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農地のままで贈与か宅地にしてから贈与か

現在建物を建築中の土地があります。
土地の所有者は、私と父の共同名義になっています。
父の持分は10%ほどで、現在地目は畑になっています。
今回家を建てる上で父の持分を私に贈与という形で手続きをしようと思っています。
不動産屋に現在贈与手続きをするとどうなるか見積もりしていただきました。相続税評価額は近隣の評価で計算していただいています。
項目として挙がっているのが、農地法5条届出申請費用、所有権移転登記費用、区画整理組合所有権移転申請費用、贈与税、不動産取得税です。
建物を建てる前に贈与手続きをすると、農地法5条届出申請費用がかかるといわれました。
家に帰ってからふと考えたのですが、
建物を建てたあと地目を宅地にすればこの費用がなくなるのではと思いました。しかし、畑から宅地に地目が変わると評価額が挙がるのではと
も単純に思ってしまったのですが、路線価は地目によらないはず?
どちらにしても贈与手続きをするのは今年度内と考えています。

地目を畑から宅地に変えた場合、贈与税は換わるのでしょうか?
評価額が大幅に上がって贈与税が上がる可能性があるならば、地目が畑のまま、農地法5条届出をしておいたほうがいいのかと迷っています。

よろしくお願いします。

投稿日時 - 2008-10-08 00:05:47

QNo.4385389

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

路線価地区なのか倍率地区なのかで大きく変わると思います。
農地などの場合には評価減となるように考えられていますが、実態が既に宅地でしょうから、評価減はほとんどないでしょう。
路線価に地目はありませんが、現況に合わせる評価減などがありますからね。
そういう部分でほとんど変わらないと考えたのではないでしょうか?

税務署で評価方法を聞いてみてはいかがですか?
農地の場合、宅地の場合を比較してみれば良いでしょう。
農地法5条は自分でも出来るでしょう。農業委員会へ相談しても良いと思います。

贈与手続きを今年度と考えておられるようですが、贈与税は1から12月の1年を単位に計算します。贈与税にも基礎控除がありますので、何年かに分けて贈与することで計画的な節税も可能かもしれません。

投稿日時 - 2008-10-08 11:25:07

お礼

回答ありがとうございます
評価減のとこ不動産屋さんも同じようなことを言ってました。

結局宅地にしてから贈与手続きをすることに決めました

12月での区切れでしたね<贈与税
年を分けて贈与も考えましたがそのたびに登記費用が生じるため
一番節税は1度のほうがいいようです

ありがとうございました

投稿日時 - 2008-10-09 22:51:16

ANo.3

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回答(3)

ANo.2

>区画整理組合所有権移転申請費用

区画整理中ですから
個別評価です。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/04/07.htm
ここで言う
土地区画整理事業施行中の宅地の評価
の宅地とは
公共用地以外の
土地を指し
農地も含まれます。

相続税評価(20年分)

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
で、探し
個別評価であれば
税務署で相談することになります。

>地目を畑から宅地に変えた場合、贈与税は換わるのでしょうか?

贈与した所有権移転時の地目で
贈与計算はします。

投稿日時 - 2008-10-08 07:09:48

お礼

回答ありがとうございます
相続税評価は個別評価で、隣の区画を不動産屋が扱っていて大体の評価額で贈与税を計算していただきました。
地目を変えると金額が変わるとのことですが、No.1の方は変わらない思うといわれて。。。まさに今回の焦点がここなんですが、素人の私や父でどっちが正しいのかわからず質問させていただきました。
宅地にしてから贈与した場合は贈与税が上がるのではと思い、地目が畑のままの贈与をはじめ考えました。不動産屋で宅地にしてからの贈与の場合第5条の届費用が削れると聞き、それならば家を建てた後登記時に宅地に変更したあとに贈与を受けようと思ったのですが。

宅地で贈与受けると税が上がりそうですね
ありがとうございました

投稿日時 - 2008-10-08 08:05:19

ANo.1

まず、農地を農地のまま、建物を建てる場合、農地法5条の許可はいりませんが、農地法4条の許可が必要になりますので、結局費用は変わらないと思います。(どちらが高いかは調べておりませんが・・・。)
また、地目が宅地に変わった場合と、地目が畑のままの場合の土地の評価額ですが、相続税財産評価通達には次のように規定されています。
**********************************************************************************
(市街地農地の範囲)
36-4 
市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。
(1)農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条 ≪農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限≫に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地
(2) 市街化区域内にある農地
(3) 農地法の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの
****************************************************************************************
この市街地農地は、宅地として評価するとのことですので、どちらにしても贈与税は変わらないと思います。

投稿日時 - 2008-10-08 00:49:38

お礼

回答ありがとうございます
5条の農地の評価額はもともと宅地で見られてるんですね。
今回不動産屋さんで個別評価を聞いてます
(すぐ隣の区画の売買をおこなっているらしく評価額が大体これぐらいとわかりました)
贈与税が変わらないと聞いて一安心です
ありがとうございました

投稿日時 - 2008-10-08 07:46:30

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