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解決済みの質問

離婚後の財産分与

教えてください。
離婚を考えています。
まずは金銭的な問題が一番面倒かと思いますが、DV、浮気そういったものはありません。性格の不一致です。
ただ、不動産(持ち家 土地含む)の割合が少々厄介です。
持ち家は夫名義、土地は妻と妻の母名義で持ち家の住宅ローンは
まだまだ30年近く残っている状態です。
手切れ金として住宅を贈与として考えても、それに相手が納得しないと無理でしょうか?もちろん調停になると思いますがローンの状態で
名義変更の贈与はできないと思うのですがどうすれば簡潔でしょうか。
子供もいますので養育費などいろいろあるでしょうがそれは別の機会に質問させてください。
経験者の方、またその手の知識者の方の返答をできればお願いしたいです。

投稿日時 - 2009-02-05 16:53:58

QNo.4691811

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

離婚経験者です
財産分与は、自分の先妻、今のカミサンの先夫との財産分与の
やりかけ問題と幾度かかかわってきました。
宅建有資格者 建築士です。 


住宅:夫名義(ローン残高あり)
土地:妻および妻の母の共有

>手切れ金として住宅を贈与として考えても、
正しく言うと「財産分与」として住宅を贈与してほしくても・・・
ですね。

>相手が納得しないと無理でしょうか?
はい。

>ローンの状態で名義変更の贈与はできないと思うのですが

贈与はできます。家屋の所有権の移転は登記上は簡単にできます。
やったこともあります。
法務局では「離婚の財産分与の公正証書」一枚あれば、そのなかに
所有権を夫から妻に移すと書いてあれば、証有権の移転登記をしてくれます。

ただし、その住宅にローンの抵当権が設定されています。
ローン名義人は夫のままだと、夫がローンを払わないと競売・任意売却に
かけられます。
そうなると、土地の法定地上権までからんで大変なことになります。

逆に、今離婚してご主人名義のまま住宅を放置したら、土地の権利の
7割は「法定地上権」といってご主人のものになります。

仮に土地が2000万、家屋のローンが1800万としたら
土地の1400万分は、黙っていてもご主人のものです。
これは、借地借家法上そうなるのです。詳しくは、お近くの司法書士に
でもお尋ねになるとわかります。

さて具体的な対策ですが、法定地上権の発生は避けなくてはいけない
ので、まず離婚をするなら、その時点で「借地契約」を結ばせることです。
娘の家だから「使用貸借」で無償で借地させたものを
他人になるのなら、母および妻から 夫に
「土地価格の7割」の代価を借地権価格として支払えと請求できます。

家屋は夫婦の共有物だからふたつにわけると考えれば、残債が1500万と
して750万の負債と750万の負債、夫が所有権を主張するなら
750万分のローンを返済しかつ借地権の半分 700万を払えという
言い方はできます。

さて、このなかで純然たる資産は土地だけなので、一番いいのは
建物と土地を一体にして売却をはかることでしょうか。
その場合、
妻・母・・・・土地の売価
夫・・・・・・住宅の売価-ローン残債
となります。
おそらく夫の取り分はマイナスになりますが、それは妻・母が補填する
しかないでしょう。

投稿日時 - 2009-02-06 09:48:49

お礼

回答ありがとうございます。やはり難しいのですね。
ちなみに私は夫です。
どうやら私にはどうやっても苦しみしか残らないシステムになっているみたいですね。
もう一度よく考えて見ます。今後の参考なりました。

投稿日時 - 2009-02-06 10:30:03

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回答(5)

ANo.5

No2の者です。
No4さんの回答を読んで、思い出したことを補足させてください。

わたしの場合、実親がローンの残金を一括で払って、
抵当権を解除し、それからの名義変更でした。
自分のふところが痛んだわけではなかったので、
すっかり忘れていました。大切なことなのにごめんなさい。

とってもややこしそうですね。。。

投稿日時 - 2009-02-06 11:58:20

お礼

補足説明付け加えていただきましてありがとうございます。

投稿日時 - 2009-02-06 12:24:41

ANo.3

金額が分からないのですが、売却が1番でしょう。
4000万で買ったものが3500万で売れたとして、頭金として1000万位は入れられたでしょう。
ローンの残額いが2800万払った残額700万は奥様に渡しましょう。
一番スッキリします。
お互いに再婚される際に、問題が残ります。
奥様のお母さんもお住まいなら、売却を躊躇われるでしょうね。
奥様が仕事をされているなら、財産分与と養育費一括払いとして貴方が会社や親から借り入れて、妻が借り入れ出来る金額にしてローンの名義も変え奥様名義にしましょう。
ご自分の子供が健やかに育つよう考えて上げて下さい。
離婚された男性で、子供に会いたいとかの相談が多く有りますね。
離婚を考え中なら、何とか夫婦が仲良く暮らせないかとご一考下さい。
離婚がスムーズにいくとは思えませんね。
後、ローンの支払をしないで銀行が競売に出し、安く売られたものを、現金をかき集めて、知人に購入して貰い、奥様が買い戻すとの手もあります。弁護士に相談すれば手口を教えてくれますよ。

投稿日時 - 2009-02-06 02:25:51

お礼

回答ありがとうございます。やはり難しいのですね。
弁護士に相談してみます

投稿日時 - 2009-02-06 10:24:06

ANo.2

>ローンの状態で名義変更の贈与

わたしは↑これをやってもらいました。
手続きは専門家にお願いしたので、詳細は忘れてしまったのですが、
確か、慰謝料として名義変更したので贈与税はかからなかったと思います。

ただ、慰謝料といってもローンがこってり残っている住宅なんて
ただの借金のかたまりです。
わたしの場合、借金をぜんぶかぶっても早く縁を切って欲しいという
実親の希望での名義変更でした。

普通、数百万、数千万の借金をかぶる名義変更なんてしてくれませんよ。

本当に不動産が絡むと面倒ですね。

投稿日時 - 2009-02-05 20:06:03

お礼

回答ありがとうございます。やはり難しいのですね。

投稿日時 - 2009-02-06 10:01:51

ANo.1

質問者さまが「夫」の立場なのか「妻」の立場なのかわかりませんが、30年近くローンが残っているのなら、まだ元金はさほど減っていませんね?住宅ローンは「夫」の単独債務でしょうか?妻が連帯債務や連帯保証人になってませんか?もしそう(単独債務)なら、夫がその家に住み続けて、妻・妻の母名義の土地を夫が買い取るのが一番キレイであとくされがないですが、もし妻が連帯してそのローンに関わっていたら、将来万が一にも夫が返済不能になったときは、離婚していようともその責任から逃れることはできませんから、完済するまで不安は残ることになります。
妻がその家に住み続けるのであれば、離婚後、夫が出て行ったあとで、妻が夫から家を買い取る形で、妻名義で住宅ローンを組む方法もありますが、住宅ローンには審査がありますので専業主婦やパートの立場でいたのなら無理があります。
また売却するにしても、元金があまり減っていない状況なら残債を完済する価格で売るのはこの時勢では難しいでしょうから、売れた価格に売却のための諸費用や、残債への不足分を別途用意できなければ、これも難しいでしょう。
妻が住み続けて、夫がローンを払っていくというのも有りがちですが、返済ができなくなった(しなくなった)場合は、家・土地とも競売になってしまう可能性すらあります。

手切れ金として住宅贈与とか書かれていますが、ほとんどローンの残った家など、完済してしまわない限りできる話ではありません。なんせ、ローンが残っている以上、その不動産の所有権も、ローンの名義も簡単に変えることなどできません。
簡潔に解決されたい気持はよくわかりますが、こういったように土地・建物が別れ行く者それぞれの名義で、尚且つ債務も簡単に消せない状況での離婚は、相当なリスクや問題を先に残すことになりますから、少なくとも今は弁護士などに相談の上、不動産については今後どのようにしていくかを明確にして、有効な書類を作成しておくことだと思います。

住宅ローンを一発で払えるくらいの「お金」があるなら話は別ですが・・

投稿日時 - 2009-02-05 19:14:00

お礼

回答ありがとうございます。やはり難しいのですね。
弁護士ですか。相談してみます

投稿日時 - 2009-02-06 09:51:45

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