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解決済みの質問

土地売買トラブル?

私の親が巻き込まれている問題についての質問です。私の親の土地を近所の人が買いたいと言ってきて売る事にしました。そこに至るまでも相手とのやりとりに疑問がありましたが、手付金を受け取り、土地の名義変更の手続きに父親が行ったそうですが、私は当然、その時に残りのお金を受け取っていると思っていましたが、相手が月末にならないと、と言い出したそうです。(土地の名義変更は終わっています)そして、月末に近くなった今、また”建築許可が取れないだ何だと言い出しているそうです”私の考えと言うか普通に考えて、土地の名義変更する際にお金と引き換えが常識では?田舎の方なので常識が違うの?住んでいる土地と売った土地では県が違うので様子が分かりませんが、お金も払わないのに整地を始めているようです。このまま相手に騙されたらと考えると本当に怖いです。
建築許可が取れないと銀行からの借り入れは出来ないのでしょうか?
裁判にした場合、どのように訴えたら良いのでしょうか?
親の問題で、父もあまり詳しく話してくれないので、事情が分からないだけに、お金を払わずに土地だけ取られたのではないかと心配で夜も眠れません。
どのような事が考えられるでしょうか?

投稿日時 - 2008-04-28 00:25:14

QNo.3981285

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一般的には、こうした場合、下記の流れを想定すれば良いと思われます。お手元の契約書を確認してほしいのですが、売主は、土地を引き渡したのにも関わらず(履行を尽くした)、買主が売買代金を払わないのですから、配達証明付き内容証明で、期限を決めて残代金の支払いの催告をし、それでも支払わないのなら、再度契約を解除の意思表示をしておきましょう。土地は、お父さんの土地ですから、それを勝手に他人が整地しているのですから、相手方や整地業者に債務不履行責任や不法行為による損害賠償を求めることが可能です。工事を止めさせるには、工事禁止の仮処分を求める必要があるかもしれませんね。また登記を第三者に移転されてはまずいので、処分禁止の仮処分の登記をする必要もあるかと思います。いずれにせよ、素人の手に負える事件ではないと思いますので、専門家に相談して下さい。まずは、相手がどんな言い訳をしようと、一日も早くその前に相手に書面で残代金の支払の催告をしておく必要があるかと思います。

投稿日時 - 2008-04-29 00:40:11

お礼

分かりやすいアドバイスをありがとうございます。子供の自分が親に物申すのもと躊躇していましたが、皆様からのアドバイスを父親に見せて、一緒に弁護士さんに相談に行く事になりました。散々嫌な思いをさせられたので専門家の方に相談して一刻も早く問題解決しなければ、家族全員精神的に参ってしまいます。アドバイスありがとうございました!

投稿日時 - 2008-04-29 20:24:01

ANo.7

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回答(7)

ANo.6

物件の変動に、債権行為は要しない。つまり、所有権の変動と、売買契約は一体ではありません。
移転の登記は完了していますので、基本的に所有権は主張できませんので、残額の請求権を行使する以外ありません。

心配な点があるのであれば、早いうちから相談されることをお勧めします。

投稿日時 - 2008-04-28 16:28:48

お礼

そうなんですか!所有権の変動と売買契約は別物なんですね!勉強になりました。
父親と一緒に弁護士さんに相談しに行きます。アドバイスありがとうございます。

投稿日時 - 2008-04-29 20:18:31

ANo.5

早急に弁護士、司法書士等に相談される事をお勧めします。
裁判を起こしても、その前に土地が転売されたら、その土地の返還要求を言えなくなります。(善意の第三者)
売った人に資力があれば、裁判等で資金の回収は可能でしょうが、無い場合は心配の通り、土地を取られた事になると思います。
土地仲介料のお金を欠ちると、このようなリスクがあります。

投稿日時 - 2008-04-28 16:28:31

お礼

やはり。。。私の心配し過ぎではないんですね。親は何も言わないので余計に心配ばかりが募っていました。今の時代もう人が信じられません。早速、弁護士さん、司法書士さんに相談に行きます。背中を押して下さってありがとうございます。感謝です。

投稿日時 - 2008-04-29 20:15:52

ANo.4

土地の名義変更手続きが登記手続きの事でしたら、非常に憂慮すべき事態です。
また、ご質問の内容によりますと、一筋縄ではいかない相手のようですので、至急弁護士に相談された方がいいかと思います。

投稿日時 - 2008-04-28 11:51:04

お礼

その通りなんです。文書を読んで気持ちまで分かってもらえたなんて感激です。私は相手に対して怒りでいっぱいです。早速、司法書士さん、弁護士さんに相談したいと思います。

投稿日時 - 2008-04-29 20:11:57

ANo.3

こんにちは。
契約内容を確認すべきと思います。
通常、所有権移転登記と代金の支払は同時に行うものだと思いますが、別々の日に定めていれば、それに従います。
もし、所有権移転登記と代金の支払を同時としておきながら、代金の支払が遅れているということであれば、契約違反です。
これを債務不履行といいます。通常、土地売買契約には、相手が債務不履行をした場合、いくらいくら請求しますよという損害賠償の予約を定めます。
定めていれば、定めた金額の損害賠償の請求ができます。
また、通常、不動産取引には、取引の専門家である不動産会社や法律の専門家である司法書士がサポートします。その人達に不明な点は相談することができます。
そういったことも、確認すべきと思います。

いざとなったら、債務不履行を理由とする契約の解除、それに伴う土地の返還請求、損害賠償の請求ができると思います。

まずは、契約内容の確認と不動産会社や司法書士の確認と相談をすべきと思います。

投稿日時 - 2008-04-28 10:05:21

お礼

分かりやすいアドバイスをありがとうございます。売買契約書類等をキッチリ確認して、最悪の事態に対応出来るように司法書士さんを尋ねてみようと思います。

投稿日時 - 2008-04-29 20:07:15

ANo.2

その取引は「同時履行の原則」に反してるので無いでしょうか?
売買契約を結び手付けを受領し、その後の残金の受領時に同時に所有権移転登記を申請する。という流れが本来の取引と思います。

ご質問のケースで、もし相手が残金を支払わない場合には、訴訟にて売買契約の解除、所有権移転登記の取り消しなどを求めて争うことになると思われます。

投稿日時 - 2008-04-28 08:52:16

お礼

アドバイスありがとうございます。
私は、残金の入金と名義変更が同時進行かと思っていましたが、聞いてビックリしました。
やはりプロに入ってもらえば良かったのですね。買い手がどんな人かは私はわかりませんが、ここまでの経緯を見て来ても人間的に信用出来ないなと言う印象でしたが、なぜ父親が巻き込まれたのか。。。もし相手が支払いをしなかった最悪の場合を考え質問させて頂きました。

投稿日時 - 2008-04-29 20:03:43

裁判にしなくても 
辞めれば良いでしょう。 相手がヤバイと思い 500万程度だすでしょう。
契約金0ならなおさらです。

投稿日時 - 2008-04-28 00:36:06

お礼

早速のアドバイスありがとうございます!以前に母親が土地売買した際には不動産屋さんを通してだったので何もトラブルがなくすんなり契約が進んだのですが父親は自分でやって結局随分値切られた上に最後の最後にこれです。
手付けで100万もらっているんです。そして土地の名義も変更してしまった今から裁判に出来るのでしょうか?やはりプロを仲介に入れるべきですね。ss77さんのアドバイスを頂き、今日は眠れそうです。ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-04-28 00:42:29

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