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締切り済みの質問

建物と土地が別々の業者の場合の手数料

自社物件(土地)にハウスメーカー(宅建免許無し)の戸建てを建築して新築住宅として売り出したいと思います。

土地と建物は別々に契約します。

新築住宅として販売する場合、売主なのでしょうか?販売代理なのでしょうか?

また、買主側の業者に支払う手数料は土地のみの仲介手数料でいいのでしょうか?

よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2008-03-18 16:58:57

QNo.3873848

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回答(4)

ANo.4

自社物件(土地)とわざわざ書いていること、仲介手数料の基本を理解していないこと等から推定すると、質問者は宅建業者ではないのではないかと思いますので、それも考慮して回答します。

わざわざ自社と書いてありますが、自社物件なら宅建業法の適用がないのは賃貸の場合だけですよ。販売の場合は自社物件でも宅建業法の適用があります。

そのため、売り主として継続的に家を売ることは宅地建物取引業の免許が必要です。継続的とは異論もあるようですが、土地なら2区画、建物なら2戸以上の場合は該当すると考えられます。

つまり、1戸だけならハウスメーカーは売り主になることはできますが、複数売るとなると宅建免許のないハウスメーカーは売り主になりません。これは質問者と関係ない物件全部もあわせてのことです。

つまり建てようとしている住宅が、1戸だけならハウスメーカーを建物の売り主とし、土地の売り主は質問者とすることができます(土地の使用権利についての問題は先の回答にあるようにありますが、売れるまでは借地ではなく、使用貸借と考えれば、できそうです)。
この際に質問者が宅地建物取引業の免許があれば、売り主であるハウスメーカと契約して代理人として販売することもできます(代理をするのも宅建免許が必要)。
しかし、分譲のように複数建設して建物を売るには、ハウスメーカーが宅建の免許を取得しなければ、売り主にはなれません。

ハウスメーカーが売り主になれない場合、売り主は宅地建物取引業者でなければならなくなりますので、先の回答に書かれているように、住宅を建設してそれを質問者に引き渡して(売買契約ではなく請負契約)、質問者が売り主として建物と土地を売るしかないでしょう(質問者が宅建業の免許があればです)。

もし、質問者が宅建業の免許がなければ、分譲して売ることができないことは、ハウスメーカと同様ですので、この場合は、一括して土地を宅建業者に売って(一括して売れば1回限りなので宅建業法はかからないけど、分譲して売るのはだめ)、その業者を売り主として分譲するのが一般的な方法だと思います。

仲介手数料の話については、
1回限りで土地だけを販売する場合は、売り主側の仲介業者に土地の分を支払えばよいです。

建物とセットなら、土地・建物に対しての仲介手数料が必要です。

質問者が宅建業者で他の業者を間に入れずに、自分で買い主を捜してきた場合は、仲介手数料はかかりません。

投稿日時 - 2008-03-18 19:08:24

ANo.3

追記です。

>買主側の業者に支払う手数料
意味がわかりません。客を見つけてくる仕事は売主側の仲介ですよね。
客が支払う仲介手数料という意味なら、建築条件付土地なら土地のみ。
御社が建てて、一体で売るなら建物+土地の価格相応のものになります。
もちろん御社が売主で、仲介という話はないでしょう。
建築条件付の場合のハウスビルダーからのキックバックは別問題です。

投稿日時 - 2008-03-18 17:39:00

ANo.2

売り建てでなく建売ですよね。
ハウジングメーカに建てさせたとたんに「借地権」が発生します。

ですから、建物は御社が発注して一体で売るか、
建築条件付で土地を売って買主がハウジングメーカと契約する
流れが順当かと。

投稿日時 - 2008-03-18 17:25:20

ANo.1

難しく考えすぎていませんか。
ご質問者の会社をA社として、土地はA社保有、建物は建築会社B社に建築をA社が依頼して建築。その後建築会社B社から引渡を受けて土地・建物をA社が販売する。

ようするにA社保有の土地・建物を販売するだけですから、A社が自分でお客さんを見つけて直接契約した場合には仲介手数料はかかりません。
もし不動産業者Cがお客を見つけてきた場合には、C者に対して土地・建物両方の仲介手数料を支払う。

それだけのことだと思いますが。

それとも私の書いた前提条件になにか間違いがありますか?

投稿日時 - 2008-03-18 17:21:26

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