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締切り済みの質問

銀行融資での、「火災保険質権一位設定」のリスク回避について教えて下さい。

賃貸業です。来年新築にあたり、長期融資を検討中。
事業計画は、30年で返済・納税して、3億の利益がでるスキーム。担保は土地と建物。連帯保証人は法定相続人(資産も有り)、保証会社に保証料を一括400万。
ここまで譲歩して、どうしても理解できないのが、「火災保険の質権第一位設定」。
火災保険は、万一火災の場合、部分的であればその火災保険で修理し、事業を継続し、返済を続けるためのもの。修理中は家賃収入が無くなるので、「特約で家賃保証(修理中も家賃相当がもらえる→返済できる)」もつける。
もし全焼の場合でも、火災保険を原資に、建て直しで事業を継続、返済の継続 を目指すもの。

ところが、この質権、銀行が主張すれば、保険金は全て銀行に。借金はチャラになるも、残るは焼け爛れた建物だけ。当然事業継続などできない。

銀行の主張は、「担保の建物が火災で担保価値が下がったらどうするの?」というだろう。だけど、銀行は回収だけを考えているのかといいたい。大事なのは、事業を継続させて返済させるじゃないのか?
銀行はいうだろう、「一旦保険で借金をチャラにして、新たに建て替え事業に融資しましょう。」←だけど、保険金を巻き上げる銀行が新たな融資をすると思う?これって立派な「貸し剥がし」じゃないですか?

銀行の担当者はいう、「質権の主張なんてしません」←しないなら文言外せというが、耳を貸さない。

30年間で、家賃下落20%、空室30%でも収支のでる計画。建設会社にも前金分の金利を払うことで、建設中の倒産リスクを回避。
ここまでリスク回避しているが、銀行の質権の主張だけはリクス回避できない。

だれかいい案ありますか?

投稿日時 - 2007-12-05 00:43:51

QNo.3571936

困ってます

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回答(1)

ANo.1

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3516520.html

で議論が出きっているようですが。

素朴な疑問点として、
(1)土地・建物への担保設定を認めているのは質問者の中で理屈が通るのかどうか?
(2)前回回答で示されなかった「抵当権の物上代位」について再確認して下さい
 
参考サイト
 http://tokagekyo.7777.net/echo_t1_coll/1705.html
 宅建のカ顧問です。問題3を確認下さい。必ずしも質権設定無しでも抵当権者は火災保険請求権への差押を経て債権回収が可能です。
 http://www.icnet.or.jp/unei/soudan/08-tanpo.html
 こちらは、長くなりますが仮に担保設定銀行が質権設定をしない間に別の債権者が質権設定した場合の事例ですが、判例は分かれているようです。(斜め読みした限りです)

第三者からは質問者が何に拘られているのかが今ひとつ理解できません。

投稿日時 - 2007-12-05 19:08:21

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