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締切り済みの質問

店舗 賃貸借契約について教えて下さい!

テナントをAという会社に貸しており、契約を途中解約したいと申し出がありました。契約書に記載してある「中途解約の場合は6ヶ月前に申し出るか6ヶ月分の賃料を払う」とうたってあるので今年の8月までの契約となりました。

その後Aという会社がBという会社を紹介してくれ、きちんとした会社だったので契約しようとしており、Aの退店の時期はBのオープン希望に合わせますと言われたのですが、不動産の法律でBがもし6月から契約となった場合はAが中途解約の6か月分の賃料を払払う必要がなく、Bと契約する前までの賃料を払うことになる。(6ヶ月分は払わなくてよい)と言うのですがそれは二重契約になるのでしょうか?
Aが中途解約する事とBの契約は別だと思うので、Bと契約してもAから
6か月分支払われないのでしょうか?

後、AよりBを紹介した仲介手数料を1か月分もらいたいと言われました。Aは不動産会社を通しており、その際不動産会社にAは仲介手数料を払っている通り、本来手数料は借り手が払うものではないのでしょうか?

Aが「不動産会社を通さなくてもいいんじゃないでしょうか?Bは宅建も
持っておりきちんとした契約書を作成しますのでオーナー様(うち)と
の直接契約でないと、仲介手数料をうち(A)と不動産会社にWで払わないといけなくなるので大変ですよね?」

と言われたのですが、これは違うんじゃない?と指摘されました。
詳しい方教えて下さい。よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2008-03-26 21:57:57

QNo.3897517

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回答(6)

ANo.6

大家してます

>今年の8月までの契約となりました。
>Bがもし6月から契約となった場合は

8月末まではAが専有していますから貴方は新たな契約は9月以降でないと出来ませんので心配は要りません

人に貸している物件を他の人に貸してはいけません

8月までの契約ではなく契約の違約金としてなら「家賃の6ヶ月分を違約金として支払う」となっているでしょう

・「契約が8月末まで」と「解約して違約金を支払う」では扱いが異なります

後者は契約自体が存在していません

単純に考えて7月に火事になった時の事を考えてください

・8/末までの契約なら責任はBに有ります
・解約して誰も入居していなければ責任は大家にあるでしょう

>本来手数料は借り手が払うものではないのでしょうか?

業者には大家が負担しても構いません
ただし、Aが免許を持っていないなら違法行為でしょうね

後半の質問は少し書かれ方が乱れていますので質問を正確に把握できません

ただ、普通ですと

AからBに入居者が変わるだけで空室期間がなかったのですから多少は大家も融通すべき場面でしょうね

・Aの契約終了はBの家賃発生に合わせる
・Aの家賃の1ヶ月分を無料にする
・Bと直接契約する

この辺りでどうでしょうか?

・大家は余分な儲けは発生しませんがそれほどの出費もなく次回入居者が決まってよかった
・Aは入居者を紹介したので空家賃を免れた
・Bは仲介手数料が不要であった

どうでしょうか?

投稿日時 - 2008-03-27 13:23:03

お礼

回答ありがとうございます!

>8月までの契約ではなく契約の違約金としてなら「家賃の6ヶ月分を違約金として支払う」となっているでしょう

出て行くと予告通知書を2月末で受けているのでその場合は違約金
となりますよね。新しいテナントが入ればうちはすぐ出て行く
といわれてまして、逆に新しいテナントを見つけてきてくれた
形になりますね。そのメリットは6か月分のうち早ければ早いだけ
浮くという事なんですよね。

>AからBに入居者が変わるだけで空室期間がなかったのですから多少は大家も融通すべき場面でしょうね

今回相談してみてそうする事が普通なんだとわかりましたが
何が融通しなければいけないのかさえよくわからなくて。。。
やはり不動産業は特殊なので知らないと本当にあぶないですよね。

・Aの契約終了はBの家賃発生に合わせる
これはよくわかりました!

・Aの家賃の1ヶ月分を無料にする
結局同じ金額なのかもしれないですが、家賃というより
償却分をってことですよね。
仲介料ではおかしいという事が今回皆さんに相談させてもらって
よくわかったので。。。

・Bと直接契約する、仲介手数料が不要
これも私のような素人では何か問題がおきた時にあぶない
という事なのでやはり避けた方がよさそうですね。
お金がかかったとしても。。。

・大家は余分な儲けは発生しませんがそれほどの出費もなく次回入居者が決まってよかった

その通りですよね。

・Aは入居者を紹介したので空家賃を免れた
これだけでよかったって事にはならないって事なんですよね
きっと。なので1か月分の何かお礼的な事をした方がよい
ってことですよね?

知っている方から見るとこちらが都合がよいように考えてる
という事さえわからなくさらに騙そうとしてるんじゃないか
という疑念まで生じてしまうので専門家に頼まないといけない
と思いました。。。

ありがとうございました!

投稿日時 - 2008-03-28 01:54:14

ANo.5

>店子が見つかった時点で、出て行きます。いいですよ。
という合意に到る話でしょう。

>この場合出て行く時期は関係なく6か月分の賃料は支払われる
>という事ですか?もしくは店子がみつかって当初より早まった
>のでそこまでの賃料でいいですという事になるのでしょうか?
後者の方です。

>いる限りもらえるのが賃料。

>8月前までに他のテナントが入った場合・・6ヶ月はもらえないという事なんでしょうか?

そうです。当初の予定された家賃が入らないことに対する補償の意味で
6ヶ月分払うわけです。2月にA社が退去して6か月分の家賃を置いていったなら
その後、C社が4月に入居しようが、4ヶ月分は大家の利益です。
しかし、2月に、8月までには出て行きますといわれているわけで、
大家としては、8月以降入居のテナントをドンピシャで見つけてくるのは
至難の業ですよね。どうするかというと、例えばC社が、5月からなら借りたい
といったら、今度はA社の追いたてになります。
この場合、店子、大家が相談して時期を決めるということになります。


>早くテナントが入ればそれだけ自分の所の賃料が浮くという事で
よいのでしょうか?

そうです。もう移転先の目処がついているのでしょう。もっと安くて
広い場所か、高くて希少性のある場所に予約を入れているか・・・

>Aに対して仲介手数料を支払う必要があるのでしょうか?

>Aが言うように不動産会社とAの両方に手数料を支払わなければ
ならないのでしょうか?

不動産会社に店子の斡旋としての手数料を払うだけです。
ですから、A社の斡旋したテナントが嫌なら拒んでいいのです。

>・Aには通常通り8月までいてもらう。
これにはB社の話はキャンセルしないと無理
>・Bには8月以降の契約で、不動産会社を通してもうらこと、
それは個別にB社に話すしかない。
問題は、賃料や物件の希少性で大家が店子にどこまで強く出られるかに
よります。最悪、8月以降半年家賃なしという事態も想定しながら
ことに当たってください。
仲介不動産には自分が金を払って彼らを味方につけたほうがいいです。

投稿日時 - 2008-03-27 10:05:54

お礼

再び回答ありがとうございます!

ご丁寧な回答ですごくよくわかりました。
二重契約の部分もよくわかりました。
得しようと思ってたわけじゃ全然ないのですが、
A社とはA社、B社とはB社の契約なのかと素人判断で
思ったのと、後やはり仲介業者でもないAが仲介料を
と言ってきた不信感から余計騙されたのかも、と
思ってしまいました。

>・Aには通常通り8月までいてもらう。
これにはB社の話はキャンセルしないと無理

Bと今日お話しました。
その時紹介をしてあげたので償却費を安くしてというのは
よくある話ですが、仲介料をというのは聞いたことがない
のでAに確認しますと言ってくれたので、上記の事も9月に入居
という事は無理ですか?と一応ですが。。。と聞くだけ聞きました。
すると無理ではないが9月が決算なので今年度中にという事と
夏は売り上げが伸びるのでできるだけ夏前に出したいという
お話でした。

Bもやはり不安だと思うと思うので不動産会社通してもいいと
私は思いますといってくれました。
ただ仲介料は本来不動産会社の主な役割である見つけてくるという
部分がもう済んでしまってる以上後は契約書のすりあわせなので
1か月分ではなく半月分とかそういう処置を話し合ってもらいたい
というような事を言われました。

私も8月以降開いてしまうのがやはり怖いのできちんと考えて
不動産会社を通そうと思います。

何度もご丁寧にありがとうございました!

投稿日時 - 2008-03-28 00:46:47

ANo.4

賃貸事業は、お客様の立場を第一に考えるべきでしょう。
A社さんは、早くでていきたい。
おそらく、次の場所の予約や前家賃なども決めているかもしれません。
B社は逆に、移転したいから物件を探しているが適当な空きがない。
今空いていたら、既存の退去の違約金を払うし、6ヶ月に出ると約束したら
その期間で見つからない場合困る。
ということで、A社もB社も少しづつ痛み分けで6月に入居という話に
なっているのでしょう。

実際、8月に出るということになって以降、質問者さまは不動産会社に
募集依頼をかけたと思います。反応はどうだったんでしょう?

あとは、家賃の設定が気になります。
(1)現行の家賃が、継続賃料で相場より安い場合、安さにかこつけて
 入居して転貸して鞘をぬきたがる業者がいます。
 もちろん、転貸は大家の承諾がいります。
(2)家賃が適当かどうかも仲介の業者に相談して決めるべきです。
  私は、3%でも値上げできるならすべきと思いますが。
あとは、契約条件もこの際見直して、5年の定期借家にするとか
とにかくプロの知恵をいれないとあとあと後悔しますよ。

投稿日時 - 2008-03-27 09:18:58

お礼

ご回答ありがとうございます!

A社もB社もチェーン店の飲食店なので、だめだから
早く出て行きたいというAとやるからには早くやりたい
(夏が売り上げが伸びるので早めに始めたい)という
Bの会社です。

Aはどちらにしろ、うちに新しいテナントが見つからなければ
8月までは支払わなくていけないので、紹介してくれたんでしょう
ね。メリットがないのになかなかできないですもんね。きっと。

8月に出ることになっていたので父に募集をかけるように言って
おいたのですが、父の具合が悪くなりここ最近引き継いだので
まだ不動産屋に話をしてない状況でした。
人通りもあまり悪くない場所なので遅かれ早かれどこかはついた
と思いますが、もちろんそれはわからない話なので、うちとしても
早く次が決まるに越したことはなかったです。

家賃の設定ですが、相場だと思います。
不動産会社が地元密着型かつおじいちゃんなので基本的に
安く設定してテナントを見つけるように言われてるらしいですが
うちの中での最低価格があるのでそれは下げられないですが
基本的に今値上げは絶対無理な雰囲気です。
後はAからBに情報が行っていて同条件、むしろ安くしてもらえる
なら下げてくれとAに言われた位なので。。。。

そうなると、もっと信頼のおける不動産会社に相談しないと
って事になりますよね。。。それも何をとって信用がおける
と思うか。。難しいところです。

ありがとうございました!

投稿日時 - 2008-03-28 00:37:37

ANo.3

ANo.1です。
回答の補足に対してお答えします。

○ 中途解約の特約
『中途解約の場合は6ヶ月前に申し出るか6ヶ月分の賃料を払う』のことです。
○ 違約金について
契約内容の特約は『6ヶ月前に申し出る』もしくは『6ヶ月分の賃料を払う』のどちらか一方のみですです。
現在のA社の状況を言い換えますと、『6ヶ月前に中途解約の申し出をし、8月に契約終了となる』となります。
ですので違約金としての6か月分の賃料が発生しないことはお分かりだと思います。

○ 二重契約の点について
A社の言っていることが正しいです。
仮に受け取ってしまった場合、6~8月分の3ヶ月に対し二重契約の状況になってしまいます。
もちろんA社から5月までの賃料は貰います。

○ A社に仲介手数料を支払わない理由について
A社と不動産仲介契約をしているわけではありません。
仲介手数料とは一般的にいくらと言うわけではなく、両者の合意の元に仲介契約書として決められます。
その大半は簡単に言いますと礼金部分でまかなわれます。
そのために色々な不動産屋により金額が違ってくるのです。
仮にB社と契約上のトラブルが出た場合、仲介業者を通してあればそちらに相談できますが、A社に仲介手数料を支払っても何も無いと思われます。
A社の言っている『(A)にも払わないといけないので通さないほうがよいのでは?』と言うのは、法的に全く根拠のかけらもない、A社の勝手な言い分です。

A社がB社を紹介することによってA社が得る利益としては『3か月分の賃料がなくなる』それのみです。
A社がごねるようであれば、もったいない話ですがB社の話を断りA社に8月までいてもらいましょう。

大手だから安心と言う概念は捨ててください。
大手だからこそ狡猾で逃げ道に手馴れていると思っていた方が良いです。
更新料は?敷金(保証金)は?管理費は?
様々な問題があります。
何もわからない状況で個人で契約するのは非常に危険でありトラブルの原因にもなります、是非不動産屋に・・・

また何かありましたらどうぞ。

○お詫び
あこぎと表現したのは『A社から5月までの賃料を貰い、さらに6か月分の違約金を取れるか』と質問内容から読み取ってしまったからでした。
大変失礼致しました。
ちなみに3月末に申し出があった場合6ヵ月後は9月になりますが、今更なので気にしないで下さい。

投稿日時 - 2008-03-27 03:04:34

お礼

再び回答ありがとうございます!

箇条書きにして頂いてものすごくよくわかりました。
二重契約の部分はよくわかりました。
一般素人はAとはAの契約、BとはBの契約と思ってしまって
それが二重契約になるという事をはじめて知りました。
ありがとうございました。

後本日B社の担当の方にお話しました。
話し合いの席でBをAが帰してしまった後に言われた
のでBは知らなかったのですが、

空かずにテナントが見つかった(お世話をしてあげた)
という事から償却費の20%を10%に下げてくれ、というのは
この業界よくあることだけど、不動産会社でもないのに仲介料
が発生するというのは聞いたことがなく疑問が生じるので
Aに確認しますと言われました。

Aから償却費としてとはじめからわかりやすく言えばよかった
ですと言い訳なのか本当なのかわからないですがフォローの
電話が入り、オーナー様が納得してはじめて償却費を安くして
もらえるのでだめであればそれでいいです。。。みたいな事を
言われました。

B社も不動産会社を通してもらってももちろん構いませんが
不動産会社の役割の重要な部分がお客を見つけることなので
それはもうすんでしまってる以上、後は書類のすりあわせなので
1か月分の仲介手数料はできれば話していただいて半額にする
とかしてもらいたいとの事でした。

でも確かに不動産は素人だからこそ当然間に通した方がいいです
よね。今回の事で本当によくわかりました。
大手だから安心なんて概念はだめですよね。

ご丁寧に、本当に助けられました。
ありがとうございました!

投稿日時 - 2008-03-28 00:26:53

ANo.2

>それは二重契約になるのでしょうか?

なりません。契約は「建物を貸します。賃料払います。」ということで、「建物返しました
賃料いりません」が契約の終了です。
8月まで借りる契約になったのでなく、8月までに次の店子を見つけて下さい。それまでは
いさせてもらいます。という意味で、店子が見つかった時点で、出て行きます。いいですよ。
という合意に到る話でしょう。



>Bと契約してもAから6か月分支払われないのでしょうか?
それはありえません。いる限りもらえるのが賃料。突然退去する事態もありうるので
その間の保証賃料として6ヶ月もらいますよという条項ですよね。

>本来手数料は借り手が払うものではないのでしょうか?
いいえ、空き家になったら、探すのに大家が仲介業者に払います。ただし普通は
借主が払う礼金から支払うだけです。今回も、新しいテナントから礼金を大家が
もらってそれを仲介手数料にまわせばいいでしょう。
A社は早く出たいがために、仲介を通じて勝手にテナントを連れてきたわけで
嫌なら断って、B社と賃貸契約を結ばないことです。
普通は、この時点で、不動産業者を通じて募集をかけます。そのなかで
すぐ入居したいというテナントが見つかれば、A社に早めに出てくださいますか?と
頼む話になります。その際、大家は、仲介業者に(礼金の中から)手数料を払う。

投稿日時 - 2008-03-27 00:54:19

お礼

回答ありがとうございます。

父から引き継いで、よくわからないのでもう少し詳しく
教えてもらってもよいでしょうか?すみません。。。

>店子が見つかった時点で、出て行きます。いいですよ。
という合意に到る話でしょう。

この場合出て行く時期は関係なく6か月分の賃料は支払われる
という事ですか?もしくは店子がみつかって当初より早まった
のでそこまでの賃料でいいですという事になるのでしょうか?

>いる限りもらえるのが賃料。

重複してすみません、上記と同じ事なんですが、8月前までに他の
テナントが入った場合はいなくなるので6ヶ月はもらえない
という事なんでしょうか?

>A社は早く出たいがために、仲介を通じて勝手にテナントを連れ
てきた

という事はやはりそこまでの賃料という事ですよね。早く連れてきて
も同じ6ヶ月払うのではメリットないですもんね。
早くテナントが入ればそれだけ自分の所の賃料が浮くという事で
よいのでしょうか?

>その際、大家は、仲介業者に(礼金の中から)手数料を払う。

それはとてもよくわかるのですが、今回の場合紹介してくれたA
に対して仲介手数料を支払う必要があるのでしょうか?
私はもちろん素人なので不動産を通したいとなった場合はやはり
Aが言うように不動産会社とAの両方に手数料を支払わなければ
ならないのでしょうか?

同じく素人の知人は解決策として

・Aには通常通り8月までいてもらう。
・Bには8月以降の契約で、不動産会社を通してもうらこと、
 後Aに仲介手数料を支払う義務はないのでそれで了解できる
 なら契約する
といえばいいのでは?といわれました。

私がバカなのかもしれないですが、AもBも聞いたら皆さんご存知
の大手会社です。そんな所が調べればすぐわかるような事を
ごまかさないだろうと思って、Aを通した不動産会社に退店する
報告と次のB社は個人で契約しますと言ってしまいました。
(AとBにも報告済み)
知人は不動産会社にはやっぱり心配なのでと言い直せばいいし
Bとは(Aも)口頭での話で契約したわけじゃないから問題ない
のでは?と言われました。

わかりずらくて申し訳ないのですがアドバイス頂けたらと思います。
よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2008-03-27 01:46:00

ANo.1

A社は中途解約せずに8月までの契約をしたのですね。
この状態でしたらB社と6月から契約すると、仰るように2ヶ月間は2重契約となります。
A社が中途解約をし違約金として6ヶ月間の賃料を払うことになっているのでしたら、賃貸契約は2月で解約となっています。
この状態でしたら3月からテナント契約しても問題ありません。

次の点が理解できないところなのですが、『賃貸人がB社と6月で契約し、A社が明け渡すために契約を5月で途中解約した場合、A社から5月までの賃料を貰いその上で6か月分の違約金を取れるか』と言うことでしょうか?

当然中途解約ではなく8月までの契約更新のようですので、解約するまでの賃料は支払わなくてはなりません。
もちろん6ヶ月前から解約の申し出がないのでしたら違約金はもらえます。
あまりにもあこぎな考えかと思いますが、契約上は可能です。
ただし正当性に問題があるかと思われますので、訴訟されたときの判例としてどのようになるかはわかりません。

不動産屋とどのような契約をしているのかがわかりませんので一般的なことで言いますと、仲介手数料については貸借人が礼金と言う形で支払います。
ちなみにA社に対し紹介料・仲介手数料を支払う義務はありませんので、A社は何か勘違いをしているのではないかと思われます。
B社が宅建を持っていても関係ありません。
きちんとした都合の良い契約書を作られでもしたら、目も当てられません。
おそらく仲介手数料を安上がりにしようとして不動産屋に相談していない状況かと思いますが、後のトラブルを避けるために、不動産屋を通して話を進めることを勧めます。

ひとつの案としてですが、
○ A社に仲介手数料を払う意思がない旨を伝える。
○ 賃貸人、賃借人双方の都合の為、中途解約の特約は適応しないものとする。
○ A社とは5月で契約を終了する契約書を新たに作成する
○ B社と6月からの契約を不動産屋を通しする。

質問者が賃借人ですので仕方がないかもしれませんが、質問内容があまりにも賃借人にとって都合の良いように書かれているので折れるところは折れた方がよろしいかと思います。

投稿日時 - 2008-03-26 23:04:43

補足

回答ありがとうございます。

わからない文章で申し訳ありません!
父が賃貸人で病気で引き継いでるもので細かい所が
よくわからないので是非教えてもらえますでしょうか。

ちなみにA社とは昨年末に3年契約の更新をすませたばかりだった
のですがやはり辞めさせてもらいたいとの申し出が3月末にあったので、契約規定の6か月後、という意味で8月末までという覚書を交わし
たのですがこの場合8月までが契約なのですか?それか申し出の
あった時点で契約終了で後の6ヶ月は違約金扱いなのでしょうか?

どちらにしても本来8月までの賃料はもらう契約になっていると
思うのですが、A社はB社希望開始時期に合わせて8月前でも出て行くが、例えば6月からBがはじめたい場合は5月までしかA社が支払わない。
支払うと二重契約と言われたのでそれが正当なのかどうか。

おっしゃる通り、不動産屋さんは通した方がよいですよね。
Aが出て行くのでBを紹介してもらったからAに仲介料を
支払う義務はないという事ですよね?
もし仮にあるとしたらそれはBがAにという事でしょうか?
Aの言い分では今回紹介したのは不動産会社ではなくAなのでという
事だったんです。
私がでも不動産会社を通した方がいいと思うと言ったらその場合
形式上不動産会社に仲介手数料を、そしてうち(A)にも払わないと
いけないので通さないほうがよいのでは?と言われたのですが、
やめた方がよいですよね?

ご提案ありがとうございます。その中でさらに質問なのですが
2番目の「中途解約の特約」というのはどういう意味でしょうか?
後3番目のは3月末に申し出があり8月末までという通知書を
頂いたのでこれに値しますか?

あまりにもこちらに都合のよい内容かどうかさえ本当にわから
なくて。。。もちろん正当性があれば受け入れるのですが、
もらえるものと支払わなくてよいものの判断をつけないと騙され
かねない!と思ったので。。。よろしくお願い致します!!

投稿日時 - 2008-03-27 00:33:07

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