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解決済みの質問

賃貸物件の抜き行為

賃貸物件の抜き行為

 多くの支店を持つ、賃貸専門業者A(手数料半額をうたっていて上場しています。上場していない業者の例もあります。)で同業者Bに多数の物件の資料を求める。

 同業者Bは、Aと共同仲介するのだと解釈して資料を送付する。
 Aは、共同仲介する目的では無く資料にある地図から、賃貸人を調査し、Bをとばして直接賃貸人から物件を預かり、仲介する、あるいは、管理物件として奪ってしまう。

 このような抜き行為を平然と繰り返し、新たに地方に支店を作っても、短期間で、多数の直接物件または、管理物件を保有すると言うやり方を行っている。

 これは、一種の信義違反であるが、Aは、
 マナー違反になるかも知れないが、法律違反にならない。
 と弁明している。

●Q01.該当する規制条項は、無いのだろうか?

 宅地建物取引業協会の倫理綱領に違反しているとも言えるが、主体的な表現で具体的な内容に乏しくAにとっては、どのようにも、抜けることが、できる。

 Aの営業マンになかなか明かさないがよく聞いてみると
 同業者から知り得た一般媒介物件は、抜く意志がある。
 と答えている。Aの営業マンは、Aの直接物件を多数集めることが、仕事なのである。

 もし、このようなことが、分かっているので有れば、Bは、資料を送付しないだろう。しかし、善意のBは、後になって、初めてこのようなことに気づき、後で、資料を送らないようになっても、多くの資料を送付済みであるから、後の祭りである。

●Q02.被害を被ったBは、今後Aと取引が途絶えることで、終わりであるが、Aの手口を知らない同業者Cのために対策を取る必要があるのでは、ないだろうか?

 このような実体を知らない同業者Cは、資料を送り続けて被害と詐欺を被る。

●Q03.だから、Aは、このような手口を使うのだから、注意する必要があることを広く同業者に知らせること注意させること、また、Aに対しては、県や、国の監督局から、抜き行為に対して注意と重ねて行うので有れば、営業停止を行う行政処分処罰を行う必要があると考えるが、どうでしょうか?

 Aの抜き行為の資料請求は、同業者に対して多数の資料請求、または、全件の資料請求をするかどうか

 地元だけの会社なのか多くの支店を持つ会社なのか

で、判定することができる。

 こうした、問題が、発生する根底には、賃貸人が、業者に物件を依頼するときに書類によって、媒介契約書を締結することを嫌がり、特定の業者のために専属や専任にすることを嫌がるので、このような書類が無い隙間に入り込んで、抜き行為をするのであるが、書類が無いので、証拠をあげることが、難しいと言う問題がある。

●Q04.県や国の行政機関に訴えても、なかなか動かない。動かすようにするには、どのようにすれば、良いのだろうか?

 同業者のモラルの問題、トラブル、同業者同士の被害であり、同業者以外の一般の人の被害でないことが、動きにくくしているのではないかと思量できる。

●Q05.新聞社のようなマスメディアに訴えては、どうかと考えるが、どうすれば、真剣に考え、問題を掲載してくれるだろうか?

●Q06.こうした同業者の被害をくい止めるには、どのようにすれば、良いのだろうか?

 たとえ一つだけでも、お知りのことがありましたら、よろしく教授方お願いします。

敬具

投稿日時 - 2008-08-23 12:57:25

QNo.4272068

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

同業者としてお話しますね。
 この仕事をして33年になります。貴方の不満に思う気持ちはわかりますし、同じような思いを沢山しています。
 不動産業は同業者の食い合いの状態でしょ。でも信義を守り、仕事をすることは長い歳月で答えがキチンと出ますからがんばってください。
 一番は、貴方がオーナーに信頼されることです。同業者が割り込もうとしても貴方をはずすならこの話は聞けないとしっかり思っていただくように信用と実績を積み上げては見ませんか。大手でなくてもイレギュラーな仕事する人多いです。また、オーナーが決まればよいという発想きりできないなら割り切るだけです。
 業界のルールを守れない人は沢山います。そういう人は後取引しない。それだけです。こうした同業者の被害をくい止めるには、どのようにすれば、良いのだろうか・・・位置jの利益きり考えない人いる限り無理ですしね。オーナーと貴方の信頼関係をキチンと築けばそのようなことおきても平気ですよ。「入居者を貴方が間違いないと判断するな任せる」といわれるまで時間が必要です。でも業者をただの金儲け人と思うオーナーもいますから「それならお断り」ぐらい構えてみてください。主人のビルの店舗を主人の了解もなく賃貸予約金を受け取った業者
も多分貴方の相談される業者だと思うけど、管理会社の私に承諾もないこともあり断りました。ずいぶん困ったようですが長年の溜飲を下げたこともありますよ。同業者にもひどい人沢山います。
 情報を提供する前、案内の前に相手を確認できませんか。同業者の問い合わせには、内覧者の氏名職業までは確認して先にオーナーに連絡しておく。(これで関わりがわかるでしょ。オーナーにも)ただ賃貸物件は、供給過剰で空き部屋にしたくないオーナーが、いる限り業者のモラルの低下はひどくなるように感じます。ちなみに私の店は、一見さんお断り、土日祭日休みの店で「不動産屋の癖に生意気」と評判です。
 店に物件紹介の張り紙もしていませんが、仕事は順調です。
 よいオーナーにめぐり合えますように。

投稿日時 - 2008-08-28 15:33:03

お礼

 レスありがとうございます。
 貴重なご意見をいただきありがとうございます。
 今回のことは、色々と教えていただいたり、考えさせられたりで、勉強になりました。色々の立場で、考えは、違うし、やはり、漫然とした商売でなく、常に四方に気を使った商売をする必要があると考える次第です。商売の仕方を考える機会を得ました。
 同業者に連絡したり、宅建協会、県庁に連絡することによって、以前のようなひつこい電話は、無くなりました。
 がんばってやりたい。

投稿日時 - 2008-09-15 19:29:49

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回答(6)

ANo.6

>物件を知る方法として、共同仲介すると言って情報をもらい、この情報をもとに、すぐに賃貸人のところに行って抜き行為すると言うのは、紹介した業者に対する信義違反になります。
 紹介した業者は、信義違反と感じるでしょう。
 もし、資料を請求するなら、抜き行為をする目的であると言うことを文書などで明示して資料を請求するべきではないでしょうか?
 信義違反として感じる業者は、このような事実を周知して対応する必要があるように感じますが、いかがですか?

 確かに物件紹介を依頼して即賃貸人の所に行き抜きを行うのは、信義違反に該当しますね。

投稿日時 - 2008-08-28 18:59:09

お礼

 レスありがとうございます。
 貴重なご意見をいただきありがとうございます。
 今回のことは、色々と教えていただいたり、考えさせられたりで、勉強になりました。色々の立場で、考えは、違うし、やはり、漫然とした商売でなく、常に四方に気を使った商売をする必要があると考える次第です。商売の仕方を考える機会を得ました。
 同業者に連絡したり、宅建協会、県庁に連絡することによって、以前のようなひつこい電話は、無くなりました。
 がんばってやりたい。

投稿日時 - 2008-09-15 19:30:18

貴方は業者ですか。

投稿日時 - 2008-08-27 13:44:22

お礼

 レスありがとうございます。
 私は、業者です。

投稿日時 - 2008-08-28 09:55:17

ANo.3

各種のインターネットに情報を載せれば、FAXなどの紙媒体から
情報が漏れなくても物件の情報が漏れてしまいますよね。

謄本上げれば所有者もわかる訳ですし。

FAXをもらっても、貰わなくても、大家に直で入り込む余地がある以上、致し方ないのかと思います。

防ぐには、専任で管理も取って、面倒見が良い、知識・経験・対応力・営業力など色々な面で頼れる会社だと大家との信頼を築き上げるしかないのかと思います。

ご指摘されているであろう会社は、私の印象では付けるだけ付けてお終い。入居者の質とか、大家側への配慮が少ないという印象が強いのであまり好きではありません。
しかし、そこそこの営業力もあるので、入居率を上げるにはお取引していかなくてはならない。

そんな印象を持っています。

またご指摘されている業者は、他社とのつながりを大切にして
業を営むと言うより、他とは敵対的に営業していると言う点で
共同仲介等・他社への客付けが出来ないなどで扱える物件が少なくなるる
リスクをその分負っているのでしょう。

これは営業方針・考え方の違いではないでしょうか。

投稿日時 - 2008-08-25 11:17:04

お礼

 レスありがとうございます。
 賃貸人としての立場が、良く分りました。
 書かれていることが、間違っているわけではないですが、物件を知る方法として、共同仲介すると言って情報をもらい、この情報をもとに、すぐに賃貸人のところに行って抜き行為すると言うのは、紹介した業者に対する信義違反になります。
 紹介した業者は、信義違反と感じるでしょう。
 もし、資料を請求するなら、抜き行為をする目的であると言うことを文書などで明示して資料を請求するべきではないでしょうか?

投稿日時 - 2008-08-28 10:50:05

 大家しています。

 信義上はルール違反でしょうが、要は大家なり管理会社と一般媒介をお願いしたB社の信頼関係で起こってくる問題でしょう。
 大家としてはお客様を付けてくれるならどこだって良いのです。その差異はB社が如何に大家なり管理会社に平時のコミュニケーションなりアドバイスなりで信頼を得ているかです。
 平時に何のコンタクトもなく、『空きました。』『募集かけますが、前の賃料で良いでしすね。』ってだけの関係で、なかなかお客様が付かなければ大家としても“渡りに船”と別の会社にお願いするでしょう。
 B社の努力不足ではないでしょうか。『あそこのマンションはうちで募集をかけることになっている。』と胡坐をかいて居られたのでは大家や管理会社だってたまったもんじゃありませんから、そこにこんな話が舞い込めば『同じ条件ならお宅でも募集をかけてください。』ってなると思います。

投稿日時 - 2008-08-23 15:41:32

お礼

 レスありがとうございます。
 賃貸人としての立場が、良く分りました。
 書かれていることが、間違っているわけではないですが、物件を知る方法として、共同仲介すると言って情報をもらい、この情報をもとに、すぐに賃貸人のところに行って抜き行為すると言うのは、紹介した業者に対する信義違反になります。
 紹介した業者は、信義違反と感じるでしょう。
 もし、資料を請求するなら、抜き行為をする目的であると言うことを文書などで明示して資料を請求するべきではないでしょうか?

投稿日時 - 2008-08-28 10:55:44

ANo.1

 このような場合は非常に難しいですね。

 一般媒介の場合は特にA社と専属専任や専任媒介契約でなければ、ある意味自由取引(オープン物件)ですし、家主としても抱え込んで客付けできない会社よりも、積極的に客付けしてくれる業者の事を好意に感じ、新たに仲介をお願いするでしょうから。
 抜かれたくないのであれば、自社で集客する方法を検討し、来店や反響客で客付け実績をつける以外ないと思います。
 家主からの絶対の信頼があれば、抜き行為があっても家主も断るでしょうから。

 しかし同業者としては倫理として許される行為ではないですね。しかし家主が同意している以上は手が出せない問題と思います。

投稿日時 - 2008-08-23 13:21:55

お礼

 レスありがとうございます。
 書かれていることが、間違っているわけではないですが、物件を知る方法として、共同仲介すると言って情報をもらい、この情報をもとに、すぐに賃貸人のところに行って抜き行為すると言うのは、紹介した業者に対する信義違反になります。
 紹介した業者は、信義違反と感じるでしょう。
 もし、資料を請求するなら、抜き行為をする目的であると言うことを文書などで明示して資料を請求するべきではないでしょうか?
 信義違反として感じる業者は、このような事実を周知して対応する必要があるように感じますが、いかがですか?

投稿日時 - 2008-08-28 10:54:26

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