こんにちはゲストさん。会員登録(無料)して質問・回答してみよう!

解決済みの質問

不動産売却時の税金、・・・心配が

先ほど実家を息子の私が相続しました。
で、このほど売却します。私は実家にはもう10年以上住んでいませんし、実家自体、5年空き家です。

売れる金額が1300万
その実家を父が30年前に中古で購入したのは2500万。

しかし、父が2500万円で購入した時の売買契約書が、あるにはあるんですが、土地と家屋の金額が一緒になっていて2500万とあります。
また、友人の不動産屋が仲介に入ったので不動産売買契約書が買主(私の父)と売主の署名捺印があるのですが、仲介業者名の記載がなく、日付の記載もありません。

他には売主が2500万円受け取ったという領収書はあります。

この状態で、実家を売った場合、税金は免除されるのでしょうか?
売る不動産の購入証明がしっかりしていないと税金が免除されないときいたもので・・・・教えてください。

専門用語がわからないので文章が稚拙ですいません。

投稿日時 - 2009-01-19 21:14:47

QNo.4644002

すぐに回答ほしいです

質問者が選んだベストアンサー

>税金は免除されるのでしょうか?
免除されませんが、課税はないと思われます。

まず、売却益の計算
取得費を2500万円とします。建物と土地の割合は当時消費税があればそこから逆算で
だします。3%と4%の変わり目に注意。30年前ですから消費税なし。
消費税施行前なら、当時の地価公示か路線価を0.7で割り戻した数字を土地代とみます。
仮に1200万家、1300万土地とします。
同様に固定資産税評価額で売価を按分し土地価格と家屋の価格をだします。
これを仮に 1200万(土地)100万(家屋)とします。
建物は減価償却に相当する償却をします、0.9掛けしたものに償却率0.04とか0.022とか
建物の種別によって定まる数値を選び現在までの年数をかけそれを取得費から控除。
木造なら27年耐用年限ですからそのまま0.9掛けで108万円

土地売価益=1200万(売価)-1200万(取得費)-売却手数料36万 ▲36万

家屋売却益=109万円(売価)-100万(取得費)-売買手数料3.6万円

だいたいこんな風に計算すると概ねゼロかマイナスになります。
計算したら確定申告で不動産所得として申告します。
もし忘れても課税がない場合
「お尋ね」が来て、あなたはお尋ね者・・・ではなく
売買したけど申告しない理由
というのが4択くらいあって 譲渡益がなかったから
にチェックをつけて送り返せばOKですからご安心を。
プラスになるなら、長期譲渡課税で20%ですけど
まぁ、出ないとみていいでしょう。途中の修繕費とか
足せば確実にマイナス。

投稿日時 - 2009-01-20 17:41:35

お礼

>>「お尋ね」が来て、あなたはお尋ね者・・・ではなく
売買したけど申告しない理由
というのが4択くらいあって 譲渡益がなかったから
にチェックをつけて送り返せばOKですからご安心を。

ありがとうございます。
非常にわかりやすい説明、感謝いたします。^^

安心しました。

投稿日時 - 2009-01-20 23:20:07

このQ&Aは役に立ちましたか?

4人が「このQ&Aが役に立った」と投票しています

回答(3)

ANo.2

譲渡所得の申告の際、取得した際の契約書や領収書を添付しなければならないわけではありません。申告書に記入して提出するだけです。もし万一申告の内容に疑いを持たれて調査される場合は、契約書や領収書などが必要と思われますが、領収書があるということなので問題ないでしょう。
No.1の方の回答にあるように、標準的な建築費から土地価格、建物価格を算出し、建物の減価償却を計算して取得費をはじき出すわけですが、売却価格より取得費のほうが高ければ申告の必要はなく、「利益が出てないので申告の必要なし」と書いて(売却した翌年の確定申告の際にそのような書類が税務署から送られてきます)提出するだけです。
購入当時の金額として妥当な金額であれば、調査されるような心配もまずないと思います。

投稿日時 - 2009-01-20 00:33:14

お礼

ありがとうございます。

確定申告でも簡単そうで安心しました。

ありがとうございました。^^

投稿日時 - 2009-01-20 23:18:40

ANo.1

購入時の価格がわからないと売却価格の95%が課税対象となってしまいます。
ご質問の場合には売買契約書に購入価格が記載されてますし、領収書もありますので、その価格をもとに税金の計算をすることが出来ると思います。
ただし、購入時の土地と建物の価格を分ける必要があります。

建物の価格が不明な場合には標準的な建築価格から計算して、購入価格からその建物の価格を控除した残額が土地の価格となります。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/kisairei-joto/pdf/aa013.pdf

売却価格-(取得費+譲渡にかかった費用)がマイナスであれば税金は課税されません。
ここでいう取得費とは、土地は購入時の価格ですが、建物は購入時の価格から減耗分を必ず控除しなければなりません。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/kisairei-joto/pdf/aa012.pdf

実際に計算してみないと、絶対税金がかからないとは言いきれません。

投稿日時 - 2009-01-19 22:15:36

お礼

ありがとうございます。

非常にわかりやすく、安心できました^^
感謝です。

投稿日時 - 2009-01-20 23:17:58

あなたにオススメの質問