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解決済みの質問

表示登記・保存登記と固定資産税について

通常、家屋の固定資産税は1月1日の時点での所有者にかかる
ということなのですが
所有、というタイミングは
・表示登記がなされたとき
・所有権保存登記がなされたとき
どちらに帰するのでしょうか?

今年1月の初めに新築住宅を購入しました。
その際、土地にかかる固定資産税を
購入日から21年3月分までを日割りとし、21年度分も
合わせて工務店に支払いました。

今月になって市の税務課から家屋分の調査がきました。
こちらは決済も引き渡しも1月1日以降なのに
なぜ?と不思議に思ったのですが
登記の写し?らしきものを見ると
12月に私の名義で表示登記されていました。

担当者にといあわせると
表示登記じゃ固定資産税はかからないでしょ?
とのこと

そこで教えていただきたいのですが
(1) 冒頭の通り所有・課税のタイミングはいつなのか?
(2) 表示登記時である場合、担当者の事務処理に問題があるのか?
(3) 表示登記と保存登記は同時にすることが可能か?

です。

ちなみに取得したのはもともとモデルルームで使用していた
住宅で、
建って一年ほどモデルとして使っていて、登記はしていなかった模様。
おそらく引き渡しギリギリまでモデルとして機能していたものと
思われます。

お力をお貸しいただけますようお願いいたします。

投稿日時 - 2009-02-22 15:23:21

QNo.4739484

困ってます

質問者が選んだベストアンサー

他の回答者のアドバイスは登記制度を理解されておらず、アドバイスの内容も根本的に間違っています。

建物表題(表示)登記は建物を新築した時に必要な登記で、所有者名も登記されます。
この時点で所有者は公示されますから、所有権の確定を目的として保存登記をする必要などありません。
しかし、建物を担保に銀行から融資を受ける場合には、抵当権設定登記のために保存登記が必要です。
また、すでに表題登記されている建物を購入する場合も、移転登記のための保存登記が必要です。

質問者さんの場合は、去年の12月に質問者さんの名前で表題登記されているので、1月1日時点での所有者は質問者さんと考えます。
ただし、「引渡しが1月1日以降」である点は整合性に欠けます。

一般的にモデルルームは建築後一ヶ月以内に表題登記しません。
建売住宅でも購入者が決まるまで未登記のままにしておくというのは、珍しい事ではありません。
不動産登記法上はマズい場合もありますが、購入者の負担軽減といった目的もあり一般的な話です。

1)所有のタイミングとは、原始取得者(工務店とか大工)から引渡しを受けた時です。
課税対象の所有のタイミングは、1月1日時点での所有者です。
質問者さんの場合、登記上は質問者さんの所有だけど、まだ引渡しを受けていなかったというちょっとチグハグな状態です。

2)表題登記がなされていれば、表題部所有者です。
問題ありません。

3)不可能です。

1)について不明な点は、工務店に直接聞かれるのが良いと思います。

質問者さんの名前で表題登記をするには、質問者さんが申請人となって質問者さんの建物である事を証明できなければ出来ません。
工務店の対応に納得できない場合は、表題登記を申請した土地家屋調査士に聞かれても良いと思います。

投稿日時 - 2009-02-23 09:06:33

補足

ご意見ありがとうございます。

おそらく抵当権設定のために保存登記をする必要があり、
それで表示登記の手続きを急いだのではないかと思います。

ただ、1月1日の時点で土地は工務店のもの
建物は私のもの
というさらにねじれがあるので
余計ややこしくなってます・・。
決済時に固定資産税っていって払ったお金は
なんだったの? とおもったので・・。

ちなみにその先払いした土地分の固定資産税についても
疑問が出てきて
不動産用に売買する土地と宅地用と
算定方法が違うといわれたのですが・・。
探してみてもそういった記述が見つからないので
ちょっと不信感が募っております。

貴重なご意見ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-02-23 10:14:01

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回答(5)

#2,3です。

エ~~! そうなんですか~!!!
私、20年間間違えていたようですね~! 恥ずかしいデス ^^;
課税は表題登記日からなんですか!!

Ringo1227さん、申し訳有りませんでした。
お詫びして、訂正します。
 

投稿日時 - 2009-02-23 11:04:32

お礼

ご意見聴かせていただけただけでも
十分です!
ありがとうございました。

結論が出てから締め切ろうと長い間受付状態にしていましたが、
工務店と話し合いの決着がつきました。
工務店側の手続き上のミスということで
すでに払っている土地分と請求分の差額と、
3年後になくなる減税分負担していただけることになりました。

皆様ご意見ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-03-21 00:06:53

#2のcyoi-obakaです。

通常、表示登記と所有権登記は、それほど期間が空かないものです。
モデルルームをお買いになって、あなたの購入した土地に建て直したのではないのですか? 要するに移築(移転)でしょ?
もしかして、土地建物丸ごとモデルルームを購入したのですか?
だとしたら、その工務店ちょっと拙い事やってますヨ!
建物を無登記で1年間完成状態で放置していた事に成りますよネ!
市の税務課は、その状況を確認していたが、建物の所有権者不明で課税調査が出来ないでいた可能性が有りますね。
そこに、昨年12月に表示登記をあなたが申請人(所有権証明をして)で登記した。
だから市の税務課は、本年1月1日時点であなたが所有している建物と判断したんじゃないですか?
本来、モデルルームをそっくり土地ごと購入したら、所有権移転登記だけですヨ!
だって、建物は中古物件(不動産取引上は不明)ですもの!
工務店にうまくやられたかも………?
ちょっと市の税務課に直接出向いて、契約書や引き渡し証明書等の必要であろう資料を提示して、状況を理解していただいたのがいいですよ!
その建物の確認申請書及び完了検査済証は、工務店から頂いてますよね? それも持って行くといいですヨ。

なんかウサンクサイ話ですね~?

以上、参考意見です。
 

投稿日時 - 2009-02-22 19:50:35

補足

ご意見ありがとうございます。

そのまさかで、
土地建物丸ごとモデルルームを購入したのです。

ただ、申し訳ないですが
一箇所訂正があります。
確認申請書などをみていると
おととし10月に着工
去年6月に完成しているようです。
それにしても半年間は登記をしていないようですが
幸い? 初めての1月1日だったようですね。

ちょっと確認してみます。
ありがとうございました。

投稿日時 - 2009-02-23 09:52:17

今日は cyoi-obakaです。

建物の表示登記とは、建物の存在を表示するための登記で、家屋番号、構造、規模、床面積等が記述されます。
建物の所有権保存登記は、新築した建物の所有権者を確定する登記です。
これらの登記は、同時に行う事も可能ですが、大前提として表示登記がされていないと保存登記は出来ません。

課税対象となるのは、保存登記がされて、所有者が確定した段階で課税対象になります。
また、保存登記が現実の所有権が発生し占有を開始した時点より遅れて成された場合は、その時点まで遡って課税対象になります。
つまり、一般的には保存登記がなされないと、所有者が特定できないので、課税調査をしない。
ただし、税務所がお暇な場合は、表示登記の段階で建物の存在を確認しちゃう事も有りかも? でも其の場合は2度手間ですヨネ!

以上、参考意見です。
 

投稿日時 - 2009-02-22 16:27:35

補足

ご意見ありがとうございます。

保存登記をしたのは間違いなく1月に入ってから
且つ 占有を開始した日と同一日なので
おそらく課税にタイムラグはないと思います。

ただ、表示登記の申請を12月に行っているからか
それで1月1日に所有もしていないのに
固定資産税??と疑問に思ったのです。

さらに表示登記と保存登記を同日にできるのであれば
半月も前に表示登記のみを行って
私からしてみれば、多額の払う必要のない固定資産税を
払う必要ができるのは腑に落ちなかったので。

市役所の対応が問題なのか
工務店の手続きの問題なのかが知りたかったのです。

どうもありがとうございました。
助かりました。

投稿日時 - 2009-02-22 18:16:14

ANo.1

家屋分の調査が来たというのは
家屋分の税金が来たということでしょうか。
調査が今月来たのであれば
今月来た日よりの所有になるのでないでしょうか。
市役所も現状確認せずに税金は掛けてこないと
思います。

投稿日時 - 2009-02-22 15:44:55

補足

ご意見ありがとうございます。

来たのは、市の税務課の方で、
今年の五月に発送されてくる平成21年度分の
固定資産税の額を決定するための調査です。

調べたところ、極端な話
1月2日から所有権が発生すれば
その年の4月1日から翌年の3月31日までの
固定資産税はかからないようなのです。

実際に家を「買った」のは
1月に入ってからですので、
12月末から所有してるのか
1月から所有してるのかでは
税金を払う額が何十万も変わるのではないのでしょうか?

投稿日時 - 2009-02-22 18:10:32

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