こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

定期賃貸借と同意書

約10年前に2年契約で一般的なの賃貸借契約でマンションの1室を貸しています。3年後には売却したいので、借主に相談したところOKの返事。そこで、貸主側としたら確実に退出してもらいたいので定期賃貸借での再契約を希望していますが、借主は今更煩わしいことはしたくないので、同意書で済ましたいとのこと。この場合、同意書を交わすだけでも借主は期日までに退出する義務は生じるのでしょうか?

投稿日時 - 2008-05-22 16:13:50

QNo.4041779

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

#5です。

>現契約は2000年6月契約締結になっていました。これであれば切り替えての再契約は可能でしょうか?

先の法律の施行日は、平成12年(2000年)3月1日ですので、その後の契約ですから、この法律上は切り替えることは可能かもしれません。
http://www.pref.mie.jp/jutaku/hp/project/syakuti/syakuya.htm

ただし、借地借家法や消費者契約法では社会一般から考えて、一方的に借り手・消費者に不利な契約は無効としていますので、この法律の扱いを社会一般の基準として、これに比べて借り手側に不利な契約として扱う可能性は残っています。
また定期借家制度のあるときにそれを利用せず一般契約しておきながらいまさらという考えからもあると思います。よって、貸し主が退去しなければならない義務があるといえるか判例でも出てこない限りどうなるかはよくわかりません。

なお、一般に定期借家制度の場合家賃などが周辺相場より低めであることから従前の家賃で契約しておくと、やはり消費者不利な契約と見なされる可能性が高くなります。

ところで、定期借家契約は公正証書またはそれに準じた文書で契約することが絶対要件ですので、定期借家で契約することができても、同意書では、定期借家契約としては無効です。
より安全にしたいのなら公正証書で契約書を作成しておいた方がよいでしょう。

投稿日時 - 2008-05-23 09:23:35

このQ&Aは役に立ちましたか?

10人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(7)

ANo.7

2000年3月以後に契約された建物については、変更できると思います。
 禁止規定がありません 。 なお、調査不十分のため間違いがある可能性あります。
この件に関しての書物が見あたりません。

退去の同意書は、法的効力があまりなくても、取った方がよいと思います。
正当事由の一部となる可能性があります。

投稿日時 - 2008-05-23 09:56:30

ANo.5

#1,2,4さんのいうとおりです。

良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法の付則第3条により、定期借家制度ができる前に契約された居住用の賃貸住宅を一度合意により終了させて、同じ建物を継続して賃貸させた場合には、定期借家制度を利用できないことになっています。
つまり定期借家契約で契約しても一般の借家契約として法律上扱われます。
そのため、相手が同意内容に従ってそのまま出てくれれば別ですが、期限切れになっても、借り手が望めば更新されます。大家が拒否しても法定更新されますので、そのような同意書は無効です。

10年前に契約したのなら、上記の法律が適用になりますので、残念ながら、一般契約のままです。

なお、これが事業用物件でしたら、居住用と限定されていますので、定期借家制度としてきちんと契約すれば有効になると思われます。

そのような場合でも、定期借家としての契約に不備があれば一般借家契約と扱われますので、きちんと定期借家で契約しなければなりません。つまり同意書などでは全く効果がありません。

投稿日時 - 2008-05-22 19:37:49

補足

契約書を見直しましたところ、現契約は2000年6月契約締結になっていました。これであれば切り替えての再契約は可能でしょうか?

投稿日時 - 2008-05-22 21:25:33

ANo.4

法律を改正したときに、居住用の建物は、契約終了して、定期貸借にはできないとの

#3方法は取れないことを明確に示されました。強行法規です。 

 

投稿日時 - 2008-05-22 19:14:19

ANo.3

こんにちは。
普通の建物賃貸借では、原則として、借主に不利な特約は無効となります。したがって、契約が終了することを「同意」していても、無効となるので、気が変わって、まだ使いたいという要求があれば、原則として法定更新することになります。
確実に、契約を終了させるためには、一旦、今の契約を終了させて、その後、新たに定期建物賃貸借契約を結ぶということになります。

投稿日時 - 2008-05-22 16:37:38

ANo.2

今まで一般賃貸契約をされていて、それを定期借家契約に結び直すことは、双方の合意があっても出来ないと法に定められています。

一般賃貸契約において、借主から退去を確約させる同意書をとることは、「借主に不利な特約」を結ばせることになり、法的に無効とされます。

投稿日時 - 2008-05-22 16:33:58

ANo.1

居住用の物件は、定期賃貸借に契約更新できないとされています。強行法規

同意書も法的の効力は疑問

投稿日時 - 2008-05-22 16:20:11

あなたにオススメの質問