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締切り済みの質問

不動産売買契約書の特約に書かれていない約束事って・・・

教えてください!
中古戸建てを購入することになったのですが、その際に購入の条件として庭の手入れをお願いしています。
庭は枯れ木、枯れ草、雑草でかなりひどい状態でしたので、最低限枯れ草、枯れ木、雑草の撤去をお願いしたいと申し伝ました。
その後、売主側が条件をのんだと不動産会社から連絡があったので契約を結ぶことになったのですが、送られてきた不動産売買契約書の特約にその条件が記載されておりませんでした。(その他のこちらが提示した条件は記載してありました。)

不動産会社に確認したところ、庭の手入れをする余裕(時間的・金銭的)が売主側にないので、不動産会社の担当者が受け渡し日までに庭の手入れをすることになったとのこと。売主が不動産会社にやってもらえるようお願いしたそうです。
そのため契約書には記載することができず、口頭での約束事しかできないと言い張っていました。(かなり下手には出ていましたが)
しかし、それでこちらが契約書に印してしまったら、万が一やってもらえなかったとしても、クレームをつけることもできないとしつこく食い下がったところ、現場担当が不動産売買契約書とは別に、その旨を記載した書類を作ることになりました。
ここで質問なのですが
1:不動産売買契約書以外の、不動産会社および販売担当が作成した書類において約束されていることが、万が一果されなかった場合、法的に契約違反とすることができるのか?
2:法的に不動産売買契約書以外の書類を有効とするためには、最低限その書類にどのような記載、印がしてあることが必要か?

詳しい方、どうぞよろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2007-11-10 14:15:44

QNo.3505721

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回答(5)

ANo.5

他の回答者様のおっしゃる通り、売買代金から減額する方法がベストだと思います。なぜならば、すべて質問者様の範疇にて処理できるからです。
また、どうしても売主側に雑草の撤去をとお考えならば、仲介会社の提案を逆に売主にさせるのが良いでしょう。
売買契約書の特約欄には、あくまでも雑草の撤去を条件と記載してもらい、売主と仲介会社で別途、書類を交わすなりして処理してもらいます。当事者はあくまで売主と買主ですから、万一、仲介会社が怠ったとしても売主に責任を追及できるようにしたほうが良いかと思います。契約事は、その後、解除になったりとネガティヴな面をあまり考えずに進める方もいらっしゃいますが、全く見ず知らずの第三者といきなり「当事者」になるのですから、細部まで煮詰めるのは当たり前のことです。
減額ができないようであれば、あくまでも売主の責任として撤去してもらい、方法については売主が仲介会社に依頼するなど、質問者様に影響が出ないようにしたほうが賢明かと思われます。

投稿日時 - 2012-01-14 18:27:55

掃除や片付けは、建物や庭の規模、また手入れの程度などで個人差があります。
NO3さんのご回答のとおり、専門業者に見積もりを依頼し、その金額を明確にし
その額を売買額から減額する方法がベストだと思います。

不動産売買とは、このような事も含めて重要事項で、
双方が納得することが契約です。

投稿日時 - 2007-11-11 17:03:29

ANo.3

すみません。質問に対する直接的な回答ではありませんが、

庭の手入れについて、契約書の特約にも記載がなく、更に売主は時間がないから不動産屋の担当者がやるなどと、

恐らく庭に関して、納得の行く結果は得られないと思います。
売主がやろうが、不動産屋の担当者がやろうが、特約に書けないことはない。書けない=書きたくない、ということはその部分を軽視している証拠です。

こういう場合には、別紙で云々ではなく、庭の手入れ一式を専門業者にやってもらったとして掛かる費用分を、売買代金から減して契約するのが賢明です。そしてその浮いた分で、あなたの負担という形でやれば良いのです。

相手がそれも認めないというのでしたら、では特約に書いてくれという堂々巡りの話ですが、筋としては特約に記載するか、金額を減にするか、どちらかでしょう。

投稿日時 - 2007-11-11 01:57:54

ANo.2

1:不動産売買契約書以外の、不動産会社および販売担当が作成した書類。
約束されたことが、万が一果されなかった場合、法的に契約違反になるか?

○売買契約の違反ではなく、別紙の約束事にかんしての契約違反ということになるでしょう。
○文面を拝見する限り、売主・不動産会社の意識は、
 「不動産会社にやらせる」、「担当者が、サービスとして手入れする」
 という程度のようなので、
 きっちりと書面にすることには抵抗を示すと思われます。

2:法的に不動産売買契約書以外の書類を有効とするためには、
  低限その書類にどのような記載、印がしてあることが必要か?

○「誰が、誰に、何を、どのように、いつまでに」が書面で明確に表示され、
 当事者の押印があれば可能でしょう。
 特に「何を、どのように」が曖昧だと、あとで揉めることになるでしょう。
 不動産会社の担当者も、庭の手入れなどではズブの素人と同じなので、
 手入れ方法やゴミの処分など、具体的にしておく必要があると思います。
○「手入れが終わるまで、売買代金(仲介料)の残金は払わない」と書ければ、
 担保性が高くなりますが、売主・不動産会社の押印がとるのは難しいでしょう。

■一言で言えば、書い手として「きっちりしてくれないなら、この契約は見送る」
 と言えるかどうかだと思います。
 どうも先方は「購入の条件」とは認識していないようですね。
 「できればやってください」という程度だと、中途半端な対応はしてもらえないと思います。

投稿日時 - 2007-11-11 01:04:59

ANo.1

nrb

別に特約契約書を作成すれば良いです
または念書でもOK
・最低限枯れ草、枯れ木、雑草の撤去を実施する
・上記を履行しないときは、不動産価格から○万円減額する
・履行期限は○○とする

なお、不履行時は無条件で契約を解除できる権利又は減額する権利を選べる物とする
このさいの掛かった一切の費用は販売者とする


持ち主   住所 署名 印 
購入予定者  同じ

みたいな感じですかね

投稿日時 - 2007-11-10 14:23:58

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