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解決済みの質問

来年新築…住宅会社に不信感でいっぱいです(長文です)

経緯を説明します。

H18.7上旬 
地域密着型の県内では有名な住宅会社のHPを見ていたら、
自分達が希望する地域に大型分譲地が予定されていることを知りました。
翌日、電話をして詳細を聞き、
分譲予定の場所、80区画以上の大きな分譲地、建築条件付、現在田んぼでH19.9月頃着工を目標としていることが分かりました。
開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定でしたが、
大まかな区画図はでているということで郵送していただきました。

H18.11 上旬
土地面積と坪単価が出たということで、正式な区画図が届きました。
担当者と初めて対面し、話を聞きました。
もともとその町は主人の実家なので、その地域のことは詳しかったことと、
この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、
更地になってから決めていては好みの場所が押さえられないということから、
1週間後くらいに最終的な区画地を決定しました。
その日のうちに、契約金として、100万(土地請負50万+建築契約50万)を一部頭金として支払いました。

H19.1 下旬
11月に送った区画図から変更があるとのことで、再度区画図がFAXされてきました。
家だったところに道が出来ていたりして、大きな変化があったので、改めて区画を検討し報告しました。
この間、住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していました。

H19.8 上旬
また区画変更があり「これが最終です」ということで、FAXされてきました。
前回の区画図から大きな変化はないものの、方角が変わっていることに気づきました。
(私達が決定した土地は「東道路」だったのに、「北東道路」に変わっており、勿論区画変更してもらう)
また、工期が2ヶ月ほど遅れており、9月から工事(田んぼ⇒宅地へ)が始められるということが分かりました。

H19.9下旬
まだ分譲地は何も工事に入っていませんでした。
担当者から電話があり、「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
「着工時期については未定」
「隣町を分譲していた時は、大体1年ほど予定より延びた」と現状を報告し電話を切りました。

未定っていったいいつまで待てばいいのかとても不安です。
もう、いい加減な会社の対応に憤慨しています。
担当者も、マメに連絡をくれず上記以外は何も連絡がありません。
本当ならもう基礎が出来ていてもいい頃です。
もし本当に1年後になれば、金利も上がるかもしれないし、住宅ローン控除も対象外になるかもしれないんです。

宅地になる前の販売、これって普通ですか?
この会社大丈夫でしょうか?
土地の持ち主と話が進んでいない…って今更何言ってるの?って感じです。
正直、100万捨ててでも別の土地に変更したいくらいなのですが、
主人は待つしかない…と言っています。

建築条件付なので建物は契約しましたが、土地は請負書どまりです。
この請負書も、初期の区画地での請負書で、最終決定した区画地での請負書はまだ発行されていません。

投稿日時 - 2007-11-09 10:26:04

QNo.3502440

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

NO6です。NO12さんが非常に詳しくかかれているのですが、私もHMの人にいくぶんか聞いてきたことがあるので書かせていただきます。

1・まず、この契約に関しては土地の図面がないにもかかわらず契約をしてることがおかしいです。この契約は東道路への道路付けに関して払われているお金であって、北東になったとなると違法性が高い。故に今の時点でも東道路に関して手付けをしたという証拠があれば解約できると思います。道路付けというのは非常に重要で、北が南に変わった場合、場所によっては数百万単位で違ってきます。これらを勝手に変えるのは違法です。

2・建築条件付き土地の場合、土地の売買契約より先に建物の契約をさせようとする業者は要注意です。建築条件付き物件の場合、土地の契約が先で建物については検討してから結論を出すことです。

建築条件付き物件の場合、土地購入後から3ヶ月の猶予期間に、業者のプランニングが気に入らない場合、白紙撤回できる権限が憲法第29条、建築工事請負契約の凍結義務にて定められています。

3・建物の協議の際に見積書、仕様書、設計図を出さず、詳しい説明をしてくれない業者であり、プランが曖昧にも関らず、工事請負契約に手付けを払わせている。これもおかしい部分です。しかも土地契約をしていない。どうやっても、土地の契約が先なのがあるべき形です。

不信な点が多いので、監督官庁(役所の建築指導課など)に問い合わせてください。

先に書いた二つの柱で、契約を解除できるはずです。
これだけの不信感があるのですから、もし仮に開発そのものが遂行されても、トラブルが多く起きる危険が多いと思います。

契約自体が非常にいいかげんです。

もしこれから土地を探す場合、あるいは建築を考える場合はある程度、欲しい土地にどのような制限があるのかを市に問い合わせることです。

業者の選択には市で宅建取引業担当課でその業者の過去の行政処分等が閲覧できるので、信用が高いかどうか一定の目安になります。
それに、過去その業者で建築してるオーナーの紹介を何人もできるか、あるいは建てた人のクチコミなど聞くことです。

いずれにしても、契約したのは御主人です。
この契約が非常に違法性が高く信用度が低いことを、御主人とまず先にお話されたらどうでしょう。
建築はお金を払って座ってるだけでは全く満足するものにはならないですから。

投稿日時 - 2007-11-12 09:33:53

補足

図面がないのに契約していることが可笑しいと思わなかった私たちの無知さを恥じています。
確かに、東道路が北東道路になっていたのは事実です。
本来なら東⇒北東なら坪単価が安くなる可能性がありますよね…。
最終の分譲地の区画図と単価が発表になった時、
当初、私たちが契約した坪単価より全体的に1万円アップしていました。
住宅会社は当初の坪単価のままでいいという連絡がありました。
しかし、私たちは北東道路の土地はいらないので、南西道路の土地に変更してもらい、
しかも価格は当初ままでと依頼したところ、
住宅会社からの返事はOKだったので、その点ではある意味得をしました。

今週末に司法書士と建築指導課に行きます。
きっとこのまま家を建ててもトラブルが多いと私も思います。
(実際、ネット上のクチコミでは、“建て逃げ”など書かれていました)
もともと歴史があまりない最近出来た会社(創立は10年前)の割には、
県内でいくつも大きな分譲地を販売し(全て建築条件付)、
しかもほとんどが水田跡地・沼地・工場跡地、
担当者の対応もいまいち、しかも価格が激安と大丈夫かな?と思う点がいくつもありました。

今後の土地探しに際しても、色々アドバイスをいただきありがとうございました。
100万は大きいです…。
頑張ります!

投稿日時 - 2007-11-12 11:57:47

お礼

今、分譲予定地の市役所にTelしたら、やはりまだ開発行為の許可が下りていないとのことでした。
町と県庁からの条件がクリアされていないとのことです。
勿論、条件が満たされなかったら分譲の話は白紙になると。
よくこんな状態でHPに広告として載せ、金銭を支払わせたのかと驚きです。

市役所より県庁に問い合わせます。
この会社が違法をしているということを知らせます。
強気で行きたいと思います。

投稿日時 - 2007-11-12 14:14:35

ANo.13

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回答(13)

ANo.12

NO8です。
開発行為絡みの分譲では計画が遅延する事は多々ございますが、今回のスレ主さんのケースでは明らかにアブノーマルな事がいくつかございます。
(1)開発許可番号交付前に付き、土地価格決定・価格開示ができない為
 協定書なるもので拘束した。
(2)土地価格・面積・地番区画番号が決定していないにも関わらず工事請 負契約をしている。
(3)建築条件付宅地販売であるのに土地売買契約前に工事請負契約が成さ れている
(4)建築条件付宅地販売であるにも関わらず停止条件・解除条件の提示を
 していないと思われる。(通常は土地売買契約書に明記されます。)

他にもあると思いますが主にこの点を抑えておけば良いと思います。

(1)に関して協定書の条項を見るに、明らかに開発許可前の販売行為逃れ の為の協定書のように感じます。あくまで50万は保証金と言う名目 ですので、当初計画の区画に対する不履行により返還されるべきもの と思います。幸い、区画図も協定書に添付されているようですので。
 保証金とは将来、成されるべきものに対し担保するものですから。
(2)契約行為は民法では口頭でも成立するものですが、請負契約に関して は存在しない物を発注者・請負者間にて執り行うものですので、当然 に発注者に有利に働きます。つまり工事請負の場合、図面・仕様・見 積書・履行開始完了期限の添付が最低限必要かと思います。
 今回の場合は土地区画・面積も確定でないので契約書不備を主張出来 ると思います。
 従って、返金は可能でしょう。
 こちらで建築するにしても、最終決定された土地で上記書類添付の
 工事請負契約を改めて巻きなおしましょう。

(3)(4)については普通ではありえない事とだけ申し上げます。
以下に抵触していると思われます。
*不動産の表示に関する公正競争規約
施行規則第3条第12号の規定(建築条件付土地取引に係る表示事項)

いづれにしても、司法書士・もよりの宅建協会に相談される事をお勧めします。法解釈はそちらで確認してください。
参考ですが、もしこの土地で新築を予定通り進めるなら私なら以下のように勧めます。
恐らく、次の展開は土地売買契約になります。土地売買契約書に建築条件付の停止条件(通常、3ヶ月以内に工事請負契約調印とあります。)の明記を確認し調印。同時に土地変更に付き前回の工事請負契約の破棄を申し出ます。
これで3ヶ月の猶予ができますので、この間に他の土地を物色し無ければこの土地で考えて、他で良いのがあればそちらで考えます。
いづれにしても3ヶ月以内に工事請負契約をしなければ全額返金されるので私ならそうします。ただ、この3ヶ月以内に他で良いのがあっても
契約行為をしないようにして下さい。

このような悪徳業者は大手でも多いです。特に地場の建売業者は。。
大手HMであれば友の会などで会員募集し顧客を集めるんですが。
いづれにしても協定書などで50万も取る業者は信用できませんね。

参考URL:http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm

投稿日時 - 2007-11-11 14:14:33

補足

詳しく回答いただきありがとうございます。
今週の土曜日に司法書士の無料相談というものが近くであるので、
そちらで一度相談に行ってみます。

また、区画地が変更になっている以上、
工事請負契約に関しての再発行は必須ですので、
3ヶ月の執行猶予間内に土地探しをしたいと思います。

しかし、今回の返金についてや、他の土地探しに対し主人が積極的ではないので、私が一人で動くことになりそうです。
動くことに関しては止められていませんが、
やはり違法に関してはそんなに重要視していないようです。
ただ、何度も言っていますが、土地だけでこれだけの違法をしているのなら、
建物の方も違法をしていると思えてなりません。
本当に大々的にCMまで流すようなHMがやることとは思えません。
何度も実名を出したいと思いました…。

投稿日時 - 2007-11-12 11:39:50

ANo.11

NO8です。
話しの流れから察するに土地売買契約はまだなんでしょうか?
現在、契約行為として署名捺印しているのは
1、工事請負契約
2、開発行為に関する協定書?
の2つのみでよろしいですか?

投稿日時 - 2007-11-10 19:15:47

補足

そのとおりです。
土地の契約書はまだありません。
質問文で一部間違いがございました。
土地は請負書どまりと記載しましたが、「協定書」の間違いでした。
協定書で捺印しています(初期の区画地にて。最終決定した区画地ではまだ発行されていません)
建物は「工事請負契約書」で捺印済みです。

協定書に下記のとおり記載されています。

売主(住宅会社)と買主は、双方合意のうえ、下記事項のとおり協定を締結したので、後日の証として、本協定書を作成し、署名押印のうえ各自所持する。

第1条
甲(住宅会社)は乙(買主)に対し、記載の不動産を金50万にて売渡し、
乙はこれを買い受けることを仮に約する。
本協定書締結と同時に乙は甲に保証金として、金50万を預ける。
但し、第4条不動産売買契約の契約手附金に充当するものとする。

第2条
甲は本協定書締結後、宅地開発(都市計画法第29条)の許可を受けそれに係る造成後、検査済証の取得(建築確認申請提出可能)を成するもんとする。

第3条
甲の責に帰することのできない理由に依り、第2条に定める宅地開発の取得を成し得ない場合は、本協定は白紙解約とする。

第4条
本物件の売買契約日は都市計画法第29条宅地開発の許可の取得日から10日以内に別紙契約書に基づき不動産売買契約を締結するものとする。

第5条
本協定書の事項に違背した者は、違約金として土地売買価格の保証金を相手方に支払うものとする。

以上です。

投稿日時 - 2007-11-10 23:00:15

ANo.10

2、5です。
ひどいですね。こんな協定書に同意してどうするつもりですかと聞きたい。簡単に言えば、どんな開発の結果になっても許可さえ下りれば、建築条件付ではなく、建売住宅を買うという内容ではないですか。
不動産売買契約するという事は建売として買う(多少の注文は受けてもつまり、売り建ての形を取るけど建築主は不動産業者になり、建物に関する主導権は全て不動産が握る事になります)という事ですよ。

これが大手でいい業者のやる方法とはとても思えません。
ふざけているし、よくこんな文章でOK出しましたね。

工事請負契約書は、最低限記載すべき事項が決まっています。
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-01/keiyaku-01.htm
をみて惑わされないように勉強してみて下さい。
土地も確定せず、図面も仕様もなしで工事の請負契約なんてありえません。仮に・・といわれても申し込み程度ならあるかもしれませんがこんな状態での契約はありえません。

まず、契約の無効ではないかと伝え、
100万は返して欲しいと聞いてみて下さい。

契約書不備が多くこの契約書は司法書士に相談すると無効ではないか、といわれると思うんだけどと、(本当に司法書士にみてもらい見解を文章で出してもらうのも手です。弁護士より身近で良心的費用)などといって相手が驚き、返してくれればいいですね。

司法書士の親戚が反対しているとか何とか言ってなにか理由をつけて開発許可が下りた時に連絡ください、その時決める事にします。というのも土地の便利さを求めているなら、けんかにはならないかもしれません。

そうだねえ、一番は司法書士かな法律的にまずいかまずくないか、無効か、無効じゃないか判断してくれると思います。また、第三者にも対抗できる資格ですからね。相談してみたらどうですか。100万戻って5~10万は授業料という事になるかもしれません。

司法書士さんに5万の本を売りつけられて主人が電話でOKを出してしまったのですが、司法書士さんに相談したら書籍の送り返しとお断りのお手紙を相手に司法書士さんの名前で出してもらっておさまりました。そのときは損害になりそうな5万に対して送料込みの5000円でやってくれたんですよ。ありがたかったです。

投稿日時 - 2007-11-10 12:18:49

補足

リンク先を拝見しました。
確かに記載事項がいくつも漏れています。
仕様書・坪単価はありますが、間取り図面は当然なく、建坪などもこちらが適当に返事した33坪で発行されています。

工事請負契約書には、

発注者 ○○○○(主人の名前)と、
請負者 △△△△(住宅会社)とは、
(工事名) ○○様邸新築工事の施工について、次の事項と添付の共通特約事項、設計図-枚、仕様書1枚、建物販売価格表1枚に基づいて、工事請負契約を結ぶ。

1.工事場所  住所
2.工期 着手 平成-年-月-日
       工事許可の日から10日以内
    完成 平成-年-月-日
       着手から100日以内
3.引渡しの時期 完成の日から10日以内
4.請負代金の額 金50万
         延べ床面積33.00坪 1坪当たり○○円也
5.請負代金の支払い 前払い 契約成立時に金50万円也
部分払い 着工時に金-
上棟後1ヶ月以内に金-
支払い請求締切日-
完成引渡しの時に 残金

6.その他
その他は長いので割愛します。

司法書士さんに一度前向きに相談してみます。
今日も主人と話し合ったのですが、現段階で他にいい土地があるわけではないから…と言葉を濁していました。
しかし、それは土地探しをしていないから当然です。
司法書士さんへの相談、分譲地域の市役所へ開発行為の進捗状況の確認などを平行しながら、別の土地も探してみます。

主人は、このままこの土地にマイホームが建てば、結果オーライとなってしまうと思います。
しかし、私は、例え地盤がちゃんとして、家もちゃんと建ったとしても、
違法をし、完全に信用出来なくなっている会社に全て任せることが不安でなりません。

投稿日時 - 2007-11-10 23:28:04

ANo.9

この契約はもともと危険ですよ。土地は土地、建物は建物として契約しないと。建物代でいくらぼられてもしょうがないですよ。

投稿日時 - 2007-11-10 12:15:12

補足

回答ありがとうございます。
>いくらぼられても
このようなご意見を聞くととても不安になります…。

投稿日時 - 2007-11-10 22:42:55

ANo.8

こんにちは。解約・全額返金希望の前提で回答します。

開発許可番号交付前の販売は完全に宅建業法違反ですので解約も出来ますし返金にも応じると思いますが。。
まずは最初の契約時に開発許可番号が交付されているかどうか確認しましょう。

投稿日時 - 2007-11-10 10:14:51

補足

回答ありがとうございます。
「工事請負契約書」「協定書」に開発許可番号は記載されていませんでした。

今、支払いの控えを見ていたのですが、
領収証で「建物契約手附金」として50万、
御預証で「協定書に基づく保証金」として50万切られています。
なお、御預証の方は「契約日迄お預かり」となっています。
単純に返金可能ということでしょうか?

投稿日時 - 2007-11-10 10:39:35

ANo.7

NO6です。

聞いてわかるのは都市計画課とか建築に関係する部署だと思いますが。
市役所には案内の人もいると思いますから聞いてその課を周られるのも一案かと思います。
 
ただ、用途地域がどうなってるのかによって全く違いますよね。
何種なのか低層地域なのかによっても違います。
でも、きちんとした契約書もあるようですし、宅地にできないのであればお金が戻る旨のことも書いてあるので、とりあえず待ってみるしかない気もしますよね。

ただ、開発前の土地の販売というのはなくもないと思いますよ。
どうしてかと言うと土地を割り振って売ると維持費が不動産業者にかかるので、造成前に売ったほうがリスクが低いのです。

ここはとりあえず、待ってみてはそうですか?
その上で、駄目であればお金も返ってくるわけですし。
細かい権利書等に私達が目を通しているわけではないので、一概に詐欺のような扱いもできないし、かと言ってきちんとしてますとも言いがたい部分もあります。区画分けで気に入らないのであれば、その旨はまた別にそのメーカーと話しをしたほうがいいのではないかと思います。

奥様がこのように現場の納期が送れて苛立ちを感じられるのはとてもわかるのですが、結果がでないとわからないし、物件というのは乗り換えたり飛びついたりすると返って悪い結果が出てしまうように思うのですが・・・。予算うんぬんではなく、家というのは満足感がすべてですから。

投稿日時 - 2007-11-09 21:05:44

補足

回答ありがとうございます。
第1種住宅地域です。

待ってみる…というのも一理あります。
宅地にさえなればとんとん拍子に進むと思います。
(もし地盤改良代が自己負担でもかまわない…というより仕方がない)

まず市役所に行ってみます。

投稿日時 - 2007-11-09 23:04:13

ANo.6

大変なことになってらっしゃるのですね。

私は他の方のように、専門的なことはわからないのですが。開発の許可の話しというのは、どの辺が弊害になっているのでしょうか?
地域指定はどのようになってるのですか?
また、売主さんの謄本等はもらったのでしょうか?

造成前に払ったのは建築費というより土地への手付けではないですか?
私も一概に駄目という風には思わないのですが、普通は大まかな測量図を土地家屋敷調査士が図面で大体出してるはずです。開発というのは開発する見込みがあるからこそすると思うし、事前調査もいると思います。

もしどうしてもその場所が気になるのであれば、専門の人行政書士よりは土地家屋敷調査士のほうがいいのかな・・?ちょっとわからないのですが調べてもらったほうがよいのではないですか?

ちなみに地盤改良や地質調査はたとえ似た地域の場所でもその家ごとに全然JIOからの検査結果がシロになる場合もあるし、クロになる場合もあるらしいんです。後、建坪によっても費用が変わりますよね?
その値段を持ちますというのは、ちょっとどうかなと思います。

もし専門の方に頼まなくても、その開発地の管轄の役所の都市計画課で、その地番にそういった開発の話が持ち込まれているかくらいは聞いてみれるかな、と思います。

投稿日時 - 2007-11-09 19:30:20

補足

回答ありがとうございます。
どのあたりが弊害になっているのかは聞いていません。
情けない話ですが、担当者とのやり取りは現段階では主人に任せています。
電話も主人の携帯にかかってきますので、全て主人が対応しています。
…が、主人があまりつっこんで聞かないのです。
私もそうですが、勉強不足なのでどうつっこんでいいのか分からないのです。

どうしてこんな無知の状態で一生に一度の買い物をしてしまったのかと思われる方もいらっしゃると思いますが、
正直、住宅ローンや建築仕様のことなどは勉強したのですが、
住宅会社が県やその土地の開発行為の許可を得て宅地化するまでの経緯や手続きなどはノータッチでした。
その町の市役所にいって、聞いたら答えてくれるものでしょうか?
また、土地のことを訪ねるには何課になるのか教えていただければ幸いです。

投稿日時 - 2007-11-09 20:41:47

ANo.5

2です。
地盤改良までやるとありますが、造成のために必要な改良のみで、宅地ごとに建物に対応した地盤改良は自分持ちのはずです。土地を売る営業さんにそんなことまでわからないと思います。もし、自分たちで改良が必要でないところまで地盤改良してくれるという事なら許容地耐力度がいくつに設定して造成をするのか聞いてみて下さい。おそらく適当な答えしか返ってはきません。

田んぼの土の漉き取り等やるかどうかもわからないし、ひどい所は(予算が無いと)客土を乗せるだけなんて時もあります。

確かに業者のせいだけでなく、行政庁が慣れていないときもあるでしょう。それにしても、そんな状態で販売するなんていい業者とはとても思えないのです。

完売とはマンション販売でもよく使う手です。
売れ残っても一次売却者から不動産業者などへの売却を何宅地もまとめて行ったりしてまず一次売却は終わらせるのです。宅地数が多ければそれだけ売るのは大変なのです。売れ残りだけでなく、売れる前の土地もサクラというより不動産業にいくつも売るのです。民間の販売なんてそういうものです。あせらせて買わせる販売手法に乗っかってばかりではいけませんよ。実際業者に売れていることは売れているのでうそではないですしね。みかけにだまされてはいけません。

まず、質問者様は、もっと勉強すべきです。
不動産を入手するのに目先の便利さや勝手に思い描いたイメージ宅地ばかりに気を取られてはいけません。相手にとって貴方はカモにされるかもしれないのですよ。後で後悔しない為にももう少し勉強なさった方がよろしいかと思います。

投稿日時 - 2007-11-09 17:53:11

補足

回答ありがとうございます。

>売れ残りだけでなく、売れる前の土地もサクラというより不動産業にいくつも売るのです

この会社は全て建築条件付なので、他の不動産業に土地を売ることはありませんし、見たことがありません。

地盤調査・地盤改良については、下記のとおり記載されています。

「付帯工事」
地盤調査費・必要に応じての地盤か医療費(当社分譲地はこの費用も不要)
上記掲載の付帯工事費は一切いただきません

これは、地盤調査・地盤改良代は負担してくれる…という意味ではないのでしょうか?

投稿日時 - 2007-11-09 20:19:59

お礼

すみません。
もう少し補足です。
土地の「工事請負契約書」を見てみたのですが、下記のとおり記載されています。

「請負者が工事作業(基礎工事の着工と、木材料のきざみ作業)着手以前であれば、
発注者は請負代金の前払い金を請負者に支払うことにより本契約を解除することが出来るものとします。」

50万は確実に戻ってこないということでしょうか。


また、建物の方の「協定書」には下記のとおり記載されています。

「第2条 甲(住宅会社)は本協定書締結後、宅地開発(都市計画法第29条)の許可を受けそれに係る造成工事を完了後、検査済証の取得(建築確認申請提出可能)を成するものとする。

第3条 甲の責に帰することのできない理由に依り、第2条に定める宅地開発の許可の取得を成し得ない場合は、本協定は白紙解約とする。

第4条 本物件の売買契約日は都市計画法代29条宅地開発の許可の取得日から10日以内に別紙契約書に基づき不動産売買契約を締結するものとする。

第5条 本協定書の条項に違背した者は、違約金として土地売買価格の保証金を相手方に支払うものとする。

まだ宅地開発の許可を取得できないと決まったわけではないので、白紙にはならないのでしょうか。

投稿日時 - 2007-11-09 20:41:11

ANo.4

はじめまして、
貴女、ご主人は、如何したいのですか?   私なら建築士+土地家屋調査士+司法書士そしてさらに、弁護士に調査費用を支払って内容証明書を、 先方へ送ります、勿論、諸費用を含む、損害賠償を弁護士を代理人とし、貴方の、思っている要求が通るためにも、ぜひガンバッテくださいね。

投稿日時 - 2007-11-09 12:47:54

補足

私は、本100万捨ててでもと申しましたが、当然取り返せるなら取り返したいです。
ただ、場所がやはり魅力的です。
まず、私の身内の家から近い
駅から徒歩5分
(主人も私も駅は利用しませんが、電車1本で大都市に行けます。
その分販売価格が高いですが、将来、売却する時のことを考えると多少無理してでも支払おうかと…)
その町は田舎ですが、隣町は栄えており、利便性が高い

けれど、今借家で住んでいる町も魅力的で、迷ってきました。
今の家は結婚と同時に引っ越してきました。
100万支払ったのは、今の家に引っ越す前の話しです(つまり婚約中の時)
今住んでいる町は候補として入れていませんでした(治安が悪いイメージがあった為)
住めば都ですね。
魅力的な理由は、
主人の会社がある
大手スーパーマーケットが多く、買い物に困らない
高速道路のICがある(私たちは電車より高速道路をよく利用します)
ただ、この町の坪単価は知りません。

主人は、気長に待つつもりでいます。
100万を捨てる気はありません。

投稿日時 - 2007-11-09 13:20:29

ANo.3

>「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
ということは、まだ開発許可の申請を行政に提出すらしてないだんかいだと思います。
着工までの大まかな(一般的な)ながれで
事前協議→開発許可(排水計画、道路明示等でここまで約4ヶ月)→開発工事完了(約1ヶ月)→確認申請(約1ヶ月*木造3階だと+約1ヶ月)→着工
ですので着工まで最低約6ヶ月ぐらいはかかると思います。
気長に待つか、別の土地をさがすかですね。

>その日のうちに、契約金として、100万(土地請負50万+建築契約50万)を一部頭金として支払いました。
許可がおりてないのに手付けを受け取っていいのでしたっけ?保全措置等は?

投稿日時 - 2007-11-09 12:41:51

補足

無知なため申し訳ございません。
保全措置…というのは何でしょうか?

皆さんの回答を読んでいると、とにかく違法をしているということでしょうか。
本当に県内(いや関西圏)では有名で、インパクトのあるCMを大々的に流している、
分譲地(100区画以上が多い)も次々と販売して、しかもほとんど完売しています。
そんな会社がこんなに堂々と違法するんですね。

投稿日時 - 2007-11-09 13:10:59

ANo.2

一般公開前といっても情報が早すぎる時期でしたね。いらいらしても業者の一存でできることではありません。

開発というのは、こうしたいけどと計画を出しても、各関係課からいろいろな条件がでたり、計画の見直しをうけたり、すると予定工費が変わったりという段階を経て決着がつきます。

開発に慣れていて自分勝手な計画でなく、公共の福祉や、条例、などを周知していて予算に余裕があっても多少の開発の変更はあるものです。
大胆な変更があったのはおそらく区画数を増やさないと採算が取れない工事も発生しそうになっているとか、面積が大きくないと宅地開発を認めないとか区画の問題が出たせいかもしれませんね。

>土地の持ち主と話が進んでいない…
計画が変わったので事業計画が変わってしまった。許可が下りるまではありうることです。

>この会社大丈夫でしょうか?
変な会社です。ですが、お客様に連絡の取り様等ありません。開発許可が下りないと何も確定事項ではありません。

>宅地になる前の販売、これって普通ですか?
異常です。宅建の試験の問題の解説ですが読んでみて下さい。
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1636.html
開発許可が下りなければ売買できません。

早い情報でお得!!と思うのはどうかと思います。
田んぼの造成地では地耐力も期待できないし。
本当に魅力がある地であるならまつしかないですよ。

しかも、建築契約を先にするなんて聞かないですね。
都合よく集金だけされた可能性もあり不安です。
とにかく、こういうときは開発の動向を見守ってせめて開発許可がおりた時に一番に電話を下さい。とするべきで、それまでお金のやり取りや契約などをすべきでは無いと思います。業法的に違法だし。

投稿日時 - 2007-11-09 11:01:53

補足

>面積が大きくないと宅地開発を認めないとか
確かに、この町は田舎なので1区画=180平米以上という条件が後々加算されました。

水田ということは十分懸念してましたが、
現状で、県内で水田跡地に建築する会社は少なくなく、
大手HM(積○・ト○タ・ダ○ワなど)も昨年まで水田だった場所に次々と建築していっていることと、
地盤調査・地盤改良を行うのでこの土地に決めました。

建築条件付という時点でその会社で建築することは決定しているので、
先に建物の契約をすることに不審感を抱きませんでした。


この住宅会社は主に県内でも南部を集中的に販売していました。
今回の分譲は県内でも東部で、この会社では実績がない初めての市です。
実績のある市では、分譲する時はさくさくと進められるのだけれど、
この分譲地のように初めてだと、色々と調べられることが多く、
なかなか簡単には進まないと担当者が言っていました。

この100万、返ってきませんよね…?
せめて50万だけでも。

投稿日時 - 2007-11-09 11:26:19

ANo.1

>>開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定でしたが、
 宅地にする前に、事前協議、開発許可、宅地法規制区域許可、大規模開発だと近隣の同意、公共工事の整備、風致、砂防許可、ありとあらゆる許可をとらないと宅地とはいいません。

>>この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、
 それは半分以上「サクラ」というケースも珍しくありません。
 
>>その日のうちに、契約金として、100万(土地請負50万+建築契約50万)を一部頭金として支払いました。
 宅地となっていないのに、どうして契約金を払ってしまったのですか?
 ある会社は土地も決まっていないのに建物の契約金を100万円払わせ てそれから土地を探す業者もいます。その場合弁護士をたてて返金した 事例があります。このケースは明らかに宅建業法違反ですね。

>>住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していました。
 当然でしょう。宅地許可がおりていないのだから。

>>9月から工事(田んぼ⇒宅地へ)が始められるということが分かりました。
 そんな信用できない会社の造成工事信用して家を建てられますか?
だって田んぼから宅地にするのだって、地盤改良もせずに造成ということも考えられますよ。たんぼでいきなり盛り土で家を建てたらどうなるか分かりますか?不同沈下や地盤の傾きということになるおそれが充分に考えられます。なぜなら自分が契約した土地の方角が違うように造成計画が変化しているのですから。信用できません。

>>「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」
 町はいいとしても肝心の地主との話し合いがうまく進んでいないということは、土地の売買契約を結んでいないのでしょうか?
勝手に計画を進めて後で地主と交渉するという手はずでしょうか?

>>「着工時期については未定」
 未定でしょう。地主との話し合いがつかないということは

大規模開発の場合にまだ造成していない土地の購入は普通ありえないんですけど。公共工事(電気、ガス、水道引き込み工事の埋設工事等)

>>宅地になる前の販売、これって普通ですか?
 普通じゃないですね。あおられただけです。

>>正直、100万捨ててでも別の土地に変更したいくらいなのですが、
建物は契約しましたが、土地は請負書どまりです。
 建物も契約したなんて信じられない。だってどんな建物建てられるかわからないもの。早まったとしかいいようがないですね。
吟味しすぎたり慎重にしていても騙される場合もありますし、

一度〇〇県宅地建物取引業協会や〇〇県建設業不動産課でご相談ください。

投稿日時 - 2007-11-09 10:59:25

補足

回答ありがとうございます。
補足ですが、地盤調査・地盤改良は行われます(費用は住宅会社持ち)
なお、建物を契約したのは、「建築条件付」だからです。
また、公開前に半分以上土地が埋まっているのは事実です。
別の場所の分譲地がいくつかありますが、広告で掲載される頃にはHPを見てもほとんど『契約済み』マークになっています。
買い手にとって土地の選択肢が少ないよりは、多いほうがいいと思うので、デメリットを進んでやるとは思えないのですが…。
(現に、一度別の分譲地の問い合わせをした時、本当に埋まっていました)

投稿日時 - 2007-11-09 11:12:02

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