こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

所有権と区分所有100%の違い。

マンションについて、一棟丸ごとの所有権と区分所有100%はどう違うのでしょうか?

投稿日時 - 2007-12-08 17:20:30

QNo.3581442

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

 区分建物の要件を満たす建物を非区分建物として登記するか、区分建物として登記するかは所有者の意思によります。そして非区分建物として登記されている建物を区分建物とする登記(建物の区分登記)をすることもでしますし、区分建物を非区分建物にすることもできます。(区分建物合併登記)ちなみに専有部分と隣の専有部分の間の壁を壊して非区分建物にする場合は、合体の登記になります。

>ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。

 敷地権になって場合、分離可能規約を設定して変更登記(敷地権の抹消)をするか、区分建物の合併の登記をして非区分建物(非区分建物になれば当然敷地権は抹消される。)にする必要があります。

>そして、仮に土地を売却しない場合、区分所有のままとする場合と所有権とする場合で違いがあるのかなと疑問に思った次第で。

 例えば建物全部に抵当権を設定する場合、非区分建物でしたらその一個の建物に設定すればよいですが、区分建物の場合、各々の占有部分の全てについて設定しなければなりません。あるいは登記事項証明書を取るのも1通ですむか、専有部分の個数に応じた通数を取るのかという違いが生じます。
 そういった事務上の管理、処理の煩雑さの違いはありますが、それを無視すれば、どちらでも問題はないでしょう。

投稿日時 - 2007-12-10 21:39:54

補足

すっきり分かりました。どうもありがとうございます。

ちなみに、所有者の意思次第という根拠は、区分所有法1条とそれ以外に特に変更を制限する条文がないからということでよいのでしょうか?

投稿日時 - 2007-12-10 21:57:48

このQ&Aは役に立ちましたか?

4人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(8)

ANo.8

>所有者の意思次第という根拠は、区分所有法1条とそれ以外に特に変更を制限する条文がないからということでよいのでしょうか?

 区分所有法1条は、区分所有の目的とすることができる建物を定義しているだけであって、いつ区分所有権が成立するかは書いてありません。
 民法の基本原理(私的自治の原則)からすれば、所有者の意思により成立すると解するのが自然です。もっとも、心の中で思っているだけではいつ成立したのか不明確なので、公正証書による規約の設定をするとか、あるいは所有者である分譲業者がそのマンションを分譲マンションとして広告に出すといったように、その意思が外部的に表示されることが必要だとされています。
 所有者の意思表示で区分所有が成立するのですから、区分ではない建物を後から区分所有の目的とすることもできますし(もちろん、構造の独立性と利用上の独立性を満たしていることが前提ですが)、区分所有の目的とすることを止めることもできる(第三者の権利を侵害することはできないので、どんな場合も自由にという意味ではありませんが)のは当然の帰結になります。
 「構造の独立性」と「利用上の独立性」というのは、区分建物であることの必要条件ですが、十分条件ではありません。ですから、マンションを建てた場合でも、非区分建物として登記することはできます。例えば、賃貸マンションですと、オーナーが別々になるのではない限り区分建物として登記する必要性はありませんから、非区分建物(共同住宅)として登記するのが通常です。もちろん、例えば将来の相続に備えて、区分建物として登記するというのも、それは所有者の自由です。

不動産登記法
(建物の分割、区分又は合併の登記)
第五十四条  次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一  建物の分割の登記(表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
二  建物の区分の登記(表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。)
三  建物の合併の登記(表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
2  共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
3  第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。

投稿日時 - 2007-12-10 23:45:33

お礼

素人の身では何か落とし穴(例外規定や通達等)がないかとビクビクしているわけですが、意思理論までさかのぼってしまってかまわないんですね。

ありがとうございます。

投稿日時 - 2007-12-10 23:58:02

ANo.6

現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。

区分所有権(専有部分)と敷地(土地、借地権、地上権を含む)は区分所有法第22条の定めで分離処分が禁止されています、ですから貴方の質問の趣旨からして全区分所有権(専有部分)を一人のものが買い占めて所有することは、建物の敷地(土地)も一緒に取得する事になり、所有者が一人となったためにマンションとしての定義から外れることになります(区分所有法の適用外に)、土地と建物が一人の所有者で、その人が建物の所有権はそのままで、土地の所有権だけを第三者に譲ることは法律上可能ですが、建物が存在する土地を買う人がいるのか疑問です、余程奇特な人でなければ買わないでしょう。

投稿日時 - 2007-12-10 08:46:15

補足

所有者が一人となったためにマンションとしての定義から外れることになります(区分所有法の適用外に)
↑ということは区分所有権の100%保有という状態はありえないということでしょうか?実際は登記等でよく見かけますがなんでかな?

建物が存在する土地を買う人がいるのか疑問です、余程奇特な人でなければ買わないでしょう。
↑定借ならば結構いますよ。特に証券化などで。

投稿日時 - 2007-12-10 21:19:31

ANo.5

補足欄の借地借家法が区分所有法の間違いだとすれば「区分所有法では区分所有権を設定できるとなっているかと思います」と云いますが、「設定」とは設定契約のことですから「区分所有権を設定」と云うことはあり得ないです。
「区分所有者から買う」など売買等を原因として所有権移転することを云うのだと思いますが。
前置きはこのくらいにして、次の、「・・・区分所有権をすべて買い取り土地は売却」と云いますが、区分所有法では土地だけを売買することはできません。
次の「土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。」の文も少々ヘンです。土地を売却してしまえば、定期賃貸借契約はできませんので。
次の「仮に土地を売却しない場合、区分所有のままとする場合と所有権とする場合で違いがあるのかなと疑問に思った次第で。」の点もお答えに頭をかしげます。
「区分所有のままとする」と云うことは区分所有法による専有部分の所有権を取得することなので、次の「所有権とする」と同じなので、違いはないからです。
mongkokさんの、問いの真相がいまいちわかりません。

投稿日時 - 2007-12-10 08:27:09

補足

ありがとうございます。

正直なところ僕はあなたの書いている事が分かりません。
なぜ設定=設定契約なんですか?(区分所有法1条をもって設定という言葉が適切化否かは別として)

、「・・・区分所有権をすべて買い取り土地は売却」と云いますが、区分所有法では土地だけを売買することはできません。
↑だから区分所有を所有に出来るのかを聞いているのです。

土地を売却してしまえば、定期賃貸借契約はできませんので。
↑土地と建物が同一人の所有にある場合こそ設定できないんでしょ?

「区分所有のままとする」と云うことは区分所有法による専有部分の所有権を取得することなので、次の「所有権とする」と同じなので、違いはないからです。
↑現に所有権となっている場合と区分所有100%となっている場合があるからこそ、その違いを聞いているのです。

投稿日時 - 2007-12-10 21:18:06

ANo.4

マンションの定義とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して、住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもので、その各部分を2人以上で所有した建物をいう。

区分所有権とは、『建物の区分所有に関する法律』で区分けされた空間部分(部屋)の使用権を排他的に認めた物権で、建物の躯体部分(柱、梁、壁、天井、床、階段、廊下等)等、共用部分は各部屋(区分所有)を所有した者の所有権(共有)となります。

投稿日時 - 2007-12-09 19:12:24

お礼

質問の仕方が悪くてすみません。

区分所有自体がどういうものかは分かっています。
質問の趣旨はNO2,3への補足を見てもらえますか。

投稿日時 - 2007-12-09 23:31:06

ANo.3

 非区分建物の場合、物理的な一部を独立した取引の対象とすることはできません。ですから、ある部屋について所有権を移転することはできません。
 もっとも所有権の一部を移転することはできますが、あくまで建物全体についての観念的な権利の一部を移転すると言うことであって、ある具体的な物理的な部分を対象として移転するという意味ではありません。
 一方、区分建物の場合、専有部分が独立として取引の対象となりますから、ある専有部分について所有権を移転することができます。したがって全ての占有部分を有している人がある専有部分について所有権を移転した場合、一棟の建物の所有権の一部を移転したということではなく、その専有部分についての所有権全部について移転したと言うことになります。もちろん、ある専有部分について所有権の一部を移転することもできますが、これも一棟の建物の所有権の一部を移転したということではなく、その占有部分の所有権の一部を移転したという意味になります。(この場合は、その占有部分は共有になります。) 

投稿日時 - 2007-12-09 18:01:36

お礼

質問の仕方が悪くてすみません。

区分所有自体がどういうものかは分かっています。
質問の趣旨はNO2,3への補足を見てもらえますか。

投稿日時 - 2007-12-09 23:30:24

ANo.2

「知りたいのは区分所有を100%持っている場合」と云いますが、複数の区分所有者が居て、それを全部を買受け自己所有とする場合と、区分されていない一棟の建物を買い受ける場合と違ってきます。
前者だと、一棟に登記することはできないと思います。
「合棟登記」と云うのがありますが、すべての壁等取り壊し、どこの部屋に行くのも廊下に出ないで出入りする必要があります。
逆に、現在、一棟の建物を区分所有法に基づく登記をするためには、各部屋が独立しており、隣の部屋に行くには、一旦、外に出るか、又は、全員が通る廊下に出ないと行けないように改良する必要があります。
以上のように、それぞれ構造上で分けているのです。

投稿日時 - 2007-12-09 16:16:20

補足

ありがとうございます。

借地借家法では区分所有権を設定できるとなっているかと思いますが、いったん設定するとその解除は出来ない(物理的な形状に従う)という事ですか?
その根拠(条文等)もご存知でしょうか?

ちなみに、今想定しているのは、現状いる多数の区分所有者から区分所有権をすべて買い取り土地は売却のうえ定借設定、建物を賃貸するといった感じです。
そして、仮に土地を売却しない場合、区分所有のままとする場合と所有権とする場合で違いがあるのかなと疑問に思った次第で。

投稿日時 - 2007-12-09 23:18:45

お礼

補足の借地借家法は区分所有法の間違いです。

投稿日時 - 2007-12-09 23:45:15

ANo.1

たぶんですが。


建物自体の所有権はありますよね。そこにマンション等の建物には複数の所有権が成立することを認めています。
それが区分所有です。
つまり、マンションの○○号室は自分の所有権に属するということです。ただ、共有部分、廊下、ホールは管理者、またはマンションの区分所有者の共同のものになります。

物件は一物一権主義なので一つのものに多数の権利は存在しないのですが、その例外だと思います・・・。
こんな感じでいいのか不安ですが、短くてすいません。

投稿日時 - 2007-12-09 00:28:22

補足

ありがとうございます。

区部所有がどんなものかは分かっています。
知りたいのは区分所有を100%持っている場合に、例えば登記をする時等、所有権とするのか区分所有とするのかで何か具体的な違いがあるのか、あるいは、そもそも二つを自由に選択出来るのかと言った点です。

投稿日時 - 2007-12-09 11:15:25

あなたにオススメの質問