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解決済みの質問

まとめて4軒で1軒の長屋扱いの物件。売却するとただ同然になることを知らされず、うち1軒の建替えを承認してしまいました。

元は1軒で建っていた家の跡地を、4軒の建売住宅として販売されていたものを29年前に父母が購入しました。

現在4軒全てに人が入っており、うち1軒に母が一人で住んでいます。
その4軒のうち1軒(以下A)が「家を建替える。そのために役所に行き、申請して欲しい」と他3軒に求めてきました。法律では「長屋扱い」となっており、4軒全ての承認がないと建替えできないらしいのです。

長年(20年以上)のつきあいもあり、母を含む3軒は
Aのために役所に行ったり、必要だというのでAの雇った建築士とA家主人(本人も建築士。雇った建築士は同じ会社の人間です。)を家に上げ、間取りを見せるなど協力しました。

ところが、役所に行ってはじめて「今の土地を4軒まとめて
売却すれば立地がよいので数千万になるが、建替えなどする際にそのたび4軒の承認が必要だったりと手続きが面倒なので不動産屋が安く買い叩く。タダ同然になる」ということを知りました。

大きなデメリット知らせず、何の相談もなくAは家を建替える段取りを
進め、母たち3軒は近所づきあいのよしみで承認してしまったのです。
(私含む4軒の子供が小さいころは子供同士が遊ぶ仲でした。)

4軒を切り離して各家が家・土地を売却するには敷地面積が足らず、かといって敷地を増やせる状況にありません。(周りが他の家です。)

Aには一人娘がおり、いずれ他3軒で出てゆくのを待ち、価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。

3軒は事情があり、いずれも母世代の女性が一人で住んでいます。
建築士は彼女たちをひとところに集め、家の図面をぺらぺらめくって
「口頭で説明」「デメリットに触れず」「控えも渡さず」何かの書類に
印鑑を押させたそうです。調子よくしゃべる建築士に、母たちは単なる「建替えの承認」と思っていたようです。

あとで売却のことに気づき、文句を言われたときのために印鑑を
抑えたとしか思えません。A夫婦、建築士には「不動産や土地のことなんて分からないおばさん連中3人、旦那もいない。適当に説明して丸めこんでしまえ」とナメられていたのでしょう。

よく分からない書類に印鑑を押したことは3軒とも大変な落ち度だったと
思います。ですが、勝手な建替えで父母が買った家の価値をほぼゼロにされてしまったのです。

非常に悔しく、なんとかできないかと思っています。

詳しい方にアドバイスをいただければと思います。
よろしくお願いいたします。

投稿日時 - 2008-04-13 14:25:58

QNo.3945447

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

悔しいお気持ちの中身をいまいちど想像してみました。

幾度もすみません。もし敷地が4軒分あって、指定容積が余っていたら
Aが勝手にその容積を使って自分の家を3階建てにしてしまう可能性が
ありますね。
なにしろ1979年には、まだ木造3階建ては認められていなかったですから
4軒は、戸建てなら二階建てのはず。
そこで、Aが承認をもらった書類というのが、長屋の一部を「変更する」という
事に関して「長屋」の「区分所有者」の同意であるだけでなく
その中身が、本来他人の持分が含まれる「容積」の利用に対する承認
であったりしたら大問題ですね。
なにしろ図面をみせなかったというわけですから。
今後残りの3軒が、Aと全く同じ増築ができるのなら問題ないですがそれを
確認すべきではないですかね。
もしみんなが3階建てにできるのなら、それはそれで、土地を担保にお金を
借りて、Aと同じ新築をたてて売れば結構な値段で売れるということです。

投稿日時 - 2008-04-13 22:13:22

お礼

こちらこそ、何度もありがとうございます。
おっしゃる通り4軒とも2階建てです。A家の工事は始まっており
2階建てですが、通常のものよりも床の高い構造の家を作っています。
正直圧迫感がありますが、これはただの文句ですね。
そうなると、判をついた書類が何だったのかが一番気になります。
母に何の書類だったのかはきちんと知っておいたほうがよいから、
建築士を呼ぶなどして、自分でしっかり聞いてそれは把握するようにと言いました。

他3軒が増・改築する場合には、今回と同じように4軒の承認があれば
可能です。新築を建てて売るということは思いつきませんでした。
「無理なものは無理で二束三文でも売る」か、「運用する」か、色々な選択肢を家族で考えようと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-14 00:27:58

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回答(12)

ANo.12

接道要件の問題では?
建築基準法で、建築基準法上の道路に、2m以上接していないと建築できません。
おそらく、この土地は、接道が2m以上4m未満で、1軒分しか建築できないのではないでしょうか?
その1軒分の接道部分を、「Aさんが占用する」という書類に敷地の共有者である、他の3名から同意の文章に署名捺印をさせたと想像します。
昔は、それぞれが新築するときに、その同意書を作成すれば、建築確認が通ったと聞いていますが、現在は、役所も申請書類を保管していて、同じ場所を複数人が占有するという書類は通用しなくなりました。
問題の解決にはなりませんが、そういう敷地の場合は、4軒まとめて、長屋形式(1軒)の建物を立替するべきだったのでしょう。

投稿日時 - 2008-04-15 19:11:38

お礼

返答がおそくなり、申し訳ございません。
おっしゃるとおりの土地です。
署名捺印した書類はそういったものかもしれませんね。
調べて勉強してみます。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-18 14:20:42

ANo.11

Aさん本人ではなく建築士が説明にきたことはAさんと建築士の間で代理契約が結ばれていると考えられます。この場合、代理人のしたことはAさん自身のしたことと同じになり、個人間の契約と同じ扱いになりますので、
建て替えというか共有部分の変更は建物がそれぞれ独立しているということですので、耐震性などについては、建物自体には影響はないので、建築士としての説明まではする必要はないものと考えられます。


>「今の土地を4軒まとめて売却すれば立地がよいので数千万になるが、建替えなどする際にそのたび4軒の承認が必要だったりと手続きが面倒なので不動産屋が安く買い叩く。タダ同然になる」ということを知りました。

多分敷地の関係か何かで、それぞれ独立した建物とすると建築基準法の建蔽率などに違反するのでそれをごまかそうとして、確認申請上長屋扱いにして分譲したのだと思います。
つまり、今回の建て替えのために問題が始まったことではなく、購入したときから他の承認が必要だったりすることは決まっていたのです。
これは老朽化したマンションと同じことです。ただ、地価が上昇しているので問題は大久喜感じられますが。
なお、このようなことを説明すべきは売買契約時で、そのときに説明されていれば、今説明する必要はないでしょう。

犯罪行為については、被害に気づいた時点から時効が始まるという考え方もあるので、20年たっていてもしかしたら分譲した会社に対して損害賠償などを起こせたかもしれませんが、消滅してしまっているのでは無理ですね。

長屋は分譲マンションと同じく区分所有建物になり、区分所有法が適用になります。そのため、一度建物全部取り壊して更地にしてから耐えるのが建て替えですから、今回のケースは法律上の扱いは建て替えではなく、区分所有建物の一部を改造する、共有部分の変更になると思います。
区分所有法では、共有部分の変更は3/4で可決できますが、集会を開く必要があります。ただし、全員の合意があれば集会は開かないでもよいので、集会を開く代わりに全員に合意を求めたものと思われます(集会の場合は4軒中3軒が賛成すれば可決しました(専有面積が4軒とも同じの場合))。

なお、集会決議事項については議事録を作成する必要がありますので、全員の合意が得られたものについても、議事録に代えて閲覧できる(控えを渡す必要まではないが要求があれば見せられる)状態にしておく必要があると思います。

投稿日時 - 2008-04-14 18:51:13

お礼

分譲した会社は消滅していますが、当時の建築士の名前が役所の書類上に残っており、その建築士自体はわりと近いところで営業をしているようです。

父母は買ったとき説明がなかったとは言っていますが、もしかしたら細かい書類に書いてあったかもしれませんし、損害賠償はともかくどうなっているのか調べてみたいと思います。
集会の件も同様です。

相手はプロなので、普通に買ったり交渉したりする場合にも
多少は勉強しなくてはいけませんね。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-15 10:32:23

ANo.10

ご母堂様が住み慣れた我が家で気苦労なさっているのは、
お辛いでしょうね。
お察しいたします。
他のご回答と同意見なので 違うアングルから。

ひとつ気になったのは、以下の点です。

> 母に何の書類だったのかはきちんと知っておいたほうがよいから、
建築士を呼ぶなどして、自分でしっかり聞いてそれは把握するようにと言いました。

質問者様がここで得た情報をもとに、「質問者様ご自身が」お力添え
なさるほうがよいのでは??
ご母堂様も不用意に捺印してしまったことを悔やんでいると思います。
このうえ 本人に諸事確認させるのはちょっと酷かと…。

質問者様もご存知の相手のようですし、
「母が何かの書類に押印したようだけど、母に聞いても要領を得ない。
なんの書類だったか見せて欲しい」
とご自身で確認できれば、質問者様もスッキリされるのでは
ないでしょうか?

その書類がなんにせよ、数年経ってしまうと捺印した際の状況など
お構いなしに「存在する書類(ハンコ)」が効力を発揮します。
この状況に至って
質問者様のQAが、時に他人事のように聞こえてしまうのは私だけでしょうか?
想像するよりもっとヒドイ書類かもしれません。
もっと安易な書類かもしれません。

急いでご自身が介入することをオススメします。
このまま家が建ってしまうと、後からでは何も言えなくなります。
今ならば 建築差し止めも含めて、万事間に合います。

「前に こんなことあったね~」
と早く笑い話になりますように。

投稿日時 - 2008-04-14 11:07:51

お礼

母の代わりといってに20代そこらの女が出てきた。建築士にナメられるのは変わらないでしょう。A家が「娘がけちをつけてきた」と近所にと言って
母の立場が悪くなる可能性がある…というのもあるのですが別のところにも意図があります。

母は自分でもはネットで長屋のこと、法律のことなどは調べていたのですが、「行動」の面では「3軒の中でも一番積極的な女性が、明日役所に調べに行くみたい。」「あの人が言いにいってくれないかな…」などと言っていました。どちらかといえば消極的な性格なのです。

今後、仮に同じようなことがあって、話を聞いてひっかかることがあったとき、他人任せでなく自分でその場で聞いたりもっと突っ込んで調べたりして欲しいと思ったんです。

今回、ここに質問して皆様に「こういう意見を貰っているよ」ということも
伝えていますよ。

書類がどんなものか早く知るに越したことはないので
まずは一両日中に母に調べてもらって、それで要領を得ないようなら自分が出ることも考えます。

お気遣いありがとうございます。

投稿日時 - 2008-04-14 11:50:37

ANo.8

もう少し説明を読み込むと、ひょっとしたらこの4軒、それぞれ独自の戸境壁が
接するように建っていて、敷地の区画も境界標石が入った形で、つまり建売として
売られた「違法建築」だったのかな?と思われます。
違法建築ならそもそも建替えすら困難ですから行政がむりやり「長屋扱い」として
4軒まとめて長屋ということにしたのか、最初から長屋申請していたのか
それははっきりしませんけど
そういう物件を買ってしまった人の問題であって、Aさんが何か悪いことをしたわけでも
ないと思いますよ。

ポイントは
(1)当初の確認申請はどういう形でとっているのか
  4軒長屋か、一戸一戸か。
(2)長屋で申請して分割して売ってしまったという疑いが濃いですが
 そりゃ事実上壁が離れていようが、建築物としては長屋ですね。
(3)登記簿上は、土地は分筆されているか一筆か
という点ですね。
いずれにしろ
御自身が土地を高く売りたいという話と、Aさんが建替えた話は全く無関係です。
Aさんが建替えしようとしまいと、お持ちの不動産は最初からたいした価値はない。

土地は細分化された時点で価値は減るのです。大きな区画にまとめること自体
たいへんな時間と労力がいる仕事で、まとまった土地はそれだけ値が高い。

しかしまとまった土地は買い手がいないので、小さく刻まないと売れなかった。
小さく刻んではじめて誰でも買える価格になった。
そういう話にすぎません。よろしいでしょうか。
また、不動産というものは、買収する力のある人に有利に動くという一面がある。
お金があれば、となりの敷地を買い取るとか自分の持分を建て直すという方法が
あるけど、お金がない人の選択肢はそのまま住むか売るかしかない。
私は、Aさんがあとからのこりを買収するなどとは思えません。
それなら、最初から買収をしかけて大きい家を建てようと思うでしょう。

この話、質問者さまの「みんな仲良く家を売ったらいいのに、Aのやつ足並み
みだしやがって」という手前勝手な言い分にしか聞こえませんが。

投稿日時 - 2008-04-13 21:51:02

お礼

もともと長屋申請されていた物件だそうです。
最初は長屋ということで安かったのですが駅が近いこと、今では
近隣が開発されていることで値段が上がっているそうです。
せめて通路の幅を広げられれば、うち1軒だけでもそれなりの値段で
売れるらしいのですが・・・。まぁ、それにも4軒以外の他の家の都合があり、できないものはできないですね。そういう場所の家を買ってしまったということでしょう。

「Aが建替えしたこと」「Aが建替えに関係のない、家のプライバシーまで建築士に話をしたこと(母が建築士に家の中を見せた際、「お一人でお住まいですか。」などと言われたそうです。他の家族の私物もあり、一見しては分からないと思います。)」「Aの近隣に対する説明不足」「建築士の態度」全てをごっちゃにしていました。

自分がもし今後不動産を買ったりするときがあれば色々下調べしようと思います。今回のことで勉強になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-14 00:06:46

ANo.7

>「今の土地を4軒まとめて売却すれば立地がよいので数千万になるが、

そりゃ、Aさん以下全員がそれぞれ土地の所有権をお持ちなのだから、4軒まとめて
誰かが持分を買い占めない限り無理な話。
そもそも、今回の建替えでAさんには、自分の持分売る意思なしとわかっただけの
話で、それだけのこと。
建替えに反対するなら、「一部の建替えでなく全部の建替えをすべきだ」という以外
持分に手を加えることを拒む理由はないでしょう。

それから、長屋の一件分が建て変わったところで、長屋の土地を地上げするような
事態はなかなか起きないでしょう。地域の再開発でもあれば別ですが。

質問者様の御希望は、Aさんも建替えずにみんな家がふるくなったら一斉に
取り壊し、土地を一筆で売って4人で分けたいということなんでしょう。
共有の土地ならば、いつでも持分を分割してくれと請求できますが
http://in-pri.com/sample35.html
区分所有建物となると、土地と建物を分離して処分できないことが「建物の
区分所有に関する法律」で規定されています。
ですから、自分の持分を売るしかできない。

もちろん、質問者さまのお考えの「更地化」は、全員が賛成するか、誰かが
他の持分を買い取るかしない限りできません。

上記の引用のなかに「共有は争いの母」なる言葉が出てきます。持って
瞑すべきだと思います。

投稿日時 - 2008-04-13 21:15:13

お礼

4人一斉に売るというのができれば一番望ましいですが、
家を売ったり移ったりというのは大きいことですし、まぁ理想論になって
しまいますね。

A家の工事関係で迷惑なことがあり、(騒音などではありません。)
頭に来ていました。みなさんの冷静な回答を読んで落ち着いてきました。
「共有」は難しいです。ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-13 23:53:08

ANo.6

少しわかりました。区分所有建物の自分の所有部分だけを建替える。つまり
劇的ビフォアアフターの「匠」みたいな話だとしたら#4さんのお答えのように
何も問題ないですよ。
法律上、区分所有建物の一部の改築「形質変更」は区分所有者全員の
合意がいるわけで「今度うちの部分を壊して鉄骨の構造にしますけど、みなさんの
お家には影響ありませんから。うちの建替えを承認してください」
という「役所に出す確認申請の書類だったのかもしれませんね。
だとしたら、とんだ見当違いの大騒ぎという話になりますが・・・。

投稿日時 - 2008-04-13 16:44:30

お礼

建築士のA主人、雇った建築士から「こういう図面の家をつくる、
また、今後売却にデメリットがある」という説明が一切なかった点に3軒とも不満を持っています。

でもAが建替えすること自体には法律的に何も問題ないわけですよね。
1軒分としてなら価値が高いと聞いて、ちょっと熱くなったのかも
しれません。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-13 19:44:27

ANo.5

4軒長屋というのは、こういうことです。
建物は4者の区分所有
土地は4者の共有

区分所有建物は、建替えに際しては所有者の4/5以上の合意が
必要。
このばあい、3.2人以上だから4人全員の合意が必要ということです。
築29年の木造建築は十分耐用年限に到っています。
また、機能的にも1979年の間取りでは畳部屋が多くて使いづらいのでしょう。

資産価値について申し上げると、建物は基本的にゼロ
土地については、4人の共有ですが
区分所有建物ですから建物と切り分けた土地の処分はできません。
いわば、木造のマンションを持っているようなものです。

決して二束三文とはいいません。一人一人が敷地の4分の一の権利を
持っている関係です。

マンションの老朽建替えのミニチュア版のような話です。どこでも
建替えたい側が安く区分所有権を買い取りたいといい、お金のない
お年寄りは、そのままそこに住みたいという。
同じケースですね。
ところで建替え資金はどうするのでしょうか。
建築士さんは、4軒長屋を高層化して8軒のアパートにして4軒を売って
建替え資金を捻出する案を作ったのでしょうかね。

とにかく、何に判をついたのかはっきりしないのに、やみくもに
質問されても困ります。押した書類の控えとかありませんですかね。

投稿日時 - 2008-04-13 16:35:50

お礼

私も母に、良く分からない書類になぜみんなして判をついてしまったのかと言いました。

住所・名前を書いて印鑑を押す書類は他に項目もなかったそうです。
建築士からはたいした説明なく、自分が保管するためのものと言ったそうです。控えはありません。

今後の近所づきあいも考え、さらに皆一緒だということに安心し、
深く考えなかったんでしょう。
正当な書類であっても、完全なこちら側の落ち度です。
仕方ないのかもしれません。

長屋のご説明分かりやすかったです。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-13 19:34:15

ANo.4

少し思い違いでは?

今度家を建て替えられる方は単に建て替えられるだけで、貴方にも誰にも損害を与えていないはずですが?

むしろ他の方を巻き込んで売ろうと考えるから問題になるのでは?
売るなら4件の事情と合意が必要ですからなかなか一気には売れないでしょうね

>大きなデメリット知らせず

Aさんは売る気が無いのですからAさんの資産価値も貴方の資産価値にも変化が無いはずですが...?

>価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。

貴方もAさんと同様に建て替えれば良いだけでしょうね

>勝手な建替えで父母が買った家の価値をほぼゼロにされてしまったのです。

Aさんが建て替えようが建て替えないままでも価値は同じなはずです

元々長屋建ては買うときにそのデメリットだけ安く買っているはずです

貴方の考え方は少しピントが外れっています

投稿日時 - 2008-04-13 16:15:17

お礼

近隣関係として仲良くしてきたのに、
「何の説明もなくどんどん進めてきた。」という個人的感情を
いっしょくたにしていた部分もあると思います。
(私も母含む3軒とも)

もともとデメリットを知らなかったのは売っていた当時の業者と
調べなかった母世代の購入者の責任であってAの責任ではありませんね。もう少し冷静になります。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-13 19:18:53

ANo.3

少し落ち着きましょう。
その土地のデメリットは、Aの建替えによって生じたものではありませんよね。
Aが建替えなくても土地売却の条件は同じだったはずです。

4軒まとめて売却すれば価値は上がるというのは事実でしょうが、4世帯がそれぞれ1軒分ずつ権利を持っているはずですので、まとめて売却するには当然4世帯の同意が必要です。
それが簡単に出来ないから1軒だけで売る場合の価値が下がる訳です。
もちろん買ったときも、そういう条件は明らかになっていたはずですので、それに見合った価格設定だったと推測できます。

つまり、貴方が高く売れたはずだと考えていることは、他の3世帯の同意があることが前提の話であって、今の段階では「捕らぬ狸の皮算用」に過ぎません。
Aの建替えを「勝手な」と仰っていますが、傍目には貴方の言い分が「勝手な思いこみ」と言われてもおかしくないように思えます。

このことで余り騒ぎ立てると、かえって御母様の立場が悪くなると思いますので、今一度落ち着いて事実関係を整理してみる必要が有るのでは無いでしょうか。

投稿日時 - 2008-04-13 16:13:14

お礼

他2軒の人たちも「いいようにされてしまった」と言っています。
29年前ですが、買ったときはデメリットの説明がなかったそうです。

確かに4軒売却するのは実際問題難しいので取らぬ狸の皮算用と
言われても仕方ないのですが、Aは新しい家の図面を皆に見せず
前よりも大きい家を建て、他1軒の日当たりも悪くなるそうで
そこの家主は怒っています。母の家にも多少ですが影響があります。

自分で書いていて確かに落ち着いていない気がしてきました。
もう少し事実関係を整理してみようと思います。
回答ありがとうございます。

投稿日時 - 2008-04-13 19:11:58

ANo.2

「Aには一人娘がおり、いずれ他3軒で出てゆくのを待ち、価値の上がった土地を渡すなり家を建てるなりする算段なのでしょう。」
よく考えてください、三軒の家はそれぞれ持ち主がいるのですから、
Aさんが他の土地をまとめて売ることは出来ないでしょう。
元々それぞれに持ち主がいるのですから、Aさんが建て替えようと
建て替え無いであろうと、条件は一緒です。
もう一つ、その建築士が「口頭で説明」したのはどのような説明だったのでしょう。三軒の持ち主の方は内容を全く覚えておられないのでしょうか。「建替えの承認」と言うことではなかったのでしょうか。

投稿日時 - 2008-04-13 15:11:23

ANo.1

土地と建物の権利関係を調べることをお勧めします。建て売り住宅だということなので、家の部分所有権と土地の区分所有権か共同所有権をお持ちだと思います。家を建て替える資金を4軒で出し合うのか、Aの資金で建てて、残り4軒に無償貸与するのかによっても異なります。

資金を出し合って、立て替えをするのなら、権利は保全されますから、後日、4軒の所有者の承諾書を揃えないと売却は難しいでしょう。

Aの資金で建てて、建屋のAへの売却と引き替えに無償貸与することになると、建屋の所有権を失うことになります。Aは、建屋の取り壊し承諾と、抹消登記の判を押させたのと思います。それでも貴方の方に土地の権利が残りますから、Aが勝手に土地を処分することは出来ないでしょう。

投稿日時 - 2008-04-13 14:51:29

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
ちょっと私の書き方が悪かったです。分かりづらくてすみません。

残り3軒としては築が古い今の家を本来の価値で売却し、その資金を元に他に家を建てたり、賃貸に移るにしても生活費に充てることができた可能性があったわけです。(実際問題4軒が同じタイミングで引越し等するのは難しいと思いますが。)

長屋といっても名目上の各物件は完全に独立しており、補修や建替えの資金は戸別に負担し行います。ですが4軒分の土地に1軒でも建っている限り、他の家が自分の土地(区画)を売却しようとしても、可能だがタダ同然の売り損になる。」ということが後から分かったのです。

今持っている区画をリフォームするなどして住み続ける選択もありますが
3軒の住人が例えば手狭な一人住まい用の物件に引っ越したいと思ったとき、(高齢の方もいます。)今の家の売却による資金を作れないのです。


そもそも、29年前に建売住宅を販売していた業者(現在はつぶれている。担当建築士は別のところで営業しているとのこと。)も長屋のデメリットを説明しなかったとのこと。不動産は買う前によくよく調べろということでしょうか…。

投稿日時 - 2008-04-13 15:12:14

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