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解決済みの質問

繰上げ返済、1年ごとに100万ずつ(3年間)と1年目に300万

住宅支援機構のフラット35Sを利用しています。
2008年8月よりローン支払いを開始しており、繰上げ返済を予定しています。

返済の仕方として、タイトルにもあるように1年ごとに100万ずつを3年間返済するのと、
1年目で300万をいっきに返済するのではどちらがお得なのでしょうか?(期間・ローン残金の面において)

ちなみに、住宅支援機構のローン返済シュミレーションを利用したところ、
前者(3年間かける)の方が期間も短く、利息も少なくて済むという結果が出ました。
このシュミレーション正しい結果なのでしょうか。

そうだとした場合、その根拠もご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。
(素人考えでは1年目に300万返したほうが良いという印象を受けていたので・・・)

投稿日時 - 2009-01-20 23:26:01

QNo.4647145

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住宅ローン審査経験者です。

> 返済の仕方として、タイトルにもあるように1年ごとに100万ずつを3年間返済するのと、1年目で300万をいっきに返済するのではどちらがお得なのでしょうか?
> (期間・ローン残金の面において)
繰上返済が効果を発揮するのは、「利息」についてですから、期間やローン残金の面には関係ないですね。
住宅ローンの利息は、「債務残高」と「残りの返済期間」で計算されますから、原則、「一部繰上返済の仕方」が同じならば、「1年目に300万」の方がお得になるはずです。
(もう一方は、3年目にならないと繰上返済による残元金の減が300万円にならないから。)

> 住宅支援機構のローン返済シュミレーションを利用したところ、前者(3年間かける)の方が期間も短く、利息も少なくて済むという結果が出ました。
フラット35はネット上で繰上返済のシミュレーションを掲示していませんから(「よくある質問」の「繰上返済シミュレーションはできますか。」という質問に対する回答も「お取扱いの金融機関で承っております。」となっています)、もしかして利用されたのは「機構融資」(旧・住宅金融公庫融資)の『返済方法変更シミュレーション』ではないでしょうか?
あれって、結構分かりづらい点があるので、どこかで条件を入れ間違えてシミュレートされた…ということはないでしょうか?
適当なデータを入れて、エクセルでシミュレートしてみましたが(繰上返済の方法は「期間短縮型」)、やはり「1年目で300万をいっきに返済する」方がお得(総返済利息額が少なくなるので)となりましたし…。

これが「1年ごとに100万ずつを3年間返済する」のと「3年目で300万をいっきに返済する」ならば、「1年ごとに100万ずつを3年間返済する」がお得になるんですけれどね。

投稿日時 - 2009-01-21 14:41:51

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回答(2)

ANo.2

>繰上げ返済、1年ごとに100万ずつ(3年間)と1年目に300万

住宅ローン契約内容が分からないので、元利金等契約と仮定すると・・・。
「1年目に300万円返済」した方が、非常にお得です。
当然、返済当初は「元本よりも利息の割合」が非常に高いです。
当初返済額の80%が利息で、20%が元本でしようね。
最終年度の返済額は、20%が利息で、80%が元本です。

繰上返済は、早ければ早いほどお得です。

投稿日時 - 2009-01-25 23:39:01

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