47:59

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