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解決済みの質問

離婚後のマンション名義変更

2年前に離婚しました。
現在、私と子供が離婚前に購入した夫名義のマンションに住んでいて支払は夫がしています。
離婚前に組んだ車やリフォームなどのローンは、私の口座で借りていてそのローンの返済とマンションの返済の金額がほぼ同額だったので、そのローンの返済が終わるまで(あと2年後)は住んでいいということで話が決まりました。
2年後に私に住宅ローンが通る能力があったら私が買い取るということにしております。
離婚して4年後ということになりますが、財産分与の名義変更という形は取れるのでしょうか?その場合、費用はいくらくらいかかるのでしょうか?また夫や私に贈与税や譲渡税などの何か税金の請求がくるのでしょうか?
ちなみに離婚はお互い悪いところもあり結婚生活をお互いが続けていくのが苦痛になったためなのでこういう話し合いで離婚しました。
初めて質問するので意味が通じてなかったら申し訳ありませんがよろしくお願いします。

投稿日時 - 2008-08-28 17:08:06

QNo.4285586

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

まず、名義変更とおっしゃいますが正式には所有権移転登記です。所有権移転登記には原因が必要で、一般的に考えられるのは売買か贈与です。所有権移転は書類を作って登記費用を払えば簡単にできますが、所有権移転には税金が伴うのが問題です。贈与にすると所有権を取得したほうに贈与税がかかります。しかし離婚後の財産分与で所有権を移転すれば贈与税はかかりませんので、これが一番良い方法なのですが、離婚後あまり日がたつと認められないことと、元ご主人のローンが残ったままだと銀行が認めないという問題があります。
次に売買の場合ですが、これは売ったほうに譲渡所得税がかかる、という問題があります。しかし買った時よりも安い値段で売ればかからないし、たとえ買った時より高い値段で売ったとしても、2年前まで元ご主人がお住まいであったならば、自宅の売却ということで3000万まで控除がありますから税金は大丈夫でしょう。
売買するにしても、ご主人のローンが残ったままでは銀行が認めません。ローンを組みなおすと言うよりも、あなたがローンを組んでご主人から買い取るということになります。そのようなご事情ですからひょっとするとローンの残高だけ払って・・・などとお考えかもしれませんが、ある程度の金額で売買しないと、極端に安い金額での売買は贈与とみなされて贈与税が発生する恐れがあります。
売買の場合は、登記費用、不動産取得税、ローン手数料などに加えて、ローンを通すためにはいろんな書類が必要ですので不動産屋の仲介が必要だと思いますので仲介手数料もかかると思います。そうなると売買代金以外に百数十万くらいの金額が必要です。
一番費用のかからない方法でということで私が思うには、すでに離婚後2年ということですから税務署で相談が必要ですが、今でも財産分与が認められるならば、今のローンを何とか返済して(住宅ローン以外の方法で)財産分与したほうが良いと思います。ローンは後2年とのことですから残高はそんなに高額ではないのではないですか?

投稿日時 - 2008-08-30 09:19:32

お礼

とても勉強、参考になりました。ありがとうございます。
まずは、税務署へ所有権移転登記ができるか確認してみます。
本当にありがとうございました。

投稿日時 - 2008-08-30 19:09:17

ANo.2

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回答(2)

ANo.1

離婚後の財産分与による所有権移転には贈与税がかからないことになっています。ただしあくまでも「離婚後」なので、離婚してからあんまり日がたってしまうと離婚の財産分与として認められず贈与税が発生する可能性があります。いつまでOKなのか?という点については、はっきりした基準はありません。一度税務署で相談されたほうが良いと思います。
財産分与として認められる場合の費用ですが、登記費用と不動産取得税くらいです。これは物件の固定資産税評価額によって決まるので、それがわからないと何とも言えませんが、まあ数十万もあれば大丈夫でしょう。
ただし財産分与というのは、今回の場合、ご主人が無償であなたに渡すということですよ。買い取りの話も出ているようですが、ご主人がそれで納得されるのでしょうか?ご主人が納得されるのであれば、ローンが終わって銀行が関係ない状態で財産分与するのが一番費用がかからず良いと思いますが、離婚後4年というのは、最初に書いた問題で難しいのではないかと思います。
早く財産分与してしまうのも一つの方法だと思いますが、銀行ローンが残っている状態で銀行が認めるかどうか?はわかりません。

投稿日時 - 2008-08-28 23:02:25

補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
財産分与の名義変更となるとローンの支払は主人がするということなんですかね?勉強不足で申し訳ありません。
名義変更をするのですが、私の名前で銀行ローンを組みなおして今の分の主人の銀行ローン残を払おうかと思っています。(私が銀行ローンが通ればの話ですが…)
その場合は、名義変更ではなくて、主人が私に売ったという形になるのですか?
なるべく諸費用がかからない形で買いとることをお互いが望んでいます。良い方法がなにかあればよろしくお願いします。
申し訳ありません。

投稿日時 - 2008-08-29 15:02:16

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