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解決済みの質問

擁壁のある土地に家を建てる場合について

昔作られた2メートル10センチの石垣の擁壁(現在の法律では不適格擁壁だと思います)の土地に家を建てる場合、法律ではどんな条件があるのか、教えていただけますか?
その土地の前に住んでいて擁壁との間が50センチしかないので擁壁が崩れてこないようきちんと安全な家を建てて欲しいのですが、その条件に沿って建築して下さらない場合、どこに相談に行けば良いのかも教えていただけますか?
よろしくお願いします。

投稿日時 - 2008-07-01 08:17:55

QNo.4142548

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質問者が選んだベストアンサー

仰るように石垣は擁壁の基準に合致していませんので「がけ地」扱いになります。
がけ地の場合、高さの2倍の区域が危険区域となりますので、建物を建てる場合はその区域には建てられません。

逆に、その区域に建てたい場合はがけを擁壁で安全に保護しなくてはなりません。

相談窓口は市町村役場などの建築確認を受け付けする担当課でいいと思います。
建築指導課があればそこでいいと思います。

参考URL:http://juki.nomaki.jp/gake.htm

投稿日時 - 2008-07-01 09:39:28

お礼

ご回答ありがとうございます。
裏の土地は最近買い手が決まったようです。
『石垣は擁壁の基準に合致していませんので「がけ地」扱いになります』との事なのですが、売却の際に売主から新たに住宅を建築する場合、がけを擁壁で安全に保護しなくてはならないと言う事を買主に文書等で伝える説明義務はないのでしょうか?
ご存知でしたら教えていただけますか?すみませんが、よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2008-07-02 17:24:36

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回答(8)

ANo.8

補足として

建築確認申請時に、建築主は建築計画概要書という書類を提出しています。

所在地にどのような配置で建物を建てるかの平面的な図面と申請書です。
とある自治体の方に聞くことがありましたが、現地をわざわざ確認していない。
との事でした。昨今は虚偽報告も多いとか少ないとか賛否両論ですが、所管の特定行政庁に出向き閲覧申請(有料)して閲覧できます。
その時にもし配置(平面)が現地と違っていたら通告してもいいはずです。

昨今の建築行政のあり方が問われる内容に関っているご諮問でしたので補足しました。

投稿日時 - 2008-07-07 09:23:38

お礼

ありがとうございます。色々教えて下さって大変勉強になりました。必ず閲覧申請をするようにします。建ってからでは遅いので、教えていただいた事を実行していこうと思っています。本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2008-07-07 17:56:01

ANo.7

補足をいただきましたので・・・・
>その場合でも重要事項説明で説明しておく義務はありますか?

不動産取引の専門ではないので確かなことはいえませんが
当然、明示する義務はあると思います。

>2倍離して建てるようご指導頂くと言う事になるのでしょうか?

まず、都道府県条例に違反していないか?を確かめることでしょう。
もし違反して建てられているならば、確認申請などで虚偽の内容で
申請している可能性もあります。
(・・でないと許可が下りませんから)
その場合は、指導ではなく改善命令になると思いますし
場合によっては工事中止命令もあるかもしれません。

まずは石積みの高さと建物の配置関係を調べることですが
他人の敷地に無断では入れませんので、
市町村の担当者に調査依頼するしかないでしょうね。

投稿日時 - 2008-07-03 07:52:43

お礼

ありがとうございます。何度もお尋ねして申し訳ありませんでした。大変丁寧にご回答頂き、感謝しております。大変よく分りました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-07-04 08:57:12

ANo.6

No3です。
「弁護士さんにはそれぞれ得意な分野があると思うのですが、建築関係に詳しい方をということで弁護士会に紹介して頂けば良いのでしょうか?」

1. 弁護士会に直接聞いたほうが早いでしょう。

2. 一般論としてですが、弁護士と言うのはあくまで「法律のプロ」ですから、「建築関係に詳しい弁護士」というのは普通存在しません。弁護士に聞けるのはあくまで「法律の手続き、法律の規定」の話であり、建築に関する詳しいことは、例えば各地の建築士会にでも相談した方が良いでしょう。
各地の建築士会
http://www.kenchikushikai.or.jp/shiryo/shikai_ichiran/ichiran.htm
懇意にしている工務店、あるいは親戚知人に建築士でもいれば、そういう人に聞いた方が早いです。

3. 質問者さんには「ここで全て聞きたい」という姿勢が垣間見えますが、ここで助言できるのは「そういう問題ならこういうところに聞いた方が良い」「そのような話では無理筋だ」と言った程度のことです。情報が「質問者さんが提供する情報」しかないわけですから。
質問者さんが自ら問い合わせ、専門家にお金を払って仕事をしてもらわねば具体的な問題は解決できませんよ。

投稿日時 - 2008-07-03 07:42:48

お礼

ありがとうございます。とてもよく分りました。心配で頭がいっぱいになってしまっていて、色々お尋ねしてしまってすみませんでした。
色々丁寧にご回答くださって本当に参考になりました。ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-07-04 08:58:12

ANo.5

No.2です。
重要事項説明書に関しては他の方が回答なさっているので省略します。

>昔の擁壁でも高さによっては、なおさずそのまま建築する事も可能なのでしょうか?

隣地の方が、必ずしも擁壁で覆わなくてはならないということではありません。
がけの高さの2倍離せば、建物は合法的に建ちます。
その場合、がけはそのままでもいいわけですので
擁壁での改善策はあくまでお願いするしかありません。
それか、貴方の費用で擁壁工事をすることも同意があればできます。

2倍の距離を離せないならば、擁壁で覆わなければなりません。
(このがけの部分が隣地に所属すると仮定しての話です)

投稿日時 - 2008-07-02 20:14:17

お礼

ありがとうございます。
がけの高さの2倍離せば、現在の擁壁で建築可能と言う事ですね。
ネットで検索して不適格擁壁には建築できないと勘違いしていました。
その場合でも重要事項説明で説明しておく義務はありますか?
役所でがけの高さの2倍離れて建築されているかどうかお尋ねして、もしそうでなければ2倍離して建てるようご指導頂くと言う事になるのでしょうか?
度々ですみませんが、教えていただけますか?よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2008-07-03 06:11:51

ANo.4

土地の売買に関しては、重要事項説明の説明責任があります。
売主も買主に理解させる説明をすると聞いたことがありますし
実際私も土地を購入したときに重要事項説明を受けました。

今回の玉石積みでは建築できないとかは重要事項かと思いますが。

契約書等にも記載されているのでは無いでしょうか?

投稿日時 - 2008-07-02 17:42:59

お礼

ありがとうございます。ネットで検索したら、擁壁については重要事項の説明義務はないと書いていたのでどうなのかなと思って、、。
説明して下さっていると良いのですが、、。ありがとうございました。

投稿日時 - 2008-07-03 05:21:34

ANo.3

建築許可を出すのは市町村の担当部署ですが、お役人ですから往々にして適当に許可を出す可能性があります。そして、基本的に「出来上がった建築物をどうにかするのは無理」です。

質問文から察するに、
「どう見ても危険な擁壁の下に質問者さんの家がある」
「現在、擁壁の上に新しく家を建てる動きが見える」
ということのようですが、動くのなら現在動かねばなりません。建物が出来上がってしまってからでは遅いです。

お住まいの地域の弁護士会の法律相談(30分5,250円)を受けて、

「相手がきちんと法律に従った建築計画を立てているかどうか確認する手段はあるか」
「建築計画が法律に従っていない場合、それを阻止するにはどうすればよいか(裁判所に建築差し止めの仮処分を申請する、などの方法があるでしょうが、素人の手には負えません)」
「役所にはどのように働きかければよいか」

を相談されることをお勧めします。

全国の弁護士会
http://www.nichibenren.or.jp/ja/link/bar_association.html

仮に安全性に配慮されない建築計画に対して行政が許可を出してしまった場合、建主に最終的にストップをかけられるのは裁判所だけです。そして、裁判所に適切に動いて貰うには、質問者様がきちんと法的な手続きを踏まねばなりません。詳しいことは弁護士に聞いて下さい。

投稿日時 - 2008-07-01 11:24:50

お礼

ご丁寧に詳しく教えて下さってありがとうございます。
裏の土地は最近買い手が決まったようです。売却の際には住宅を建築する場合には擁壁をやり直す必要があると言う事を買い手に説明する義務はないものなのでしょうか?また、昔の擁壁でも高さによっては、なおさずそのまま建築する事も可能なのでしょうか?
『裁判所に建築差し止めの仮処分を申請する、などの方法があるでしょうが、素人の手には負えません』との事ですが、その場合は弁護士さんにお願いするしかないということですね。費用もかなり掛かる事になるのでしょうね。もし、そのまま建築ということになれば色々複雑で煩雑な手続きが必要になってくるのですね。擁壁をなおしてから建築してくださいと差し止めの仮処分をお願いすれば、後ろの方ともめるだろうし、、、と思うと気が重いです。
弁護士さんにはそれぞれ得意な分野があると思うのですが、建築関係に詳しい方をということで弁護士会に紹介して頂けば良いのでしょうか?色々お尋ねして申し訳ありませんが教えて頂けますか?よろしくお願い致します。

投稿日時 - 2008-07-02 17:35:11

ANo.1

所管している特定行政庁(自治体など)によりますが
今は鉄筋コンクリートの擁壁で無いと開発許可+建築確認申請は降りない、と聞いたことがあります。

実際にうちの近隣で昔の玉石積み法面の土地がありましたが、周囲を全部鉄筋コンクリート擁壁に築造しなおして建築されているものばかりでした。

投稿日時 - 2008-07-01 09:30:42

お礼

ありがとうございます。今の法律に適合した安全な擁壁にして、家を建てて下さるなら問題ないのですが、、。
更地のまま土地の持ち主が変わったのですが、売却の際には擁壁の事を説明してくださるよう以前からお願いしていたのですが、説明されているかどうか分りません。土地を購入した方がご存じなければそのまま建築してしまうと思いますので心配しています。

投稿日時 - 2008-07-02 16:52:50

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