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解決済みの質問

【住宅ローン】 繰上げ返済をするなら、絶対 変動金利にした方がいいと言われました

今年、住宅メーカーで新築を予定しています。
メーカーのほうは、ほぼ決まりました。
そのメーカーの家が気に入ったのもそうですが、担当の営業マンが信頼出来るタイプの人だったのが決め手の1つです。

先日、その営業マンに住宅ローンについて言われた事で少し引っかかってます。

支払は、家族で合算して住宅ローンを組みます。
それほど貯金もあるわけでもないし収入もあまり余裕がないので、10年か3年の固定金利にして、
繰上げ返済をしてこうと考えていました。
しかし、営業マンいわく、『繰上げ返済をするなら、
今は変動金利でローンを借りた方がいい』と言われました。
勧められたのは、ある都市銀行で、金利は1.2くらいでした
(ほかにも良い条件の銀行があったら紹介しますと言っていました)。
その上で、半年毎に金利は変動するから普段から注意しておいて、
金利が上がったら借り換えすればいいと、提案されました。

私は、収入や資金に余裕がない家庭や、今後出費(教育費など)が
予想される家庭は、変動金利は危険であると認識していましたので、
営業マンの言う事を鵜呑みには出来ませんでした。
特に今は低い金利でも、将来金利がどう変動されるか
予測はできないので、怖いなという印象しかありません。

それに対して営業マンは、『まず○○銀行(上記の都市銀行)は優遇が○%ついていますし、
金利というものはそもそも景気よりも、むしろ国債(国の借金)の額に対して日銀が決定する事なので、
現状では国は莫大な借金を抱えていますし、それだけの額を35年ローンの間にそれほど返せることはないので、
金利はまだまだ低い状態が続く。仮に上がったとしても、急激に上がることはない。
数年前までは、3年固定にするお客さんが多かったが、
今は(上記で勧めた都市銀行の場合は)優遇も付いてますし(当時は付いていなかった)、
金利も低いので変動金利に変更する方が多い』
・・・と、言っていました。

私はそれほど深く住宅ローンについて勉強しているわけではないので、
私の知識だけでは営業マンの言っている事を肯定も否定も出来ない状態です
(私の知識だけなら否定ですが、あくまで私の知っているだけの知識なので)。

なので、住宅ローンについて経験・知識のある方から公平な
ご意見を聞きたいと思います。
どうぞ、よろしくお願いします。

投稿日時 - 2009-01-08 15:10:04

QNo.4613733

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

繰上返済を積極的にするなら,変動で繰上返済手数料無料の
銀行が有利になる可能性が高いのは確かだと思います.

ただ,金利が上がったら借り換え…というのは無理があると思います.
変動→固定に変えるとしても,変動金利が上がる前に
固定金利が先に上昇するでしょうから,変えようと思った
時には固定金利はずっと高くなっている可能性が大です.

今収入や資金に余裕がないとのことですが,繰上返済は
どのくらいの金額を考えているのでしょう?
いつ頃から,どのくらいのペースで繰り上げするかにも
よりますし,金利が今後どうなると予想するのかにも
よりますので,色々調べて比べると良いと思います.

・平均的な金利の予想で,どちらが得か?
・万一金利が大きく上がった場合を想定して,払っていけるか?

固定でも,3年固定,10年固定などでは,固定期間終了後に
金利が上がる可能性があります.

また,変動金利であれば,返済額は5年毎の見直しで,
かつ125%以上増えることはありませんが,固定の終了時は
そのような制限なく返済額が上がります.
(125%以上増えないと言っても,金利が上がった分の
 利息はしっかりとられ,返済ペースが遅くなります.)



変動が将来危険と思っても,繰上返済を速いペースで
行っていれば,結構な金利上昇まで耐えられる可能性も
あります.
逆に繰上返済をあまりしない場合や,金利が上がる時期が
早い場合は,返済額へのインパクトも大きくなります.

金利と国債の関係は,わたしのところでも営業の方が
同じような話をしていました.
どれだけ正しいのかはわかりませんが,個人的には
過去10年ほど景気がよいといいつつゼロ金利が続いたことなども
考えると,低い状態が続くというのは正しいのかなと想像しています.

もちろん,絶対そうとは限らないので「絶対変動が・・・」
と言われると微妙ですが.
わたしのところの営業の方は,絶対どっちが,というような
言い方はしていませんでした.

明確に繰上返済のプランを考えていたので,その話をしたら,
自分で考えた返済プランが一番良いです,という感じで
言われました.

長期間の返済になるものですし,納得できるまで色々
情報を集めるのが良いかと思います.


ちなみに,わたしは繰上返済のペースが結構早いことと,
固定と変動の金利差が結構あることから,全額を変動の
ローンにしようと考えているところです.

投稿日時 - 2009-01-10 00:33:52

お礼

>逆に繰上返済をあまりしない場合や,金利が上がる時期が
早い場合は,返済額へのインパクトも大きくなります

そうですよね。
もう少し考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:16:50

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回答(9)

ANo.8

3年の固定金利にしようかとも思っている人が変動を勧められたからと言って驚くことでもないと思いますが・・・3年位は急激に金利が上がることはありませんよ。
繰り上げをじゃんじゃんやっていこうとするなら結局のところ変動が安くなるでしょう。営業マンの言ってることもそれほど違っているとは思いません。でも金利は基本的には新発10年国債の利回りに連動していると考えられるので営業マンの言ってることは多少違うのかも知れませんね。
ある経済誌で以前特集組んでましたが金利が平均的(何%かは忘れました。。。)に毎年上がるとして3000万を35年で借りた時、繰り上げをしない場合は全期間固定が、繰り上げを2年で100万を繰り返すなら変動が最終的に払う額は安くなっていました。
と、まあ材料は出せても結局のところ誰にもわからないので自分で決めるしかないのですが。。。私自身はローンが始まって3か月程度ですが変動にすればよかったと後悔しています。
ちなみに当初期間固定の固定期間が終わった時にさらに当初期間固定を選ぶ際の金利がどうなるか、さらには固定期間中の繰り上げ返済の手数料も調べた方がいいと思います。

投稿日時 - 2009-01-09 09:59:07

お礼

>3年の固定金利にしようかとも思っている人が変動を勧められたからと言って驚くことでもないと思いますが

別に驚いてないですよ。
3年って書いてしまったけど、3年は考えておらず10年固定で考えています。

繰上げジャンジャンなら、やっぱり変動なんですね。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:13:37

ANo.7

繰り上げ返済をするなら、という前提でいうと
変動金利を採用していると、インターネットを使っての繰り上げ返済手数料が無料か、かなり安いということがあります。

固定金利でも最近は手数料がだいぶ安くなってますが、私の銀行は数千円の手数料がかかってしまいます。金額が上がると何万円かの手数料になってしまって、繰り上げの意味がなくなります。

どこの銀行か不明ですが、通常繰り上げ返済を前提にするならば本当に変動金利のほうがお得という事はいえます。親切な営業担当では?

また、概してネット系バンクの手数料は安いです。金利も安い場合があります。ただしすべて電話とネットで完結してしまうという不安があれば、通常通り窓口で担当者と直接話す安心感はやはり銀行などになります。

投稿日時 - 2009-01-09 09:50:02

お礼

手数料も考えてですね。
もう少し調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:18:15

ANo.6

1.「金利が上がったら借り換えすればいい」は誤りです。
金利が上がったときに借り換えると、高い金利のローンになるだけです。金利が上がったのですから当然ですよね。

2.「金利というものは、、国債(国の借金)の額に対して日銀が決定する事」は誤りです。
国債の金利は金融機関による入札により決まります。入札は金利をセリにかけるようなものです。従って金利は市場原理で決まり日銀には決められません。

3.「金利はまだまだ低い状態が続く。仮に上がったとしても、急激に上がることはない。」と言い切ることは出来ません。
ここ一年間の世の中の動きを見れば、世界の金融のトッププレーヤーでさえ、数ヵ月後の為替・株・石油の値段を全く予測できなかったことはご存知の通りです。断定的にいえるのは、「将来のことは誰にも分からない」ということだけです。

さて、変動金利か固定金利かですが、全くをもって読み次第です。最初高いコストを払ってでも最悪のこと(金利が高くなってしまう)が起こらないように固定金利にするか、そのリスクをとっても当面低い金利を享受するか?という選択ですので、正しい答えはありません。

ローンにおいて唯一断定的にいえるのは、元本が少なければ少ないほど、最終的に払う総額(元本+金利)は加速度的に低くなると言うことです。余裕を持って借りましょう。

投稿日時 - 2009-01-08 21:50:46

お礼

>金利が上がったときに借り換えると、高い金利のローンになるだけです。金利が上がったのですから当然ですよね。

そうですよね。
借り換えってくせものですね。

投稿日時 - 2009-01-14 17:20:12

ANo.5

>支払は、家族で合算して住宅ローンを組みます。
>それほど貯金もあるわけでもないし収入もあまり余裕がないので、
>10年か3年の固定金利にして、繰上げ返済をしてこうと考えていました

変動かどうか・・・の前に、返済計画がかなり綱渡りの状態と思えるのですが・・・
収入に余裕がなく、その上貯蓄にも余裕がないのに、どうして繰上げ返済の資金が貯められるのか???
これは大きな矛盾ではないかと思います

ローンを組む際に、仮に夫婦で組むとして、奥様の収入が0になった時でもご主人の収入でカバーできる事が必要です
また、奥様の収入がなくなればローン控除も受けられません
さらに、奥様のローンをご主人が肩代わりすると贈与と見なされるので金額によっては注意が必要です

ローンを組む為には、安定した収入が必要です
そして同時にリスクに対する備えが必要です

リスクを考えれば多分10年固定と、変動にはそれほど大きな差は無いと思います
ただ、繰上げ返済にばかり気を取られてしまうと、実際家に住み始めてからの生活が本当に借金返済だけの人生になります
ですから、自分の身の丈にあった計画をまず考えるべきです

私自身は、今もローンを払っていますが・・・
「営業マンに住宅ローン」と言うことはしませんでした
ローンは自分で全て銀行と交渉して、実行金利も直接支店長と話をして決めました
営業マンは、とにかく契約が欲しいので売るために努力はしますが、あなたの今後に付いて何の責任も考えてはくれません
あなたが払えるかどうかは全然関係ないのですから、判子さえ貰えて、ローンの契約さえできればそれでいいんです

しかし、銀行に直接相談に行くとこれが全然違います
銀行は、貸した後に払えないと言うようなことは絶対に避けます
払えない人には絶対貸しません
ですから、あなたに貸せるだけの信用があると認めてくれたら、最も現実的で安全性のの高い支払方法を提示してくれます
その時にあなたの返済計画を銀行側に伝えれば、リスクの回避方法、将来の生活設計も考慮したプランを提示してくれると思います

営業マンは、使いっ走りです
どれほどこき使おうと自由ですが、営業マンにリードされるのは相手の思う壺です
全ての決定権はあなたにあるのです

ラーメン屋でラーメンを頼むのとは違います
出てきたものを食べるのではなく、全ての工程に於いてあなたの意見が最も最優先されるべきなんです
器も、食材も、調理方法も、職人もあなたの意見が反映されるべきなんです
営業マンを信用する事は大事ですが、任せたら出来合いのものしか出てきません

ローンも同じです。金利は、返済額で直ぐ目に見えるから非常に分りやすいし、心理的影響も大きいです
でも、本当に大事なのは、その後の10年、20年、30年です
10年、奴隷のように我慢して、後の10年を楽しむか?
20年で、少し余裕も持って生活を楽しむか?

習い事なんかと同じで、続けられる事が重要です
無理したら絶対続けられません
そこをポイントに、金利や、確証の無い不安だけにとらわれないで、家族の生活をイメージした返済計画を考えてみてはどうでしょう

これを期に、生命保険の見直しや、お子さん教育資金、老後への積み立て、そう言う長い目でのライフプランが見えないと、ローンを組んだ後で待っているのは数十年にも及ぶ借金地獄です

家を買って貧乏になっちゃつまらないですよ?
何の為に家を買うのか? 買わない方が良かったなんてならないように
無理をしない資金計画を立ててくください

投稿日時 - 2009-01-08 19:54:07

お礼

ちょっと説明が不足していたようで誤解を与えてしまったようです。
申し訳ありません。

>家を買って貧乏になっちゃつまらないですよ?

まったくその通りですね!
もう少しよく調べて考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:22:28

ANo.4

はじめまして

ローン勉強ご苦労様です。
どれが得か・・・難しいですね。
ハッピープランで物事進めば、いいですが、
自分の会社の存続すら微妙なこの時期、
ワーストケースを何処に設定するかが、どれが得かの基準になります。
自分で勝手に想定したワーストケースがクリアできる条件範囲内でローンを比べないと、
色んな部分で矛盾を感じると思います。
例えば、変動が絶対有利なら、なぜ固定商品が存続しているのか?
変動金利が絶対有利なら、この商品群でもっと激しい顧客争奪戦が繰り広げられるはず。。。
オカシイと思いません?

まず、変動金利が有利になる条件は何か?
何と何と何が揃ってないと成り立たないのか?
逆に固定金利が有利・・・
ここをしっかり勉強してみてください。
現状、こうゆう条件だから・・・と逆の視点ですね。
こうすれば、質問者さんが、各条件が揃う可能性を
自己判断で決めることができるでしょう。
つまり、これがワーストケースに近い考え方です。
優遇オプションは何時まで続くと思いますか?
借り換えしたいときに、丁度そんなにお得な借り換えがあると思いますか?
市場原理でいけば顧客が殺到すれば・・・この金額でも借り換えしたけりゃしてもいいよ・・って、雀の涙ほどの得しか得られないようになりませんか?
そもそも、繰り上げ返済って、毎年200万も繰り上げ返済なら、3年で100万も繰り上げ返済と呼びますから。。。
今目の前の条件と未来の予測をゴチャマゼで考えると
バラ色のハッピープランが書けちゃいますよ。

冗談まじりで、
そこまで勧めてくれるなら、一筆かいてくださいよ~^^
固定と比較して、万が一損した時は、損の半額をキャッシュで負担します。
得した場合は、山分けします。
・・・ってね。

投稿日時 - 2009-01-08 17:13:42

お礼

様々な要因によって、どちらが得か損か言えないですよね。

よく検討してみたいと思います。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:24:00

ANo.3

何をもって信頼できるという話になったかわかりませんが、HMの営業、不動産の営業の話をまともに聞いてはいけません。彼は販売のプロではあるが、建築や不動産、法律、金融、または生活満足度に対するプロではありません。彼らがこう言ったけど、実際には違ったという話は、掃いて捨てるほどあります。そう言った意味で、鵜呑みにせず、このような場ででも裏を取られることは、大変意義のあることだと思います。

投稿日時 - 2009-01-08 17:05:05

お礼

了解しました。
鵜呑みにはしません。
が、全否定もしません。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:25:01

ANo.2

金利に絶対はないので、営業マンの言うことを鵜呑みにしない方が良いと思います。将来金利が上がって払えなくなっても、その営業マンが代わりに払ってくれたり責任を取ってくれたりしませんから。なので、自分が心配だと思うなら全期間固定を選択することをお勧めします。ただ、私も数年前にそうしましたが、少し後悔していますがね^^;

全期間固定にしないのなら3年でも10年でもそんなに変わらないと私は思うので(35年ローンなら、その程度の年数では残高がそれほど減ってない)、現在の状況ならいっそ変動金利の方が良いと思います。ただし、固定金利を選択した時との支払い差額は貯金に回します。

結論!ローンのことを勉強し自分で計算(金利だけでなく手数料や保証料も金利に換算し総支払額で比較)して判断出来るなら変動、それが出来ないなら固定金利を選ぶと良いのでは?銀行も営業マンに勧められるだけでなく、自分で複数の銀行を回りましょう。HMの営業マンは審査さえ通れば、支払額が高くなろうが金利が上がって破綻しようが、家が売れれば良いんですから。定年後10年以上支払いがあるローンとかでも平気で勧めます。

最後に…くれぐれも余裕のあるローンを組むようにしてください。審査が通るか通らないようなギリギリのローンでは、生活を切り詰めないと生活出来ませんよ。住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎないので、そういうことになれば本末転倒にもなりかねません。余裕のあるローンで、外食したり旅行にも行きましょう。

参考URL:http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

投稿日時 - 2009-01-08 15:46:12

お礼

了解しました。
鵜呑みにはしてないつもりですが、自分ももっと勉強します。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:26:07

ANo.1

誰も現在の経済環境で10年後の金利状況なんて読める訳ありません。

>繰上げ返済をするなら、絶対変動金利に
まず、絶対なんてありえません。私ならこの時点でセールスを信用しない。

確かに、短期的に見れば変動金利の方が低利。ただし上昇期には歯止めがきかないのが事実。固定→変動と切り替えはできるものの、その逆はできないので、心配なら固定を選択していいと思います。

国債ウンヌンのウンチクは確かにそうかもしれませんが、国債だけで金利政策を決めているわけではないのでハッタリにしか聞こえません。

投稿日時 - 2009-01-08 15:21:45

お礼

>固定→変動と切り替えはできるものの、その逆はできないので、心配なら固定を選択していいと思います。

そうですか!
もう少し勉強&検討してみます。

ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-01-14 17:27:18

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