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締切り済みの質問

市街化調整区域の土地(線引き後取得)に分家住宅を建てる

法律・専門用語の知識不足のため、言葉足らずで質問内容が分かりにくいかもしれませんが、
どうぞよろしくお願いします。

年とった父にかわりいずれ農地の管理をしていかねばと思いたち、
父所有の土地(市街化調整区域、地目は畑らしい?)に分家住宅として家を建てたいと考えています。
分家住宅の申請にあたって、条件はほぼクリアしており、
農業委員会に近い立場にいる方から「こちら(農業委員会)のほうはたぶんいけると思います」
という言葉を先日頂きました。
ただ、市の条例の中の一つ「線引き前の土地であること」という条件だけがどうしてもクリアできていません。
宅地への農地転用→できそう、開発許可→とれない?という現状です。

線引き後に取得して10年近くたつその土地についてですが、
・目の前と片側には住宅地(市街化区域)が広がっている
・4m以上の公道に接している
・電気・上下水がすぐにでも引き込める
この土地の奇異な点が一つ・・・
この土地はもともと一つの畑(所有者は父の知り合い)だったものを、四つに分筆してあり、
その中の一つを父が買い取ったものになります(分筆時期については線引き前・後わからず)。
東側の二つの土地には既に住居があり人が住んでいます(少なくとも10年以上)。
父の話によると、その2件、市街化調整区域というものを知らずに土地を購入し
(もちろん線引き後に。どちらも農家でもなんでもない一般の人たちだそうです)
家を建て、居住後数年が経ち事実が発覚、行政側も泣きつかれて特例として認めざるをえなかった、とのこと。

そのような土地ですが、分家住宅としての開発許可をとるには、正攻法では無理なのでしょうか?
なお父の所有するその他の土地は全て、市街化調整区域にある農地(線引き前から所有)ですが、
全て農振にひっかかっていてます。
また私は所有する土地はなく、現在賃貸住宅に住んでいます。
皆さんのご意見・アドバイスを是非お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2007-11-03 03:30:25

QNo.3484721

困ってます

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回答(6)

ANo.6

補足します。
5の方の参考サイトを見る限り、
この県の分家許可は、
線引き前所有しかダメみたいですね。
うちの県基準は
本家が線引き前から居住している場合でも
土地を取得しても分家許可は可能です。

結局は、許認可権限が県であれば県の基準、
市であれば市の基準になるので
確認しましょう。

投稿日時 - 2007-11-04 17:37:21

お礼

たびたび補足いただき、ありがとうございます。
(とても勉強になります!)

>結局は、許認可権限が県であれば県の基準、
>市であれば市の基準になるので
>確認しましょう。
そうですね。その市の基準をクリアしないことには話にならないのですから、
本当に無茶な相談をしたなとあらためて思いました。
しかし、とてもいい勉強をさせていただきました。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-11-04 23:45:00

ANo.5

こんにちは。

 分家住宅は、市街化調整区域内において建築しようとする場合は、
先祖伝来の土地(線引き以前から所有している)でなければなり
ません。線引き以後に購入した土地(宅地でない)であるとキビシイ
ですね。ここでは、あきらめた方が良さそうですね。

 その他に所有(お父様やもともとお爺様が)している土地で考えてみ
てはいかがでしょうか?市街化区域に土地を所有していないのであれば
可能性はあるかもしれません。農振も除外申請をして、50戸連単して
入れば、何とかなりそう。ライフラインがキビシイかな?

 参考になればと思いURL見てください。

参考URL:http://www.pref.kochi.jp/~tosikei/tk-2/kaihatu/pdf/bunnke.pdf#search='分家住宅 建築'

投稿日時 - 2007-11-04 11:14:45

お礼

参考URL、わかりやすくまとめてあり、とてもいいですね!
市町村によっては、いろいろな案件をQ&A方式でまとめてあったり、
分かりずらい法律の文章を法律に疎い市民にもわかりやすくまとめて
提示しているところがあり、
そのような市町村をとても羨ましく思います。

皆様のご指摘のとおり、ご相談しました土地については、
あきらめるほかない、という気持ちで私の中でもふんぎりがつきそうです。

先祖代々所有の土地はすべて農振にかかった市街化調整区域の農地なのですが、
唯一ライフラインがかろうじて整備されている土地が一つだけあります。
そちらの方の土地を、今後いろいろと検討してみようかと思います。

丁寧なアドバイス、本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2007-11-04 23:36:40

へい。
分家で建てる家 農地法でOKです。
旧家が持っていた1筆の土地を分筆した日は
法務局で判ります。

まず農転届です。
農転届け終わったら、法務局に届けを出します。 
それで宅地です。

市街化区域内に家を建てられるは
農民特権です。  直系 と 分家 だけです。


ただし 300坪を超えるなど場合 駄目ですよ。 999平米以下です。
土地を売る目的だと思われます。

投稿日時 - 2007-11-04 05:30:12

お礼

約100坪程度の土地ですので、ご指摘いただいた条件については大丈夫だと思います。

アドバイス、ありがとうございました。

投稿日時 - 2007-11-04 23:14:37

ANo.3

補足します。
>父も私も「農家だから市街化調整区域に分家が建てられる」とあまりに安易に考えていたように思います。

今回の土地は線引き後取得、
すなわち農地法の3条取得であったために取得できたのであり
分家前提の5条取得では取得できなかっでしょう。

農家であれば、先祖代々の土地も所有(線引き前から)しているかと思われます。
そちらで計画するしかありません。

投稿日時 - 2007-11-03 16:39:34

お礼

重ね重ねありがとうございます。

最初の文章に書いておりますとおり、
先祖代々所有の土地は、農振にかかっている市街化調整区域の農地のみです。
その中でライフラインがかろうじて整備できている土地が唯一一カ所あります。
道路の反対側までは市街化区域なのですが、その土地のある側は見渡す限り畑で、
みるからに「農業振興地区」という寂しい場所にあります。
最初にご相談しました土地は、市の条例の基準をクリアできない土地なのですが、
住宅地の中でライフラインが整備されており、小中学校に割と近いという理由から、
住宅を建てる土地として候補に挙がりました。

いかにも農業振興地区で寂しい場所とはいえど、条例をクリアできるのであれば、
そちらの方の土地もこれからいろいろと考えていこうかと思いました。

投稿日時 - 2007-11-04 23:07:27

ANo.2

条例があるならダメでしょう。
正攻法じゃないやりかたって知らない振りして隣のように建てるということですか?
知らないで建てたからOKなのではなく、
居住権の問題が出てしまった後だから強制退去が出来ないに過ぎません。市民から文句がくれば退去命令を出す事にもなりかねないのがお役所の立場でしょう。再建築行為は不可能だと思います。
家を継ぐものは建物も継ぐ、狭ければ母屋の建て替えや離れを作って住めばいいというのが今の都市計画法の流れです。
必ずしもこれが今の現状に合っているとは思いませんがそういう法律の下定められた条例なので仕方ないとおもいます。

投稿日時 - 2007-11-03 11:50:32

お礼

>正攻法じゃないやりかたって知らない振りして隣のように建てるということですか?
>知らないで建てたからOKなのではなく、
>居住権の問題が出てしまった後だから強制退去が出来ないに過ぎません。
最初の自分の文章を読み返してみて、
「正攻法」の言葉が違う意味で働いているのに気がつきました。
そんな「正攻法」ではない手を使うしか他に方法がない土地なのか?
という気持ちからでてきた言葉だったのですが・・・。

家を継ぐ予定の者が遠く離れた場所にいるため、
その者が不在の間(いつまでかはわからない)、
唯一身近にいる子供の私に父は実質的な土地の管理について任せたいようです。
今は週末に何とか時間を作って父のところに出向き、
農作業を含む農地の管理を手伝っている状況です。
本家の近くに家を建てれば、少しは楽になるし、父も安心するかな・・・
と安易に思っておりました。
住居については他の方向からまたいろいろと考えていこうと思います。

丁寧にご返答いただき、本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2007-11-03 15:54:58

ANo.1

>農業委員会に近い立場にいる方から「こちら(農業委員会)のほうはたぶんいけると思います」

素人がでしゃばらないこと。

>ただ、市の条例の中の一つ「線引き前の土地であること」という条件だけがどうしてもクリアできていません。

建築物の無い、農地転用であれば農業委員会のみに許認可権限があります。
これは理解できますね?

また、建築物ありきの農地転用許可は
農地法、都市計画法の同時申請、同時許可ですから
今回は、農地法以外の他法令(都市計画法)で
分家要件がありませんので
農業委員会は農地法の許可申請も受理できません。

うちの県基準ですけど
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
開発審査会基準第1号
■農家の二・三男が分家する場合の住宅等
2 申請に係る土地は、次の各号のいずれかに該当するものであること。
(1)原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地

あきらかに、線引き前取得じゃないと、要件がありません。
昔の覚書
http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/183.pdf

投稿日時 - 2007-11-03 08:11:43

お礼

やはり、そうですか・・・。
父も私も「農家だから市街化調整区域に分家が建てられる」とあまりに安易に考えていたように思います。
最近、私の住む市の周囲の市町村では、
「集落内開発制度(市街化調整区域の開発許可基準条例)」というものが施工され、
市街化調整区域に家を建てる基準がより緩和されています。
その基準であればあきらかにその土地も問題なく家を建てることが出来るのですが・・・本当に残念です。

丁寧に細かくご説明いただき、本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2007-11-03 15:04:38

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